Стоит ли сейчас вкладывать в недвижимость?

Судя по вашему вопросу, вас интересует недвижимость как инвестиционное вложение.

Отвечу — нет.

Инвестиционные доходы должны иметь несколько потоков. Если рассматривать недвижимость как единственный источник дохода, то это не самый удачный способ вложения денег.

​

Для того чтобы иметь долю недвижимости в портфеле 10%, нужно иметь 90% других активов. Ну и покупка реальной недвижимости связана со многими другими факторами — сам объект, его расположение, налоги, сезонность. Всё это будет влиять на её доходность.

Цены на квартиры в Петербурге достигли пика в сентябре 2008 года. С тех пор реальные цены на жильё упали почти в два раза. Обесценились и ваши инвестиции в этот самый неликвидный актив из всех возможных на российском рынке. Сейчас самое время не покупать, а продавать квартиры.

Я говорю лишь о гражданах, которые покупают жильё в инвестиционных целях.

Сейчас из-за резкой девальвации рубля происходит очередное ажиотажное повышение номинальных цен на жильё. Риелторы утверждают, что некоторые застройщики повышают цены чуть ли не на 20%, и якобы люди выстраиваются в очереди за квартирами.

Ничего удивительного в этом нет. Так происходит всегда в период резкой девальвации рубля. Если в 2006 году и раньше граждане воспринимали квартиры как защитный актив — это можно было объяснить, но воспринимать покупку апартаментов и квартир как защитный актив в 2020 году — это, простите, мне кажется глупостью.

Хотя бы потому, что жилая недвижимость — это самый неликвидный актив, который может мгновенно обесцениться. А вероятность такого развития событий, по моему мнению, очень высока в России из-за нарастающей политической нестабильности. Даже если всё будет хорошо, вероятность чего постоянно снижается, быстро продать квартиру без существенного дисконта вы не сможете.

Помню, как осенью 2008 года меня в числе других экспертов пригласили на какую-то ТВ-передачу, вещать по поводу кризиса. В конце прекрасная Ника Стрижак спросила всех: «Куда вкладывать деньги?»

Тогда я только что стал владельцем первой в своей жизни доходной недвижимости и посоветовал вкладывать деньги в жильё: мол, оно всегда пригодится, на нём можно заработать, тем более что сейчас цены упадут.

Цены тогда действительно упали, но теперь я понимаю, что это был самый глупый мой совет. В то время я даже представить себе не мог, какие глупости совершит наш правящий класс, что Россия присоединит Крым. А дальше будет только хуже.

Да, до 2014 года жильё приносило доход: арендаторы выстраивались в очередь, ставки росли. Но теперь всё не так: арендаторов стало меньше, запросы их выросли, приходится постоянно вкладывать деньги в повышение качества жилья, а арендные ставки падают — маржа минимальная, сроки окупаемости растут и уже могут достигать двух десятков лет, если покупать в кредит.

Инвестировать в жильё и апартаменты — самое нелепое, что можно сегодня сделать. Ну, простите, какие апартаменты гостиничного типа в условиях всемирного помешательства на пандемии коронавируса! Вы купили апартаменты — вы попали!

Теперь о реальной стоимости жилья.

В сентябре 2008-го 1 квадратный метр вторичного жилья в Петербурге стоил 107,9 тысячи рублей, а в феврале 2020 года — 128,6 тысячи, прирост номинальных цен составил 19,2%. Если мы посчитаем инфляцию, а потребительские цены в Петербурге за тот же период выросли в 2,09 раза, то увидим, что жильё обесценилось.

Сравним относительные цены. В сентябре 2008-го квадратный метр жилья в Петербурге стоил 7,2 среднемесячного дохода горожанина, а в 2020-м — 3,4. То есть относительная цена тоже упала более чем вдвое.

Все расчёты сделаны по данным БН.ру и Росстата.

Мой вывод: жильё только дешевеет (реальные цены, а не номинальные), и нет никаких причин полагать, что этот тренд изменится в ближайшие годы. Сейчас, на волне ажиотажа, лучшее время продать инвестиционный объект, он уже не подорожает. Ажиотажное повышение цен вскоре сменится спадом. Так было во все предыдущие всплески цен на жильё, связанные с девальвацией рубля: в 2014-м и в 2016-м. На выгодную продажу есть пара месяцев. Единственное, что поддерживает сегодня рынок жилья, — это ипотека. Хотя уже с осени 2019-го эта поддержка начала ослабевать.

Всем денег и хороших инвестиций!