Что ждёт рынок жилой недвижимости в 2025 году и стоит ли сейчас покупать квартиру?

Управляющий партнёр «Живой Комплекс LES» Олег Дедков считает, что в 2025 году можно рассчитывать на нормализацию рынка недвижимости, снижение эффекта «тюльпанной лихорадки», который наблюдается с 2020 года. Уменьшение спроса, по его словам, приведёт к снижению темпа вывода новых проектов на рынок и усилению соревнования за оставшихся покупателей за счёт качественных и стоимостных характеристик предложения.

«Надеюсь, что с рынка уйдёт такой феномен, как "квартирография под субсидированную ипотеку", когда девелоперы подгоняли площади квартир под условия кредитования потенциальных покупателей, за счёт чего проектировалось очень много мелких лотов, явно не предназначенных для семейного проживания. Возможные проблемы у крупных "забронзовевших" девелоперов могут привести к переделу рынка в пользу более энергичных игроков, которые смогут привнести в девелопмент свежие идеи, форматы, видение продукта», — полагает Олег Дедков.

По его оценке, если есть необходимость в покупке нового жилья и есть на это собственные сбережения, сейчас для этого самое время, так как возгонка ключевой ставки и дефицит ликвидности у банков донельзя обострили потребность застройщиков в «живых» деньгах, и они готовы делать скидки, давать долгие рассрочки и т. д. Однако это касается проектов на высокой стадии строительной готовности или готового жилья. По «котлованным» проектам велика вероятность увеличения сроков строительства и включения режима экономии на качестве за счёт применения при строительстве более дешёвых материалов и оборудования, предупреждает эксперт. «Поэтому, если вы присмотрели что-то готовое или почти готовое, самое время идти и бессовестно торговаться с застройщиком, к которому всего год назад стояла очередь из желающих купить побыстрее, пока не разобрали», — говорит Олег Дедков.

Коммерческий директор инвестиционного холдинга AVA Тамара Коломийцева напоминает, что недвижимость всегда считалась наиболее безопасным активом, который к тому же приносит стабильный доход, и отмечает, что в 2025 году возрастёт востребованность недвижимого имущества в качестве инвестиционных вложений. «В первую очередь это связано с нестабильной ситуацией в банковской сфере и экономике в целом. При высокой ключевой ставке банки предлагают высокодоходный депозит по вкладам до 23% годовых, что кажется выгодным. Однако, если рассматривать ситуацию в перспективе и учитывать возможные риски, хранение денежных средств в квадратных метрах надёжнее», — полагает она.

Во-первых, недвижимость имеет свойство постоянно дорожать, тогда как уровень процента по вкладам зависит от ключевой ставки. В то же время Тамара Коломийцева уточняет, что рост стоимости жилья неоднородный и зависит от условий в том или ином регионе. Так, на протяжении ряда лет стабильность сохраняет инвестиционная привлекательность прибрежного кластера в России. Например, в Сочи на момент старта продаж в одном из ЖК летом 2020 года стоимость студии площадью 26 квадратных метров составляла 3,4 миллиона ₽, а в 2024 году, с завершением строительства, — 8,9 миллиона ₽.

Рынок курорта, по словам Тамары Коломийцевой, в меньшей степени зависим от ипотеки и поднявшихся ставок ЦБ. По темпам экономического развития и уровню туристской инфраструктуры среди приморских городов у Сочи нет конкурентов, поэтому интерес к недвижимости в этой локации постоянно растёт. И с учётом текущей ситуации в мире изменений в предпочтениях покупателей не прогнозируется. Кроме того, Сочи остаётся местом сосредоточения инвесторов и покупателей высокобюджетной недвижимости, спрос со стороны которых более устойчив к внешним факторам.

Тамара Коломийцева приводит такие данные. В 2024 году средневзвешенная цена квадратного метра на рынке элитной недвижимости на юге страны достигла рекордных значений. В Сочи по сравнению с 2023 годом цены на элитное жильё выросли на 24%. Стоимость в делюкс-сегменте по некоторым лотам достигает 2,7 миллиона ₽ за квадратный метр. Только за второе полугодие 2024 года цена выросла на 10%, среднегодовой рост составил 11%. Это объясняется стабильностью актива, который в условиях сложной ситуации в банковской сфере предоставляет возможность сохранения и инвестирования крупных капиталов. По оценкам специалистов, в 2025 году стоимость лотов продолжит умеренный рост, что является главным маркером инвестиционной привлекательности.

Во-вторых, недвижимость — надёжный источник стабильного дохода от сдачи квартир в аренду посуточно или на длительный срок. Так, в среднем по стране доходность квартир, сдаваемых в аренду, в 2024 году увеличилась, а срок окупаемости сократился. За год расценки на размещение в квартирах посуточно в городах-миллионниках выросли в среднем на 17%, до 3,4 тысячи ₽. В данном сегменте стоимость аренды жилья, а значит, и прибыль, тоже неоднородны и зависят от региона. Так, в Сочи средние цены на аренду в сезон колеблются в пределах 3500–7400 ₽ за квартиру в сутки. Таким образом, в месяц можно зарабатывать свыше 100 тысяч ₽. Важно, что Сочи — курорт всесезонный, поэтому зарабатывать на сдаче в аренду здесь можно круглый год.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева отмечает, что отмена льготной ипотеки, ужесточение условий по семейной ипотеке, а также высокая ключевая ставка усложнили покупку жилья в 2024 году. Доля инвесторов составляет не более 2%, сократившись по сравнению с предыдущим годом в три раза. Основная часть инвесторов (90%) вкладываются в квартиры высокого ценового сегмента, надеясь на то, что в этих классах жилья спрос не будет падать с ростом ипотечных ставок и отменой льготной ипотеки. А это, в свою очередь, не будет приводить к снижению цен в этих сегментах.

По наблюдениям Елены Чегодаевой, инвесторы в проекты бизнес-класса выбирают надёжного застройщика, премиальную локацию и проекты, которые имеют высокие качественные характеристики и УТП по сравнению с аналогичными проектами этого же класса. По типологии квартир выбирают 2е или 3е с хорошими планировками.

Для инвесторов в недвижимость Елена Чегодаева назвала несколько возможных стратегий. Часть средств можно положить на депозит под высокий процент, а покупку квартиры оформить в длительную рассрочку и покрывать платежи с помощью процентов по вкладу. В зависимости от бюджета подойдут разные активы. Если на руках есть до 5 миллионов ₽, можно приобрести хорошее машино-место в подземном или наземном паркинге с дальнейшей сдачей в аренду. Это будет приносить пассивный доход, а при желании машино-место можно всегда продать и добавить эти деньги к покупке жилья. Для инвестора с бюджетом в 20 миллионов ₽ можно купить под сдачу квартиру бизнес-класса в рассрочку и часть денег положить на депозит.