Что выгоднее: копить на первоначальный взнос или брать ипотеку без него?

Всё зависит от стратегии. Если тебе негде жить и это острая потребность, то надо брать квартиру сейчас. Если без первоначального взноса, то ипотечная ставка будет больше арендной. То есть арендовать эту квартиру будет дешевле, чем брать в ипотеку. Надо это учитывать.

Обычно первый взнос за квартиру в ипотеку — 15–20%. Как вариант, можно взять потребительский кредит на первоначальный взнос. То есть можно не своими накопленными деньгами расплатиться за первоначальный взнос, а взять в долг.

Ипотеку без первоначального взноса выгодно брать в таких случаях:

• Когда есть «выгодный вариант», то есть арендная ставка будет приносить больше и полностью перекрывать ипотечную ставку.
• Когда человек не умеет копить деньги. Он берёт ипотеку, банк его заставит сразу её оплачивать.
• Когда человек рассчитал, что у него ипотечная ставка, например, 30 тысяч ₽, а квартиру он сдаёт за 25 тысяч ₽. Для него эти 5 тысяч ₽ не страшны. Зато у него есть квартира, в которой он может зарегистрироваться, которую к тому же можно потом перепродать. Через 5–6 лет арендная ставка вырастет выше ипотечной. И потом он будет просто оплачивать ипотеку арендной ставкой. Это экономически выгодно.
• Если человек понимает, что через 20 лет у него будет арендная ставка больше, чем государственная пенсия.
• Если человек берёт квартиру в качестве инвестиционного инструмента, который приносит 12% годовых, погашая ипотеку. То есть он оплачивает вовремя ипотеку и накопил еще 100 тысяч ₽. Вот он берёт квартиру за 4 миллиона ₽, и при 10% годовых он будет платить 40 тысяч ₽. А эту квартиру он сдаёт за 30 тысяч ₽. Погашая ипотеку на 100 тысяч ₽, он уменьшает ежемесячный платёж на 1 тысячу ₽, то есть получается 12% годовых. Таким образом, он имеет инструмент с доходностью 12% годовых.

Если рассматривать покупку квартиры под инвестиции, лучше брать ипотеку на максимально долгий срок, но по возможности погашать раньше. Главное — смотреть не на то, сколько вы переплатите по ипотеке, а сопоставлять арендную и ипотечную ставку. Чтобы арендная ставка «гасила» ипотеку, это главное. Многие смотрят на то, сколько они переплатят по ипотеке, но в инвестиционных проектах надо смотреть на другие цифры.

Арендную ставку можно смотреть на Яндекс.Аренда, Авито. Присмотреться, за сколько в этом доме сдают аналогичные квартиры. Например, за 30 тысяч ₽. Сравниваем, сколько будет ипотечная ставка. Процент мы знаем, но точную сумму, сколько надо будет платить, скажут только после заключения договора. Но всё равно примерную сумму можно посчитать с помощью ипотечного калькулятора.

Если у вас уже есть кредиты, долги, то ипотеку уже могут не дать (но всё зависит от уровня дохода, конечно). Чем больше у вас первоначальный взнос как предоплата, тем больше вероятность, что банк даст ипотеку. Например, если квартиру покупаешь за 50 миллионов ₽ и первоначальный взнос только 1 миллион ₽, то проблемно будет получить ипотеку. Единственное, всё равно нужно будет показывать доходы. На данный момент, хоть ты ИП, хоть ООО с хорошим доходом, банки легче дают ипотеку тем, кто работает в найме с официальной зарплатой.

Можно заложить свою недвижимость в банк и взять ипотеку. Например, у вас есть квартира за 3 миллиона ₽. Вам надо первоначальный взнос на другую квартиру 1 миллион ₽. Вы закладываете недвижимость, и вам дают этот миллион. И дальше вы берёте ипотеку с первоначальным взносом 1 миллион ₽. Но получается, у вас ипотека и кредит на миллион. Это большая нагрузка. Я так делал: закладывал квартиру, которая стоила 2,3 миллиона ₽, получил 1,6 миллиона ₽. У меня, получается, квартира осталась, и эту сумму я использовал для других нужд. Официально ипотечную квартиру сдавать нельзя. Но если ты всё хорошо платишь, тебя не трогают.

Ипотечная ставка у нас одна из самых маленьких в рынке. Лучше брать не мелкие кредиты, а квартирные. А мелкие товары покупать за наличные. Для потребителя выгоднее брать ипотечные кредиты, потому что самая маленькая ставка — 6–10%. А потребительский кредит — 15–30%.