Инвестиции в недвижимость

Вложения в недвижимое имущество и, прежде всего, в жилье – самый традиционное направление инвестирования в России. По крайней мере, если речь идет о частных лицах. Для бизнеса несколько предпочтительнее выглядят коммерческие объекты. В настоящее время инвестирование по обоим вариантам ведется очень активно. Поэтому имеет смысл изучить более внимательно, что понимается под инвестициями в недвижимость, в чем их плюсы и минусы, а также какую доходность может получить инвестор.

Подробные ответы на эти и другие сопутствующие вопросы содержатся в статье.

Инвестиции в недвижимость – что это

Под инвестициями в недвижимость – жилую или коммерческую – понимается вложение свободных денежных средств в объекты недвижимого имущества с целью сохранения и приумножения капитала. Инвестирование осуществляется в самые разные виды недвижимости.

К жилой относятся комнаты, квартиры и частные дома. Нежилая и коммерческая включает: гаражи, хозяйственные постройки, апартаменты, торговые и офисные центры, а также многое другое. Количество доступных вариантов, как и задействованных при этом инвестиционных инструментов, постоянно увеличивается. Некоторые из наиболее популярных и востребованных описаны в следующем разделе.

Здесь же необходимо отметить, что инвестиции в недвижимость заслуженно считаются одним из самых классических вариантов вложения средств на отечественном рынке. Что объясняется сбалансированным сочетанием надежности и доходности.

По совокупности преимущества такой способ инвестирования обычно превосходит или не уступает подавляющему большинству альтернативных.

Варианты инвестирования в недвижимость

Рынок инвестиций в недвижимое имущество быстро развивается. Не столько за счет объемов, хотя они также растут, сколько посредством расширения перечня используемых инструментов. В настоящее время можно выделить несколько основных вариантов инвестирования в объекты недвижимости, каждый из которых стоит описать по отдельности.

Квартиры для аренды или перепродажи

Один из самых простых и при этом достаточно эффективных способов инвестировать в недвижимость. Это объясняется сравнительно низким порогом входа, что особенно актуально для регионов. Так как в столице и самых крупных городах стоимость жилья сложно назвать очень доступной.

Важной особенностью становится возможность диверсификации инвестиций.

Которая достигается как приобретением жилой недвижимости в новостройках и/или на вторичном рынке, так и возможностью последующей сдачи ее в аренду и/или перепродажи. При наличии достаточных финансовых ресурсов грамотная комбинация описанных вариантов позволяет добиться как быстрой оборачиваемости вложений (от продажи), так и формирования пассивного дохода (от аренды). Кроме того, наличие разнообразного инвестиционного портфеля выступает защитой от периодических случающихся на рынке жилья кризисов.

Загородная недвижимость

Частное домостроение стало в последние несколько лет реальным и вполне сопоставимым по объемам ввода жилья конкурентом строительству многоквартирных домов. Главной причиной формирования подобного тренда выступает резкий рост спроса на загородную недвижимость. Что делает вложения в нее очень интересными и весьма перспективными с финансовой точки зрения.

В подавляющем большинстве случаев целью инвестиций становится перепродажа объекта для получения прибыли. Так как отечественный рынок аренды частных домов находится на начальной стадии развития. Еще одной особенностью загородной недвижимости является доминирующее значение инфраструктуры. Ее наличие означает гарантированно успешную реализацию частного дома.

Отсутствие – напротив, проблем с продажами по выгодной цене.

Коммерческая недвижимость для аренды или перепродажи

Главным отличием от инвестиций в жилье становится более серьезный порог входа и большее количество оформляемой документации. Поэтому частные инвесторы вкладываются в коммерческую недвижимость заметно реже. И преимущественно в небольшие по стоимости и масштабам объекты. Целью инвестирования становится заработок как на сдаче в аренду, так и на продаже по более высокой цене.

В качестве одного из популярных видов коммерческой недвижимости стоит упомянуть апартаменты. Они очень напоминают жилье по функционалу, но юридически не являются им. Что оборачивается как множеством плюсов (бюджетная цена, минимум сопутствующих формальностей, преимущественно выгодное расположение), так и большим количеством минусов (нет регистрации, низкие требования к качеству, отсутствие инфраструктуры).

Перечисленные достоинства и недостатки требуют обязательного учета при выборе этого варианта инвестирования.

Флиппинг

Относительно новый для российского рынка термин произошел от английского to flip, то есть «переворачивать». Представляет собой оригинальный инвестиционный инструмент, который предусматривает приобретение недвижимости в плохом состоянии или по дешевой цене с целью проведения ремонта или реконструкции для последующей сдачи или продажи по намного более высокой стоимости.

Такой вариант инвестирования требует намного больших трудозатрат и непосредственно участия или самого инвестора, или приглашенных им специалистов. В чьи обязанности входит:

• поиск подходящих объектов;
• оценка инвестиционных перспектив;
• разработка проекта ремонта или реконструкции;
• его практическая реализация;
• продажа или сдача объекта в аренду.

Важно понимать, что процесс «преображения» недвижимости может и очень часто включает оснащение современной техникой и качественной мебелью.

Причем речь может идти как о жилье, так и коммерческих объектах, включая офисы, торговые или деловые центры. В качестве основных источников исходной недвижимости для флиппинга выступают: старый жилой фонд, распродажи имущества банкротов, объекты, заложенные банку разорившимися заемщиками, и т.д.

Ипотечные облигации и другие ценные бумаги

Далеко не всегда инвестиции в недвижимость предусматривают непосредственную покупку жилых или коммерческих объектов. Фондовый рынок предлагает немало инвестиционных инструментов, напрямую связанных с недвижимым имуществом. Например, ипотечные облигации, которые выпускают банки. Или акции крупных застройщиков, привлекающих стороннее финансирование. Отдельно стоит отметить вложения в ПИФы, активы которых формируются из разных видов недвижимости, преимущественно коммерческой, хотя при желании можно найти и жилую.

Еще одним новым инвестиционным инструментом стал так называемый цифровой метр. Он представляет собой токен, выпущенный и реализуемый застройщиком, владение которым означает собственность не на квартиру или комнату в целом, а на определенную площадь. Схема эмиссии и оборота базируется на популярной технологии блокчейна.

Главным условием эффективности подобных вложений выступает надежность и тщательная проверка эмитента.

На какую доходность можно рассчитывать

Рынок недвижимости принято считать достаточно надежным. Что вовсе не означает его стабильность. Напротив, стоимость и жилья, и коммерческих объектов отличается достаточно высокой волатильностью. Как и цены на аренду.

Поэтому говорить о гарантированной доходности инвестиций попросту не приходится. Нередко главным аргументов в пользу подобных вложений становится самый очевидный: недвижимость никогда не падает в цене. На деле такое утверждение является мифом, но имеющим под собой достаточно серьезные обоснования. В подавляющем большинстве случаев инвестиции в недвижимое имущество действительно обеспечивают надежное сбережение.

С доходностью несколько сложнее, так как она бывает двух типов. Аренда способна приносить стабильный пассивный доход, но окупается в течение нескольких лет (до 5-7, иногда – до 8-10). Перепродажа обычно полностью покрывает инфляцию и нередко приносит до 15-20% годовых сверху. При грамотном подходе рентабельность инвестиций увеличивается еще больше. Что делает недвижимость заметно более выгодным направлением инвестирования, чем банковский вклад.

При вполне сопоставимой надежности и несколько больших рисках.

Стратегии

Выбор стратегии определяется целями инвестора и его финансовыми возможностями. Что особенно актуально для недвижимости, имеющей несколько ярко выраженных особенностей с точки зрения инвестирования. Первая – достаточно высокий порог входа, что распространяется даже на квартиры и апартаменты. Вторая – необходимость обязательной регистрации прав собственности, что снижает ликвидность актива. Третья – разнообразие видов недвижимого имущества, способов заработка на нем, а также количества инструментов для инвестирования.

Что открывает отличные перспективы для формирования инвестиционного портфеля с учетом требований диверсификации и предназначенного для решения самых разных задач.

Риски и подводные камни

Недвижимость – ценный и надежный актив, вложения в который неизбежно сопровождаются рядом недостатков и сопутствующих рисков. Главными из них выступают:

1. Сложность объективной оценки рыночной стоимости. Что объясняется влиянием и необходимостью учета огромного количества факторов.
2. Неисполнение контрактных обязательств застройщиками. Причем речь не идет об откровенных мошенниках (о них – ниже). Срыв сроков нередко происходит даже у самых серьезных подрядчиков.
3. Нештатные ситуации. Объекты капитального строительства сложны в эксплуатации и обслуживании. Что в равной степени касается как жилья, так и коммерческой недвижимости. Поэтому всегда существует риск аварии на инженерных сетях, пожара и других подобных ситуаций. Единственным способом защититься от которых становится страховка.
4. Волатильность рынка. Уже упоминалась выше. Редко приводит к падению цен на недвижимость, но достаточно часто – к заметным колебаниям в стоимости, что далеко не всегда полезно для успешного инвестирования.
5. Мошенники. Рынок недвижимости в целом и особенно жилья очень интересен для преступников. Что связано с большой стоимостью и высоким спросом на представленные на нем активы. Поэтому крайне важно привлекать к оформлению любых сделок профильных юристов.
6. Проблемные арендаторы. Если речь идет о сдаче квартиры, магазина или офиса в аренду, на первый план выходит грамотный подбор контрагентов. Недобросовестный арендатор способен резко понизить стоимость актива и нанести инвестору серьезный ущерб (вместо дохода).

Альтернативные варианты

Недвижимое имущество – очень популярное, но далеко не единственное интересное направление инвестирования. Потенциальным инвесторам доступны самые разные варианты вложений. Начиная с традиционных банковских вкладов и накопительных счетов, а заканчивая разнообразными страховыми, пенсионными и инвестиционными программами. Причем количество последних постоянно расширяется за счет появления новых. Например, с 2024 года запущена так называемая ПДС или программа долгосрочных сбережений.

FAQ

Что понимается под инвестициями в недвижимость?

Вложения в различные объекты недвижимого имущества для сохранения и приумножения капитала.

Какие направления инвестирования в недвижимость доступны на отечественном рынке?

Их достаточно много: жилье для аренды или перепродажа, коммерческая недвижимость (включая апартаменты), флиппинг, ипотечные облигации и другие ценные бумаги,

В чем главные плюсы вложений в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость удачно сочетают высокую доходность, надежность и возможности для диверсификации вложений.

Вывод

1. Инвестирование в недвижимость – один из самых популярных вариантов вложений в России.
2. Его достоинствами выступают: разнообразие инвестиционных инструментов, сравнительная стабильность рынка, несколько способов заработка (рост в цене, сдача в аренду, перепродажа).
3. Основные риски: относительно высокий порог входа, заметная волатильность, мошенники, недобросовестные застройщики.