Что выгоднее : продать новую квартиру или сдавать в аренду ?
Добрый день !
Хотел бы узнать Ваше мнение по вопросу инвестиций в жилую недвижимость.
Имею в собственности квартиру-студию, площадью 25,0 кв.м..
Дом новый, 2019 года постройки.
Квартира с полной отделкой "ПОД КЛЮЧ", находится на 4-ом этаже в 13-ти этажной секции.
Расположена квартира в отличном и очень ликвидном месте, в 15 минутах пешком от парка и от метро "ЛЕСНАЯ" ( г.Санкт-Петербург, Выборгский р-н ).
На данный момент её можно продать за 4 500 000 руб. ( покупал её 3 года назад за 2 700 000 руб. на стадии котлована ).
Что для меня будет выгоднее сейчас сделать :
1). Продать квартиру за вышеуказанную цену, затем из полученных 4,5 млн.руб. выделить примерно 3 400 000 руб. и снова купить на них такую же студию в строящемся доме ( конечно у очень надёжного застройщика, например, СЭТЛ СИТИ, ЛСР ) на начальной стадии строительства в хорошем ликвидном месте у метро.
А оставшиеся 1 100 000 руб. положить, например, в надёжный банк под 7% годовых и получать ежемесячно пассивный доход.
ИЛИ
2). Меблировать квартиру ( мебель + техника - это ещё плюс 200 тыс.руб. ) и сдавать в долгосрочную аренду за примерно 22 000 руб. в месяц и иметь тем самым постоянный пассивный доход ?
Какой вариант ( только из этих двух ) обеспечит следующее : гарантированно, исключив всякие риски ( девальвация рубля, дефолт и прочее ), сохранить и приумножить заработанное и иметь возможность далее получать стабильный пассивный доход, обезопасив капитал от обесценивания !
Заранее спасибо за ответ !
Еще 1 ответ
Независимый финансовый советник, консультант проекта вашифинансы.рф
Из этих двух вариантов ни один не даст вам «гарантированно, исключив всякие риски (девальвация рубля, дефолт и прочее), сохранить и приумножить заработанное и иметь возможность далее получать стабильный пассивный доход, обезопасив капитал от обесценивания».
Для того чтобы решить эти задачи, необходимо:
«Не класть яйца в одну корзину». Существует понятие диверсификации капитала. Для того чтобы обезопасить себя от потери всей суммы капитала.
Иметь личный финансовый план, в котором будет прописана цель — получение пассивного дохода — и инструменты, с помощью которых вы достигнете этой цели. Личный финансовый план необходимо пересматривать ежегодно, так как меняется ситуация в вашей жизни — карьера, доход. Меняется ситуация в стране и мире — политическая составляющая, экономическая и законодательная. Только такой подход позволит вовремя реагировать на различные ситуации, управлять рисками, сохранить капитал и получать пассивный доход.
Ответ эксперта
Финансовый советник, консультант проекта вашифинансы.рф
Добрый день! Когда мы выбираем недвижимость для сдачи в аренду, задача — найти объект по хорошей цене на рынке, сделать минимальный ремонт, не рассматривать объект для последующего собственного проживания, иначе доходность от данного направления будет минимальная.
Например, 1-комн. квартира 45 кв. м. рыночной стоимостью 6 000 000 ₽ и студия за 3 500 000 — 15 кв. м. Имеют одинаковый ежемесячный доход в размере 25 000 ₽, но разную ежегодную доходность в абсолютной величине (в первом случае 5% годовых, во втором — 8,6% годовых)
При заданных ваших параметрах — 4 500 000 ₽ — рыночная стоимость объекта, доход в год — 264 000 ₽, итого — 5,9% годовых без уплаты налогов и доп. расходов.
Если квартира на долгосрок планируется к сдаче, то затраты на мебель и технику могут обговариваться с квартирантом, что позволит сократить стоимость вложений, доходность после окупаемости вложений обозначена выше.
Депозит — доходность 7% — задача сохранить деньги.
Вы обозначили задачу приумножить — эту задачу решают другие финансовые инструменты (например, фондовый рынок облигации, акции, ETF), краудфандинг...).
Если вы имеете хорошую личную капитализацию для банков, можно: 1) продать имеющийся объект, разделить вложения на 2 других объекта с ипотекой, сдать объекты с ежемесячной платой, перекрывающей ежемесячные платежи по ипотеке и налоги (например, 4 500 000 ₽ — продажа имеющейся, по 2 100 000 на первоначальный взнос. Средняя стоимость студий в СПб — 4 000 000 ₽, доход от сдачи в аренду — 22 000 ₽, при ипотеке на 15 лет ежемесячный платёж 20 000 ₽. В данном примере вы получаете 2 объекта недвижимости по минимальной стоимости в будущем. Это грубый пример, по которому обязательно нужно делать расчёт уже исходя из частных параметров. Но, думаю, мысль понятна — приобретение актива с вложениями собственных средств в размере 20–50% от 100% стоимости объекта. 2) Продать имеющийся объект, вложить часть в объект, как в варианте 1, например, 3 000 000 (ипотека 1 000 000 ₽, 5 лет, ежемесячный платёж в среднем 20 000 ₽). 1 500 000 ₽ инвестировать на фондовом рынке в облигации федерального займа (ожидаемая доходность — 7% годовых, если имеете возможность открыть ИИС, то доходность в сочетании ИИС + ОФЗ — от 12% годовых на абсолютно безрисковом инструменте (вы даёте в долг деньги Минфину РФ). Или в облигации надежных эмитентов РФ «голубые фишки» с ожидаемой доходностью 9–10% годовых. 3) Вариант, как вы и описывали в своём вопросе — продать, купить в стройке и инвестировать. Только вместо депозита выбрать приведённые выше инструменты. Ваша доходность в любом случае будет выше, чем 5,9% от имеющегося объекта.