Ждать ли всё-таки снижения цен на квартиры?

По оценке коммерческого директора «ПСК Дом девелопмент» Егора Добрынина, рынок недвижимости в последние месяцы стал более гибким и адаптивным, и у потенциальных покупателей появились новые возможности. «Во всех сегментах недвижимости растёт число сделок без использования ипотечных кредитов. На вторичном рынке популярны встречные сделки, когда покупатель продаёт одну квартиру и сразу покупает другую, а также сделки за наличные, — перечисляет эксперт. — В сегменте новостроек застройщики чаще стали предлагать рассрочку. На вторичном рынке возможны скидки. Собственники, желающие продать свою квартиру быстрее, готовы предложить покупателям дисконт до 10%, особенно если они планируют вложить полученные средства под высокие проценты в банке. Для покупателей такая скидка является значительной, а продавцы могут ускорить продажу в условиях неопределённого рынка. На первичном рынке многие девелоперы сейчас предлагают покупателям программы лояльности, которые позволяют приобретать жильё на более выгодных условиях. Набирает популярность услуга «трейд-ин» — возможность обменять старую квартиру на новую от застройщика».

Таким образом, спрос на рынке недвижимости остаётся стабильным, делает вывод Егор Добрынин. Летом 2024 года перед завершением программы льготной ипотеки спрос на недвижимость был повышенным, многие граждане старались успеть принять участие в программе. «Например, в Тюмени количество сделок на рынке новостроек росло с начала года и достигло пика в июне — в 3,5 раза по сравнению с январём, — отмечает он. —Далее мы наблюдали резкий спад и последующее выравнивание спроса на рынке. Многие люди продолжают рассматривать покупку квартиры как способ сохранения своих накоплений в условиях экономической нестабильности и высокой инфляции, поэтому пока нет оснований полагать, что цены резко снизятся. Цены на квартиры вряд ли сильно упадут. Более вероятно их постепенное повышение, связанное с ростом себестоимости строительства: дорожают строительные материалы, спецтехника, логистика и человеческий труд. Например, в той же Тюмени средняя стоимость квадратного метра выросла почти на 16% с начала 2024 года. Покупка квартиры сейчас позволяет зафиксировать текущую цену, что может оказаться выгодным решением, учитывая долгосрочные тенденции».

Руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties Елена Юргенева указывает на то, что недавно падение цен на недвижимость казалось неизбежным из-за отмены субсидированной ипотеки, ужесточения других льготных программ, роста ставок по кредитам и повышения привлекательности банковских депозитов. Однако рынок преподнёс очередной сюрприз. «Действительно, многие потенциальные покупатели предпочли положить деньги на вклад под высокий процент, нежели вкладываться в недвижимость с меньшей доходностью, — подтверждает она. — Например, многие мои клиенты сейчас разместили средства на депозиты и не планируют их снимать, пока ставки превышают 20% годовых. Доходность от инвестиций в недвижимость составляет около 10%, тогда как депозиты приносят вдвое больше. Выбор для инвестора очевиден. Мы ожидали снижения цен, однако появился важный фактор в виде роста курса доллара».

Традиционно в России рост курса доллара стимулирует вложения в недвижимость, которую воспринимают как защитный актив. Это существенно повышает спрос на квартиры, объясняет Елена Юргенева. По её словам, пока курс доллара растёт, значительного снижения цен на квартиры ожидать не стоит. Так, ранее прогнозировалось снижение на 10-15%, но при продолжающейся девальвации рубля цены, скорее всего, останутся стабильными или даже несколько вырастут. Дальнейшее развитие ситуации, по мнению Елены Юргеневой, будет зависеть от динамики курса валют, возможных изменений в государственной политике в отношении рынка недвижимости и общих макроэкономических показателей.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин допускает снижение цен, но это, по его мнению, можно будет назвать, скорее, коррекцией, чем ощутимым снижением. Размер коррекции будет варьироваться в зависимости от региона, класса и типа жилья. Ситуацию можно охарактеризовать, как застой. «Так, уменьшается разница в стоимости квадратного метра для новостроек и вторичного жилья. Цены на первичку росли быстрее всего в 2022 году (на 24%, по данным Сбериндекса), затем в 2023-м — на 9% и за 9 месяцев 2024 года — на 7%. А если учесть специфику рынка (средний чек в несколько миллионов), то повышение было очень чувствительным. В связи с отменой ряда льготных программ желающих покупать новостройки по такой цене окажется не так много, и тогда потребители переключатся на вторичный рынок, на котором цены в связи с перетеканием спроса могут вырасти. То есть стоимость первички будет падать, а вторички — расти. Это доли процентов в среднем, но по каждому конкретному предложению динамика может быть ощутимой. В целом после всплеска активности осенью, вызванного отложенным спросом после лета, рынок ждёт охлаждение», — полагает Валерий Тумин.