В какое время года лучше всего покупать квартиру и почему?

Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова отмечает, что термин «сезонность» применим к любому бизнесу, и недвижимость — не исключение. Если говорить про многоквартирные дома, то имеет смысл рассмотреть покупку квартиры зимой. Это мёртвый сезон, на который в том числе приходится время новогодних праздников. Спрос падает, покупательская активность снижается, и в это время на рынке присутствует достаточное количество условно «дешёвых» квартир и акционных предложений от застройщиков. Также имеет смысл обсуждать с менеджерами по продажам возможность личных скидок, зимой они на это идут более охотно.

К концу февраля рынок начинает оживать и достаточно активен до сезона летних отпусков, поэтому лето — это второй хороший период для покупки недвижимости по более выгодным ценам. Осень можно назвать пиковым сезоном, когда возрастает активность и покупателей, и продавцов — именно осенью застройщики выставляют на продажу так называемые «золотые», то есть привлекательные лоты, при этом цены держатся на достаточно высоком уровне, меньше акций от застройщиков и возможности получить скидку.

Если говорить о покупке загородного жилья, то в этой сфере наиболее высокий сезон, а значит, и наименее выгодные цены и предложения — это март-октябрь. Но всегда важно помнить, что вне зависимости от сезона нужно тщательно изучать предложения от застройщиков и продавцов, не верить маркетинговым обещаниям, сравнивать цены на сайтах-агрегаторах. Это поможет объективно оценить существующие предложения и выбрать самое выгодное.

По словам заместителя коммерческого директора системы онлайн-бронирования квартир Нмаркет.ПРО Андрея Гарифуллина, в целом сезонность на рынке недвижимости — это достаточно весомый фактор для тех, кто готов спокойно подбирать квартиру под свои потребности и бюджет. Но нужно учитывать, что корректировки в устоявшуюся сезонность очень существенно начали вносить внешние факторы:

• 2019 год — переход на ФЗ-214;
• 2020 год — пандемия;
• 2021 год — продление льготной ипотеки;
• 2022 год — СВО и мобилизация.

Такие серьёзные потрясения повлияли как на рынок новостроек, так и на вторичную недвижимость, сместив пики продаж на нетипичные месяцы.

Что касается цен, то в 2022 году впервые средняя стоимость квадрата по новостройкам стала выше вторички в среднем на 15–20%. Большое влияние оказывает трансформация ипотеки. В основном это переход от субсидированных программ с околонулевыми ставками к более-менее стабильным рыночным программам с господдержкой, направленным на определённые категории граждан. При этом доля продаж с привлечением ипотеки на рынке стабильно растёт и по некоторым регионам уже составляет 90% от всего объёма.

Интересная ситуация складывается со ставками на вторичное жильё, и, вероятно, это станет ключевым фактором во втором полугодии 2023 года. В первом полугодии ставки стали потихоньку снижаться, что привело к постепенному росту спроса и небольшому росту цен. Если такая тенденция будет развиваться далее — баланс начнёт меняться более заметно.

В отношении сезонности Андрей Гарифуллин назвал следующие особенности.

Лето — после весенней активности обычно наблюдался спад продаж в связи с отпусками. При этом ассортимент на всех рынках оставался высоким. И для стимулирования падающего спроса можно получить интересные условия от владельцев вторички или девелоперов. Как будет в этом году — не совсем прогнозируемо, поскольку активность на рынке в мае 2023 года абсолютно нетипична и выше предыдущих лет. Это связано с ограничениями выезда, ростом цен на зарубежный отдых и общей напряжённостью. С точки зрения предложения точно всё хорошо, сейчас оно максимальное во всех сегментах первички и рекорды по вторичке в продаже. Акции, различные программы ипотеки, скидки — на сегодня это норма и действует по всем застройщикам. Особенно приятные условия получают клиенты со 100%-ной оплатой или стандартной ипотекой.

Осень — типичная картина ранее: спрос растёт, предложение — тоже, пик активности наступает в ноябре-декабре. Конец года несёт возможные скидки, желание закрыть вопрос в текущем году, новогодние акции и пр. Прогноз на этот год построим с учётом того, что не будет новых внешних потрясений. Предложение сейчас и так максимально. У девелоперов копятся непроданные остатки, собственники вторички/переуступок не могут месяцами продать квартиру по желаемой ими цене. Предпосылок для кардинального роста спроса пока не видно. Следовательно, к осени мы можем увидеть небольшое снижение цены или более интересные акции от застройщиков. На вторичку будет сильно влиять ипотечная ставка. Предполагаю, что текущая осень не будет сильно отличаться по сезонности от лета.

Решение вопроса о том, когда приобретать квартиру, всегда остаётся за покупателем. Общее правило — подходить трезво к сделке, взвешивая свои доходы, стабильность и то, насколько подобранная недвижимость подходит под ваши запросы. Если всё совпадает — не надо ждать. Если есть какой-то фактор, который сильно смущает — сейчас отличное время для того, чтобы спокойно определиться, не находясь в состоянии ажиотажа.

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко добавляет, что сезонность была важна до коронавируса и спецоперации. Начиная с апреля спрос не снизился, что говорит об отсутствии сезонности в этом году. Сейчас нет разницы, в какой период года приобретать жильё. Его покупают тогда, когда необходимо и удобно. При этом самый ажиотаж на покупку квартир можно отметить в такие месяцы, как ноябрь, декабрь и январь. Также хотят успеть завершить сделки в апреле. В остальные месяцы спрос достаточно ровный и спокойный. Вопрос с жильём необходимо решать в тот момент времени, когда это актуально непосредственно для человека. Поскольку ключевая ставка то вырастает, то, наоборот, снижается, и следом повышаются цены. Подловить идеальный момент крайне сложно. С каждым годом недвижимость дорожает. Бывают периоды, когда она проседает, но потом набирает в цене.

Соучредитель агентства элитной недвижимости WELLSIDE, эксперт по развитию бизнеса Александр Седов считает, что сезонность играет важную роль при покупке квартиры и может оказать влияние как на финансовые аспекты сделки, так и на другие критерии выбора. Хотя конкретные условия рынка недвижимости могут различаться в разных городах и странах, некоторые общие тенденции можно выделить.

С точки зрения финансов определённые временные интервалы могут предоставить более выгодные возможности для покупки квартиры. В целом сезон летних месяцев, с середины июня до середины августа, считается оптимальным для покупки недвижимости за более низкую цену. В этот период часто наблюдается снижение активности на рынке недвижимости, так как многие продавцы и покупатели предпочитают отложить свои решения до осени или весны. Меньшее количество сделок может привести к конкуренции среди продавцов, которые будут готовы идти на уступки, чтобы закрыть сделку и не упустить возможность продажи.

Кроме финансовых аспектов, сезонность также может влиять на другие факторы, важные для покупателей. Например, покупка квартиры в летний период может позволить оценить преимущества и недостатки относительно окружающей инфраструктуры. В это время года можно пронаблюдать, как функционируют общественные места, парки, транспортная доступность и т. д. Также важно учесть погодные условия: летом можно более тщательно оценить состояние фасадов зданий и прилегающих территорий.

Однако стоит отметить, что выбор оптимального сезона для покупки квартиры зависит от множества факторов, включая личные предпочтения и цели покупателя. Некоторые люди предпочитают осенний или весенний сезон, когда на рынке может быть больше вариантов для выбора. Кроме того, в разных регионах сезонность может отличаться, и некоторые временные интервалы могут быть более предпочтительными в конкретной локации.

Таким образом, сезонность имеет определённое значение при покупке квартиры. Летний период, с середины июня до середины августа, обычно считается наиболее благоприятным с финансовой точки зрения, но также позволяет оценить преимущества и недостатки окружающей инфраструктуры. Однако каждый покупатель должен учитывать свои личные предпочтения и особенности местного рынка недвижимости, чтобы принять наиболее информированное решение.

По мнению коммерческого директора компании «Риверхаус» Алексея Шарова, на рынке новостроек сезонность не так заметна, в отличие, например, от рынка загородной недвижимости, где сезонность явная и пик продаж приходится на весну-лето. Но в сезон летних отпусков наблюдается традиционный спад спроса, и, чтобы сохранить темп продаж, застройщики чаще дают небольшие скидки или устраивают стимулирующие акции в виде рассрочки платежа и прочее. Но это происходит не на всех объектах, особенно если близка сдача.

В целом цены на недвижимость больше подвержены колебаниям не по сезонам, а из-за более весомых факторов. Это экономическая и геополитическая ситуация в стране, объём предложения жилья на рынке, стадия строительства дома, приближение даты ввода объекта и т. д. Тем не менее летом и зимой застройщики чаще устраивают акции и продают жильё со скидками, чем это происходит весной и осенью. И если покупатель находится в неспешном поиске, он может более выгодно приобрести недвижимость именно летом или зимой. Но нужно учитывать ещё и то, что по мере продвижения строительства недвижимость дорожает, добавляются и другие экономические факторы, поэтому перенос сделки на «выгодный» сезон может обернуться не экономией бюджета, а его увеличением.

Коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Эдуард Гусар вопреки распространённому стереотипу, что самым благоприятным временем для покупки квартиры является начало года, в частности январь, считает, что лучшие месяцы для покупки недвижимости — июнь и июль. Это идеальное время по соотношению спроса и объёма предложений, что обеспечивает большой выбор квартир по оптимальным ценам. Уже в середине августа и с начала осени будет повышаться покупательская активность и расти стоимость квадратного метра. К концу ноября застройщики формируют пул квартир, на которые будут действовать новогодние скидки и распространяться спецпредложения, но работают такие акции ограниченное количество времени, и не всегда среди ассортимента квартир можно найти объект, который полностью будет соответствовать ожиданиям конкретных покупателей. Ещё один аргумент за покупку квартиры в летние месяцы — это возможность уже в следующем году подать документы на налоговый вычет и получить компенсацию.

В зимний период, с января по февраль, хорошее время для покупки квартир за наличные, без привлечения заёмных средств. «Живые» деньги — это значимый аргумент для запроса скидки у застройщика. Но учитывая, что объём сделок с привлечением ипотечных средств превышает 80%, большинство покупателей ориентируется на текущие предложения от девелоперов. С марта по май на рынке недвижимости присутствует традиционное оживление, которое сопровождается повышением цен. Покупать жильё можно в любое время года, но летние месяцы наиболее благоприятны для взвешенной покупки, именно в этот сезон можно присмотреть и выбрать ликвидный вариант по выгодной цене.