Как открыть счет эскроу в Сбербанке и зачем он нужен?

Эскроу-счет представляет собой специальный счет, с помощью которого жестко регламентируются условия передачи денежных средств. На отечественном рынке этот банковский инструмент широко используется для совершения сделок с недвижимостью. Особенно часто – в рамках оформления сделок по долевому строительству, так как это является необходимым условием в силу требований законодательства. Рассмотрим подробнее, что представляет собой эскроу-счет, для чего он применяется и какова процедура его открытия.

Эскроу-счет – что такое и зачем нужен?

Эскроу-счета ввели в России в качестве обязательных для долевого строительства со второй половины 2014 года. Причина проста и банальна: большое количество обманутых дольщиков, которые заплатили застройщику деньги, но не получили жилья вовремя или вообще. Введение эскроу-счетов стало важным, но единственным мероприятием в масштабной реформе отечественного долевого строительства. Не менее серьезным новшеством стало так называемое проектное финансирование строек со стороны банков.

В результате фактическую ответственность за предоставление жилья дольщикам стали с июля 2014 года несут банковские организации. Которые взяли на себя обязанности контролировать деятельность и финансовое состояние застройщиков. Деятельность банков регламентируется законодательством и регулятором рынка – ЦБ РФ – намного строже. Что заметно повысило дисциплину в сфере долевого строительства и, как следствие, сократило количество обманутых вкладчиков по вновь реализуемым проектам до минимума.

Кто участвует в сделках со счетом эскроу и каков принцип его функционирования?

Механизм работы эскроу-счета достаточно прост. Он предусматривает участие в сделке трех сторон: застройщика (продавца), покупателя и банка. Общая схема их взаимодействия выглядит следующим образом:

1. Застройщик и покупатель заключают ДДУ или договор долевого участия. Обязательства каждой из сторон понятны: первый строит и сдает в эксплуатацию жилье, второй его оплачивает.
2. Исполнение обязательств по сделке контролирует банк, третий ее участник.
3. Он открывает покупателю счет эскроу, на котором размещаются деньги (обязательное условие – только после регистрации ДДУ в Росреестре). Важным дополнением становится их блокировка до исполнения застройщиком взятых на себя обязательств.
4. После строительства, ввода в эксплуатацию и передачи жилья покупателю (с обязательным оформлением в собственность и государственной регистрацией права) денежные средства эскроу-счета «размораживаются», после чего банк переводит их застройщику.

Выгода такой схемы оформления долевого строительства очевидна для каждого из участников. Покупатель не рискует собственными средствами до фактического получения жилья. Причем даже в случае банкротства банка (что в России в последние годы бывает очень редко), деньги застрахованы на сумму до 10 млн. рублей по стандартной схеме АСВ.

Выгода застройщика состоит в гарантированном получении всей стоимости жилья, так как сумма размещается на эскроу-счете в полном объеме. Банк получает комиссию за предоставление услуги открытия и обслуживания специального счета (некоторые финансовые организации делают это бесплатно для привлечения новых клиентов).

Важно отметить, что описанная выше схема является обязательной для долевого строительства в России.

Но она же может использоваться на добровольных началах практически для любых сделок, если их участники не доверяют друг другу. В подобной ситуации банк становится гарантом добросовестного исполнения обязательств и совершения денежных расчетов только после их исполнения сторонами.

Как открыть эскроу-счет

Банк для открытия счета эскроу обычно выбирает застройщик. В большинстве случаев речь идет о том финансовом учреждении, с которыми компания сотрудничает в рамках проектного финансирования. Единственным исключением становится СберБанк, способный воздействовать на любого застройщика и заинтересовать его в работе именно с самым крупным банком страны. Важным дополнительным условием выступает статус Сбера как уполномоченного банка для оформления эскроу-счетов по конкретному объекту. Поэтому имеет смысл рассмотреть процедуру открытие счета эскроу более именно в Сбере.

В СберБанке

Порядок открытия и пополнения эскроу-счета в СберБанка предельно прост и понятен. От покупателя жилья по ДДУ требуется:

1. Согласовать условия договора долевого участия с застройщиком.
2. Предупредить последнего об открытии эскроу-счета в Сбере.
3. Открыть счет эскроу в одном из офисов банка или с помощью мобильного приложения (услуга доступна действующим клиентам СберБанка).
4. Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
5. Пополнить эскроу счет на сумму, которая указана в договоре с застройщиком.

Важным достоинством услуги СберБанка становится отсутствие комиссии за открытие и обслуживание эскроу-счета. Бонусом – возможность полностью дистанционного получения услуги с использованием сервисом ДБО крупнейшего банка России.

В других банках

Процедура открытия счета эскроу в других банках принципиально ничем не отличается от описанной выше для Сбера. Исходные условия те же: заключение ДДУ с застройщиком и присутствует банковской организации в числе уполномоченных по конкретному объекту. Остальные действия совершаются в том же порядке. Тарифы на предоставление услуги определяются правилами финансовой организации. Как и возможность открыть или пополнить эскроу-счет дистанционно.

Открыть эскроу-счет дистанционно

Как было отмечено выше, услуги дистанционного открытия эскроу-счета стали в последние годы стандартом банковского обслуживания. Что очень удобно и выгодно для покупателя жилья в рамках ДДУ.

Возможные проблемы и ошибки новичков

Запуск проектного финансирования и механизма эскроу-счетов для долевого строительства привели к тому, что число обманутых дольщиков достаточно быстро было сведено к минимуму. Теперь основной проблемой становится несоответствие ожиданий покупателя фактическим характеристикам жилья. Эта проблем использованием счета эскроу не решается. В данном случае требуется внимательное отношение участников сделки к тексту договора. В остальном целесообразно при возникновении любых вопросов или проблем обращаться в службу клиентской поддержки банка. Обычно – при сотрудничестве с серьезной финансовой организацией – клиенту удается получить квалифицированную и оперативную помощь, причем в большинстве случаев – полностью бесплатно.

Особенность эскроу-счетов

Важно помнить ключевую особенность рассматриваемого банковского инструмента. Она заключается в гарантиях обеим сторонам сделки, а не исключительно покупателю. Например, забрать деньги со счета просто так – по желанию клиента – попросту не получится. Единственным реальным основанием для такого решения становится неисполнение обязательств застройщика, причем подтвержденное документально.

Плюсы и минусы

Практическое использование эскроу-счета предоставляет участникам сделки несколько преимуществ:

1. Надежная защита покупателя от мошенников, а продавца – от неплательщиков.
2. Расторжение сделки означает возврат денег покупателю.
3. Перечень документов, подтверждающих исполнение условий сделки, определяется сторонами.
4. Эскроу-счета в рамках долевого строительства предусматривают дополнительный механизм защиты в виде регистрации ДДУ в Росреестре.
5. Средства на эскроу-счетах не подлежат аресту даже при наличии у покупателя долгов.

Единственным серьезным минусом счета эскроу можно назвать невозможность возврата денег без фактического расторжения исходного договора. Причем средства «замораживаются» на достаточно длительный период, что нужно обязательно учитывать при добровольном выборе этой услуги банка.

Отличия от альтернатив в виде банковской ячейки и аккредитива

Эскроу-счета напоминают два других финансовых инструмента: банковский аккредитив и ячейку. Схожесть между ними присутствует и выражается в посреднической роли банка. Основные отличия заключаются в нюансах. Главным из них становится обязанность открытия эскроу-счета после заключения ДДУ. В то время как два других инструмента применяются преимущественно добровольно.

FAQ

Что представляет собой эскроу-счет и как он работает?

Это специальный банковский инструмент, предусматривающий участие в сделке банка в качестве посредника между продавцом и покупателем. Финансовая организация контролирует исполнением обязательств каждой из сторон и проведение расчетов только после выполнения предусмотренных договором условий.

Применение счета эскроу является обязательным или добровольным?

Открытие эскроу-счета является обязательным условием реализации договора долевого участия в строительстве. В остальных случаях услуга предоставляется добровольно.

В чем отличия эскроу-счет от банковской ячейки и аккредитива?

Главным отличием становится обязательность эскроу-счета для долевого строительства. А также обязательное страхование денег покупателя в подобной ситуации, причем на весьма внушительную сумму – до 10 млн. рублей.

Вывод

1. Эскроу-счет – удобный банковский инструмент для защиты интересов участников сделки посредством привлечения к ней третьей стороны в лице банка.
2. Он является обязательным при долевом строительстве.
3. Принцип работы эскроу-счета достаточно прост: он открывается, после чего на счете размещаются деньги покупателя. Средства перечисляются продавцу только после полного выполнения его обязательств перед клиентом.
4. Счета эскроу могут использоваться добровольно для любых сделок, если стороны сомневаются в друг друге, например, работают впервые.
5. Общий функционал эскроу-счетов напоминает два других финансовых инструмента: ячейку в банке и аккредитив.