Когда лучше гасить ипотеку досрочно?

Отвечает независимый эксперт Максим Чурилов.

Когда клиент делает частично досрочное погашение, он вносит определённую сумму, которая меньше суммы основного долга по кредиту, и этой суммой погашается часть основного долга. После этого происходит перерасчёт процентов. Частичное досрочное погашение делится на два вида. Во многих банках клиент имеет право выбрать, что будет пересчитываться:

1. Можно уменьшить ежемесячный платёж.
2. Можно уменьшить срок кредита.

В первом случае происходит уменьшение суммы ежемесячных платежей, при этом срок кредита не меняется. Во втором случае — срок кредита уменьшается, а ежемесячный платёж остаётся тем же. Далее мы на примере посмотрим подробнее, как это работает.

Ежемесячный платёж включает в себя две суммы: часть основного долга и проценты по кредиту. Когда кредит только оформился, в ежемесячном платеже основную долю занимают проценты и лишь небольшую часть — основной долг. Если посмотреть на график платежей, то по мере выплаты кредита сам размер ежемесячного платежа не меняется, но при этом меняется соотношение доли процентов и основного долга в самом платеже. Более наглядно показано на изображении.

В связи с этим есть существенная разница, когда делать частично досрочное погашение: в начале срока кредита или ближе к его завершению. Если говорить простыми словами, то при частичном досрочном погашении в начале срока кредита, мы «выкидываем» месяцы с наибольшей переплатой по процентам.

Далее мы наглядно покажем эту разницу на примере. Предположим, что наши базовые данные выглядят следующим образом:

• ипотека в размере 3,3 миллиона ₽ (по данным ЦБ РФ это средний размер ипотеки в РФ);
• ставка 11% годовых;
• срок кредита — 20 лет (240 месяцев).

Расчёт сделаем при двух вариантах частичного досрочного погашения. Будем считать, что клиент за весь срок кредита делает частично досрочное погашение всего один раз:

1. В первом варианте клиент внёс 330 000 ₽ (10% от базовой суммы) в счёт частичного досрочного погашения через шесть месяцев после оформления ипотеки.
2. Во втором варианте клиент внёс 330 000 ₽ через 15 лет после оформления ипотеки.

Также в данных примерах покажем, как данные виды досрочного погашения будут меняться, если клиент выберет перерасчёт в сторону уменьшения ежемесячного платежа или в сторону уменьшения срока кредита (это варианты перерасчёта, о которых мы говорили в начале статьи). Цветом будут выделены меняющиеся показатели.

То есть по мере выплаты кредита выгода частичного досрочного погашения снижается. Но это не значит, что в какой-то момент пропадает смысл досрочно гасить кредит. В любом случае экономия будет.

Вариант с уменьшением ежемесячного платежа выглядит менее выгодным, нежели уменьшение срока кредита. Однако при уменьшении платежа ежемесячная нагрузка на клиента снижается, что для многих является существенным моментом.

В интернете сейчас можно найти различные варианты ипотечных калькуляторов, которые позволяют сделать расчёты с частичным досрочным погашением, и каждый может «примерить» на себя, какой вариант досрочного погашения для него наиболее оптимален.

В завершение можно сказать о нескольких полезных советах по частичному досрочному погашению:

1. Если нет возможности внести значительную сумму в счёт досрочного погашения, то копить и ждать точно не стоит. Каждый месяц можно дополнительно оплачивать 5–10 тысяч ₽. Это будет гораздо выгоднее, чем через год единовременно внести 60–120 тысяч ₽. Даже выплачивая дополнительно небольшие суммы, можно выбирать, что уменьшать — срок кредита или платёж. Если при наших параметрах кредита, указанных выше, на шестой месяц внести даже 10 000 ₽ в счёт уменьшения срока кредита, то мы его сократим уже на два месяца.
2. Если у клиента появляется возможность внести дополнительно большую сумму, к примеру с премии или бонусов по работе, то можно уменьшить ежемесячный платёж, а после этого продолжать гасить ежемесячные платежи в том размере, в котором они были изначально. При таком варианте сумма досрочного погашения ежемесячно будет увеличиваться, а обязательный платеж — уменьшаться. Таким образом можно существенно сократить срок кредита.
3. Прежде чем углубляться в расчёты, нужно изучить кредитный договор, предусматривает ли он возможность свободного досрочного погашения долга. Современные документы этому обычно не препятствуют, а вот старые могут содержать условия о выплате штрафов.
4. Также стоит отметить, что в разных банках условия частичного досрочного погашения могут отличаться. Может быть установлен лимит на минимальную сумму. Или может быть определена конкретная дата досрочного погашения, к примеру это может быть только в дату очередного ежемесячного платежа.
5. Надо обратить внимание, что при любом виде досрочного погашения сначала гасятся набежавшие проценты, а только потом — основной долг. Поэтому досрочное погашение выгоднее производить сразу после ежемесячного платежа, так как проценты за новый месяц ещё не успели набежать.
6. Во многих крупных банках досрочное погашение кредита уже давно можно делать в online-режиме через личный кабинет или мобильное приложение, или как минимум можно уведомить банк о том, что вы как клиент хотите сделать досрочное погашение. Поэтому пусть вас не пугают тем, что при частичном досрочном погашении вам каждый раз надо будет идти в банк.

Отвечает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Стратегию погашения кредита необходимо продумывать при принятии решения о приобретении недвижимости и оформлении ипотеки как одного из ключевых вопросов. При оформлении необходимо учесть ряд факторов.

Погашение кредита осуществляется равными аннуитетными платежами. При данном способе погашения основная процентная нагрузка ложится на первую треть срока. Чем меньше размер процентной ставки и срок кредита, тем меньше вы % заплатите банку. В большинстве кредитных программ срок кредита не влияет на величину % ставки. В любой момент вы можете гасить кредит досрочно любыми суммами. При досрочном погашении банк должен скорректировать график платежей — по вашему выбору может быть сокращено количество платежей (таким образом уменьшите размер выплаченных банку %) либо уменьшается их размер (позволит снизить ежемесячную долговую нагрузку).

Для наглядности рассмотрим ряд примеров.

1. Вы покупаете квартиру в новостройке, и застройщик предлагает специальную ипотечную программу с пониженной ставкой. В случае если ставка 1% и ниже, досрочное погашение с целью экономии на % не будет иметь значимого эффекта, так как они будут и так минимальны. По сути, ипотека с такими ставками — это практически долгосрочная рассрочка. Данные кредиты имеет смысл гасить, если вам психологически дискомфортно из-за наличия обязательства или вам необходимо в короткие сроки снять обременение с квартиры.
2. Вы покупаете квартиру в рамках стандартных условий: однокомнатная квартира стоимостью 5 332 950 ₽, минимальный размер первоначального взноса — 800 000 ₽. Вы планируете погасить кредит в течение 10 лет. Можно оформить кредит на 10 лет по программе ипотеки с господдержкой по ставке 6,7%. Платёж составит 57 000 ₽. Сумма процентов за весь срок составит 1 699 034,58 ₽. Либо оформить его на более продолжительный срок — на 20 лет. Минимальный платёж составит 34 400 ₽. В данном случае, если вы будете платить ежемесячно те же самые 57 000 ₽, сокращая срок кредита, вы заплатите столько же процентов, как и при сроке кредитования 10 лет. Но при этом в случае форс-мажорных ситуаций ежемесячный обязательный платёж будет более комфортным, чем при сроке кредита 10 лет. Неважно, какой из вариантов вы выберете, в данном случае главное — понять, что чем раньше вы погасите кредит, тем меньше процентов выплатите банку. Досрочное погашение возможно совершать любыми суммами, то есть необязательно копить, откладывать — можно сразу направлять в погашение.
3. Вы оформили кредит, а через какое-то время ЦБ в силу макроэкономических причин повысил ключевую ставку. Вслед за ней повысились как ставки по вновь выдаваемым кредитам, так и по вкладам. Допустим, ставка по вашему кредиту составляет 6,7%, а по вкладам ставка стала 9%. В таком случае выгоднее гасить кредит по графику, а дополнительно имеющееся средства внести на вклад с возможностью пополнения. Но в данном случае надо учитывать, что по вашему кредиту возможны и другие дополнительные расходы, например страхование.