Может ли ипотечная квартира окупиться за счёт аренды?
Реально ли сдавать ипотечную квартиру так, чтобы арендной платы полностью хватало на ежемесячный платёж по кредиту?
Еще 2 ответа
Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet
Попробуем посчитать на простом примере. Если взять ипотеку в размере 5 миллионов ₽ при ставке 9,6–10% сроком на 20 лет, сумма ежемесячного платежа составит около 48 тысяч ₽. Минимальный первоначальный взнос в данной ситуации будет составлять 40% от стоимости квартиры, то есть сама недвижимость будет стоить около 7 миллионов ₽. Это цена хорошей просторной двушки или малогабаритной трёшки, в среднем аренда таких лотов варьируется от 42 до 45 тыс. ₽, что как раз покроет сумму кредита.
Однако если вы приобретаете однушку за 5 миллионов ₽ при первоначальном взносе в 1 миллион ₽, то сумма ежемесячного платежа останется практически на прежнем уровне — около 48 тысяч ₽, а вот стоимость аренды снизится до 30 тысяч ₽. Следовательно, в данной ситуации при покупке недвижимости лучше руководствоваться не своими интересами, а более выгодной арендной ставкой.
Автор телеграм-канала "Заработать и не потерять"
Возможность окупить квартиру за счёт ипотеки зависит от статуса жилья.
Сейчас на рынке есть апартаменты и квартиры. Апартаменты стоят в среднем на 20% дешевле, а расположение у них обычно лучше, чем у жилых домов (из-за особенностей требований к строительству).
В апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию, только временную.
Если квартира будет сдаваться, этот момент непринципиален, а удачное местоположение только в плюс.
Получается, что сдавать в аренду апартаменты выгоднее.
Так что начинаем считать.
Апартаменты площадью 32 кв. м в пределах ТТК в Москве можно купить за 6,2 миллиона ₽.
Вариант 1
Минимальный средний первоначальный взнос для покупки таких апартаментов — 20%, то есть 1,24 миллиона ₽.
Средняя ставка по ипотеке на апартаменты — 11% (чуть выше, чем на квартиры). Ипотеку берём на 16 лет (это оптимальный срок).
При таких условиях ежемесячный платёж составит 55 тысяч ₽ + около 5 тысяч ₽ будет уходить на коммуналку. То есть всего 60 тысяч ₽ в месяц.
Сдать однушку за 60 тысяч в месяц будет очень сложно. Плюс нужно учесть ещё деньги на ремонт, в случае однушки в новостройке получится около 1 миллиона ₽.
Вариант 2
Если первоначальный взнос будет 60% (3,72 миллиона ₽), сумма кредита составит 2,48 миллиона ₽. Остальные параметры — без изменений. Ежемесячный платёж составит 27,5 тысячи ₽. С учётом коммуналки сумма расходов составит 32,5 тысячи ₽.
Однушку вполне реально сдать за 35–40 тысяч ₽ в месяц. То есть ипотека окупится при таком раскладе.
Вариант 3
Можно рассмотреть вариант посуточной аренды. Однушку в пределах ТТК рядом с метро можно сдать за 2,5 тысячи ₽ в день. Предположим, загрузка будет 15 дней в месяц. Доход в этом случае составит 37,5 тысячи ₽.
Ответ эксперта
эксперт Сравни по страхованию
Конечно, всё зависит от нюансов — сколько стоит квартира, готовое или строящееся жильё, с отделкой или без, размер первоначального взноса и процентной ставки, срок кредита и так далее. Но попробуем, что называется, замерить «среднюю температуру по больнице».
Исходные данные:
Давайте считать вместе. Наш условный первоначальный взнос составит 1 428 000 ₽ (34% от 4,2 миллиона). Остальные 2 772 000 ₽ занимаются у банка под 9,57% на 16 лет. При таких цифрах ежемесячный платёж составит 28 255 ₽. Как видим, аренда (16,7 тысячи) не сможет полностью покрывать такой платёж. Так что в среднем по рынку только за счёт сдачи квартиры в аренду не получится погашать ипотеку.
А вот если, например, человек накопит на первоначальный взнос 60% (2,5 миллиона) и возьмёт кредит на 20 лет, то его платёж составит 15 737 ₽ в месяц. В этом случае он сможет даже по чуть-чуть досрочно погашать кредит.
Или, например, если купить квартиру за 3 миллиона, вложив в качестве первоначального взноса 40% (1,2 миллиона ₽), то при сроке кредитования в 20 лет заёмщику практически будет хватать арендной платы для ежемесячных платежей в размере 16,9 тысячи ₽.