Кто несёт гарантийные обязательства, если застройщик ликвидирован?

«Законом прямо предусмотрена возможность предъявления требований из гарантийных обязательств к СРО застройщиков при ликвидации самого застройщика. В таком случае денежные средства взыскиваются за счёт компенсационного фонда СРО», — отвечает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, заместитель руководителя Федерального центра медиации, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов.

Кроме того, на практике, по его словам, встречаются случаи предъявления требований к учредителям застройщика в порядке субсидиарной ответственности вне банкротства. Если речь идёт о потребителях, существует возможность предъявления требований также к техническому заказчику.

Партнёр ЮК «Соничев, Казусь и партнёры» Александр Казусь отмечает, что полный объём гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

В данном случае полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Требование об устранении недостатков к застройщику-банкроту трансформируется в денежное и предъявляется к должнику в рамках дела о его банкротстве. Такой подход подтверждает судебная практика (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 20 февраля 2017 года №№ 302-ЭС16-17715, А58-4216/2015).

После сдачи МКД в эксплуатацию ответственность за его эксплуатацию несёт уже управляющая компания.

Верховный суд РФ в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года)» отметил, что само по себе возникновение недостатков из-за нарушений застройщика и наличие гарантийного срока не освобождают управляющую организацию от исполнения обязанностей, которые установлены законом и договором управления: «Закон предусматривает безусловную обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств других лиц в отношении общедомового имущества, а в определённых случаях — незамедлительно».

Таким образом, жильцам необходимо писать коллективное обращение в свою управляющую компанию, а при оставлении обращения без рассмотрения — жаловаться в Государственную жилищную инспекцию.

В частности, как указано в п. 30 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года)»: «Сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом, по содержанию общего имущества такого дома в надлежащем состоянии.

На основании обращений жителей многоквартирного дома административным органом проведена внеплановая проверка по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества собственников помещений — стен, перекрытий, кровли. В ходе проверки выявлены нарушения п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядка их оказания и выполнения, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290 (далее — Минимальный перечень), а также п. 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года №170 (далее — Правила №170): не произведены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее её содержание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над квартирами), в связи с чем управляющей организации выдано предписание об устранении вышеуказанных нарушений».

Не согласившись с указанным предписанием, управляющая организация оспорила его в арбитражном суде. Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, исходил из того, что выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества управляющей организацией, а являются строительными дефектами, и вопрос об их устранении должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств; оспариваемое предписание является неисполнимым ввиду отсутствия у управляющей организации денежных средств на проведение ремонтных работ кровли и возможности увеличить тариф, и, кроме того, для устранения выявленных нарушений необходимо проведение работ по капитальному ремонту кровли, что недопустимо в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Судебная коллегия Верховного суда Российской Федерации отменила постановление суда кассационной инстанции и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции, придя к следующим выводам.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также подп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, крыши включены в состав общего имущества в многоквартирном доме.

По п. 7 Минимального перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся, кроме прочего: проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, — незамедлительное их устранение. В остальных случаях — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Согласно п. «в» ч. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам.

Часть 2.3 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях согласно Правилам №170 (пп. 4.6.1.1, 4.6.1.2).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определённых случаях — незамедлительно.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что оспоренное предписание об устранении выявленных нарушений соответствует положениям действующего законодательства, не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленных законодательством и договором управления обязанностей управляющей организации по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии».