Я официально в декрете до 3-х лет, а муж с января по декабрь 2024 года стоял по уходу за бабушкой. Мне переподавать на единое пособие с 1 апреля 2025 года, нам для расчётного периода не хватает несколько месяцев, для того чтобы пройти на пособие. Муж собирается 10 февраля оформлять самозанятость (брать эвакуатор в аренду). Так вот вопрос в том, сколько он должен получить дохода, чтобы при подачи в апреле на пособие, нам его одобрили? У нас в расчётном периоде будет 9 месяцев по уходу. И сколько ещё месяцев мы должны показать доход от самозанятости, чтобы ещё раз одобрили выплату?
Ответ эксперта
Отвечаем на потребительские вопросы о финансах
Генеральный директор PLG, председатель комитета по гостиничной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Марина Павлюкевич рассказала, что в конце 2024 года сравнивалась доходность вложений во встроенные коммерческие помещения, апартаменты и жильё. «Апартаменты под управлением профессиональной команды остаются самой выгодной инвестицией. Средняя доходность апартаментов, например, в Санкт-Петербурге составляет 7–12% годовых (в зависимости от категории отеля) и сопоставима с доходом от коммерческих помещений, упавшим с 11–12% годовых в 2020 году до 8–9% в 2024-м. При этом брутто-доходность квартир в аренду в среднем не превышает 5,5%», — приводит данные эксперт.
Важным аргументом в пользу инвестиций в апарт-отели Марина Павлюкевич называет рост ликвидности этого типа недвижимости. Кроме того, на сегодняшний день это единственный способ получения пассивного (без участия собственника) и гарантированного (за счёт котлового метода) дохода.
Сейчас девелоперы предлагают разные программы рассрочки, в том числе и со сроком погашения после завершения строительства. Так, юнит в одном из строящихся апарт-отелей можно приобрести в рассрочку с первоначальным взносом 10% и сроком до конца января 2027 года. Сдача объекта запланирована на середину 2026 года. Таким образом, недвижимость оперативно начнёт работать и приносить доход, помогающий покрывать платежи по рассрочке или ипотеке.
Генеральный директор УК VALO Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев считает, что текущая ситуация с отменой ипотеки с господдержкой и высокой ключевой ставкой провоцирует инвесторов рассматривать апартаменты как способ сбережения своих средств от инфляции. Вложения в недвижимость, по его словам, по-прежнему остаются одними из самых надёжных, а из всех видов недвижимости апартаменты — наиболее востребованными. Для этого есть несколько причин.
Во-первых, сервисные апартаменты, в отличие от квартир, генерируют максимальный доход за счёт формата микс-аренды. Летом юниты преимущественно сдаются с краткосрочную аренду для туристов, что позволяет генерировать максимальную прибыль, а в нетуристический сезон — в долгосрочную аренду, которая является более надёжной, хотя и менее доходной.
Приобретать юниты Константин Сторожев рекомендует только в тех проектах, управлением которых занимается специализированная УК. С 2025 года меняется законодательство. Теперь все средства размещения должны пройти обязательную сертификацию, а также уплачивать налог. Размещать объявления на агрегаторах о проектах, где сертификация не пройдена, будет запрещено. Соответственно, в несервисных апартаментах собственник рискует не только лишиться прибыли, но и привлечь внимание правоохранительных органов как минимум за неуплату налогов.
Во-вторых, сервисные апартаменты избавляют собственника от хлопот по поиску арендаторов и решению кризисных ситуаций. Все заботы на себя берёт управляющая компания.
«На рынке сервисных апартаментов программа льготной ипотеки никогда не действовала. Соответственно, мы легче адаптировались в текущим реалиям. Например, на рынке апартаментов уже давно внедряется такой инструмент, как рассрочка. С ней совершается более половины сделок на рынке. Доля ипотеки минимальна. Окупаемость апартаментов, по данным аналитиков VALO, составляет 8–10 лет, тогда как квартира окупится за 15–20 лет. Соответственно, если хотите получать пассивный постоянный доход, стоит выбирать сервисные апартаменты с качественной управляющей компанией», — отмечает Константин Сторожев.
Руководитель проектов сети МФК SMART Михаил Тёмкин обращает внимание, что с ключевой ставкой 21% приобрести недвижимость становится всё труднее, однако выход есть даже для инвесторов с небольшими накоплениями. При наличии средств от 1,5 миллиона ₽ он рекомендует рассматреть покупку помещений в многофункциональных комплексах (МФК) для последующей сдачи в аренду компаниям. Окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость сейчас составляет от 8 лет, тогда как в жильё — от 15 лет.
«Инвестиции в МФК более доступны, чем покупка квартиры или апартаментов. Помещения в квартирах имеют достаточно большую площадь по сравнению с некоторыми офисами. В МФК есть предложения от 5 кв. м, которые подойдут под небольшие магазины. Соответственно, инвестор экономит деньги за счёт небольшого пространства. Минимальная стоимость лотов стартует от 1,5 миллиона ₽. Также стоит отметить, что пространства в МФК достаточно востребованы. Например, если мы рассматриваем офисы, то доля вакансии в Санкт-Петербурге на этом рынке составляет 3,5–4,7%. Соответственно, спрос на офисные помещения будет высоким, и инвестор получит прибыль. Кроме того, в хороших проектах инвестору не придётся заботиться ни о каких проблемах, а только получать пассивный доход. Управляющая компания берёт на себя поиск арендаторов и решение конфликтных ситуаций. К тому же существуют программы гарантированной доходности, когда инвестор будет получать прибыль, даже если помещение пустует».
Основатель аналитического агентства WhiteIndex Константин Гамарник считает весьма вероятной дальнейшую коррекцию курса рубля в 2025 году, поэтому при формировании инвестиционных стратегий советует сразу делать поправку на то, что даже при высокой рублёвой доходности вложения могут потерять в валютном эквиваленте.
Российский рынок жилой недвижимости, по его оценке, вошёл в фазу коррекции, которая продлится до двух-трёх лет, пока баланс спроса и предложения снова не сместится в сторону продавца. На данный момент рынок жилой недвижимости становится рынком покупателя, что усложняет инвестирование.
Перспективными остаются только некоторые сегменты недвижимости загородной, складские терминалы класса А, логистические объекты и ряд рекреационных зон. Безусловно, каждый из этих сегментов требует значительных ресурсов и экспертизы. Однако рынок складских объектов доступен в формате ПИФов. Такие предложения уже можно найти у ряда брокеров. Для держателей крупных активов, стремящихся перенаправить свой капитал с рынка жилой недвижимости, рынок складов сейчас является наиболее привлекательным. В 2025 году свободные финансовые ресурсы на этом быстро растущем рынке будут бесценны ввиду заградительной ставки ЦБ и больших сложностей с привлечением кредитного финансирования, полагает эксперт.
Для эффективного инвестирования на рынке загородной недвижимости, по его словам, ключевую роль играет экспертиза. Рекреационные зоны, особенно горнолыжные, в перспективе ближайших лет представляют особый интерес, так как в этом сегменте есть дефицит предложения и в сезон бронирование достигает практически 100%. Доходность правильно выбранных объектов может достигать 15–20% годовых.