Как легально сдать квартиру на длительный срок?

Какие общие принципы экономической выгоды от выбора системы налогообложения?

При получении дохода до 20 тыс.руб. в месяц – выгоднее сдавать в аренду как физическому лицу (налоговая ставка 13%).

При получении более высокого ежемесячного дохода выгоднее сдавать в аренду как индивидуальному предпринимателю (ИП), применяющему упрощенную систему налогообложения (налоговая ставка 6% от дохода + обязательные страховые взносы в ПФР, ФОМС, ФСС - в 2018 году их размер составит 26 545 рублей + 1% от суммы, превышающей доход в 300 тыс. рублей).

При этом, сумма налога может быть уменьшена на сумму уплаченных страховых взносов.

Допустим, квартира сдается за 15 тыс. руб. В год это будет составлять – 200 тыс. руб.

Физическое лицо уплатит 26 тыс. руб. (13% от 200 тыс. руб.).

ИП уплатит 26545 руб., так как сумма уплаченных страховых взносов будет превышать налог 6%.

То есть, при такой ставке сдавать квартиру как физическому лицу будет выгоднее, особенно, если учитывать, что необходимо будет понести расходы на открытие ИП и оплату услуг бухгалтера, сдающего отчетность.

При чуть большей ставке арендной платы уже надо будет соизмерять выгоду.

При получении определенного размера дохода выгоднее сдавать в аренду как ИП с приобретением патента на занятие конкретным видом деятельности (стоимость патента, утвержденная местными органами власти).

Здесь необходимо смотреть, где расположена квартира. В каждом округе Москвы действуют свои ставки на патент, которые зависят не только от места расположения квартиры, но и от ее площади. Узнать стоимость патента можно через специальный сервис ФНС, выбрав срок его действия, город, район, вид деятельности (сдача в аренду жилых помещений) и указав площадь квартиры.

К стоимости патента также надо будет прибавить сумму уплачиваемых ИП страховых взносов.

​

Какие существуют риски сдавать квартиру, как индивидуальный предприниматель?

1. При продаже квартиры, находившейся в собственности более 3-х лет, и которая сдавалась в аренду через ИП, будет в любом случае начислен налог 13% (НДФЛ).
2. В случае, если квартиру не удается долгое время сдать в аренду, ИП, находящийся на «упрощенке», потеряет деньги на уплате страховых взносов, а ИП, купивший патент, зря уплатит деньги за соответствующий период.
3. Существует риск, что налоговая инспекция посчитает, что гражданин приобрел статус индивидуального предпринимателя исключительно для уменьшения размера уплачиваемых налогов, и доначислит сэкономленный НДФЛ.Такой вариант вполне реален, если гражданин:

• приобрел квартиру по возмездной сделке и в короткий период приступил к ее сдаче в аренду;
• приобрел статус ИП сразу после покупки квартиры, и не осуществлял других видов предпринимательской деятельности.

Надо учитывать, что судебная практика по квалификации таких действий со стороны налогоплательщика постоянно меняется, но в большей степени суды принимают сторону позицию налогового органа.

В каких случаях однозначно стоит сдавать квартиру, зарегистрировав ИП?

Если гражданин не является резидентом РФ (проводит менее 183 дней в году на территории РФ), он уплачивает налог в размере 30%. Здесь в любом случае целесообразно оформлять статус ИП.