Выгодно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?
Еще 2 ответа
Автор телеграм-канала "Заработать и не потерять"
В среднем по рынку ипотечные квартиры выгодно сдавать в аренду в следующем случае:
Квартира расположена в хорошем районе с удобной транспортной развязкой, недалеко от центра города или какого-то другого привлекательного объекта (аэропорт, выставочный центр, ВУЗ и т. д.).
В квартире сделан недорогой, но аккуратный ремонт.
Жить с «бабушкиным» ремонтом жильцы обычно не хотят, а дорогой ремонт сложно окупить.
- Квартира сдается на краткосрочной основе.
Идеальное соотношение усилия-прибыль даёт сдача в аренду на 1–2 недели на специализированных сайтах.
- Метраж квартиры не превышает 30–35 метров.
Это самый ликвидный вариант жилья, квартиры с большей площадью окупаются хуже.
- Срок ипотечного кредита не более 15 лет.
Такой срок в среднем даёт оптимальное соотношение суммы ежемесячного платежа и переплаты по процентам.
Отвечаем на потребительские вопросы о финансах
Покроет ли аренда ипотеку? Ответ действительно зависит от многих факторов. Давайте посчитаем на примере однокомнатной квартиры в Тюмени. Стоит она около 2,3 миллиона ₽, средний срок кредита — около 15 лет, ставка — 9,5%. Сдать такую квартиру в аренду можно будет примерно за 14,3 тысячи.
Если у заёмщика первоначальный взнос — 20% (сумма кредита — 1 840 000 ₽), то ежемесячный платёж будет 19,2 тысячи ₽. Аренда его не покроет.
Если размер собственных накоплений — 35% (сумма кредита — 1 495 000), то платёж равен 15,6 тысячи. Здесь арендной платы тоже не хватит.
А если размер взноса — 50% (ипотека в размере 1 150 000), то платёж будет около 12 тысяч. При большом взносе аренда покроет ипотечные платежи.
Опять же, нужно учитывать нюансы:
- Заёмщик может получить налоговый вычет за покупку квартиры (до 260 тысяч на руки) и с процентов по ипотеке (до 390 тысяч). Эти средства можно направлять на досрочное погашение ипотеки, что приведёт к снижению платежа.
- Доплачивая несколько тысяч в месяц сверх арендной платы, заёмщик в конечном счёте становится владельцем недвижимости.
Ответ эксперта
Основатель «Клуба Создателей Капитала»
Во-первых, в договоре ипотеки может быть строгий запрет на сдачу в аренду ипотечной квартиры.
Во-вторых, параметры ипотеки и стоимость сдачи в аренду очень сильно отличаются от города к городу. В Сочи, например, в сезон сдача квартиры приносит гораздо больше, чем ипотечные платежи, но в несезон ситуация кардинально меняется.
В третьих, надо ли учитывать расходы на ремонт, налоги на квартиру (ведь не банк будет их оплачивать), а также расходы на страхование (что в случае ипотеки — обязательно, хотя бы титульное и от риска полной потери квартиры)?