Как взять семейную ипотеку на ИЖС в 2024 году и что надо учесть?

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России активно развивается и имеет большие перспективы. Один из самых популярных способов решения жилищного вопроса — это строительство дома по программе семейной ипотеки с государственной поддержкой. Эта программа доступна для граждан России, у которых есть хотя бы один ребёнок не старше шести лет, ребёнок-инвалид или двое несовершеннолетних детей. Условия программы для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области следующие: лимит кредита — 12 миллионов ₽, процентная ставка — 6% годовых, максимальный срок кредитования — 30 лет, первоначальный взнос — 20,1%. В остальных регионах России кредитный лимит по этой программе ограничен 6 миллионами ₽.

Чтобы получить семейную ипотеку на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС), необходимо обратиться в банк. Есть два варианта:

1. Если у заёмщика уже есть участок в собственности.
2. Если участка нет и заёмщику нужно сначала найти подходящий вариант.

Рассмотрим второй случай. Первоначально заёмщик должен доказать банку свою платёжеспособность. После одобрения заявки у него будет три месяца на поиск и согласование земельного участка, а также на согласование договора подряда и проекта будущего дома. Договор подряда на строительство дома по выбранной заказчиком планировке и конструктиву заключается между заёмщиком и строительной компанией (подрядчиком), аккредитованной в банке. В состав договора подряда входят смета и проектная документация.

После согласования этих основных документов будет назначен день сделки, и будет оформлено три документа:

• документ купли-продажи участка;
• кредитный договор;
• договор подряда.

После подписания пакет документов отправляется на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

Перед сделкой открывается четыре аккредитивных счёта:

• на оплату участка;
• на строительство фундамента;
• на возведение коробки дома;
• на окончательную оплату после сдачи дома строителями по акту приёма-передачи.

Далее начинается этап строительства. Банк и заёмщик могут контролировать ход работ на каждом этапе, привлекая для этого сторонние организации технического надзора. Это позволяет следить за тем, чтобы строители действовали добросовестно, а строительство соответствовало согласованной смете. В соответствии с условиями программы, у заёмщика есть два года на то, чтобы построить дом и зарегистрировать его в Росреестре, а также оценить недвижимость в компаниях, лицензированных банком. Минимальным условием согласования договора подряда является «тёплый контур» — коробка дома с крышей, стенами, окнами и входной дверью. Наличие коммуникаций не является обязательным требованием для сдачи объекта. После этого дом будет поставлен на кадастровый учёт и передан в залог банку.

В нашей практике был случай, когда мы помогали клиенту оформить ипотеку на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) по семейной ипотеке. Заёмщику на момент сделки было 40 лет, и у него был пятилетний ребёнок-инвалид. Банк одобрил клиенту кредит на сумму 12 миллионов ₽. При этом у заёмщика было 3 миллиона собственных накоплений. Клиент приобрёл участок площадью семь соток в закрытом коттеджном посёлке за 5 миллионов ₽. На участке был построен дом из клеёного бруса площадью 120 квадратных метров. Дом был сдан в максимальной комплектации whitebox, то есть с предчистовой отделкой. Таким образом, заёмщик получил кредит на ИЖС по ставке 6% годовых по программе семейной ипотеки. Ежемесячный платёж составил около 72 тысяч ₽. Срок кредита — 30 лет с возможностью досрочного погашения.

Сравнивая семейную ипотеку в новостройке и ИЖС, можно заметить, что за 15 миллионов ₽ при одинаковых условиях в новостройке можно приобрести жильё площадью до 70 квадратных метров. В то же время при ИЖС можно построить дом площадью до 150 квадратных метров. Конечно, строительство дома займёт больше времени, а сам участок может находиться дальше от города, чем аналогичная новостройка. Однако по уровню ликвидности земельный участок всё же превосходит другие виды недвижимости.

По результатам первого полугодия 2024 года доля индивидуальных жилых домов (ИЖС) в общем объёме ввода жилья в России составила 71%. Это говорит о высоком спросе на загородное жильё. Такие изменения образа жизни, как удалённая работа и пандемия, а также насыщенность рынка городского жилья способствовали увеличению интереса к загородному жилью. Государство принимает меры для поддержки и регулирования рынка ИЖС. Например, рассматривается возможность введения эскроу-счетов для защиты средств дольщиков и создания единой ипотечной программы, что может сделать ИЖС более привлекательным для покупателей. Мы прогнозируем, что в ближайшие три-пять лет доля ИЖС в новом жилищном строительстве в России продолжит расти. При эффективном регулировании и поддержке со стороны государства этот сегмент может стать драйвером роста для всей строительной отрасли страны.