Что делать, если арендатор отказывается платить и не хочет съезжать из квартиры?

Отвечает специалист по гражданскому и банковскому праву Татьяна Заславская.

Одним из самых распространённых способов получить доход является сдача жилья в аренду.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Важное условие содержится в п. 1 ст. 614 ГК РФ, где арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

У нас предусмотрена защита арендодателя от ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей, поэтому порождается большое разнообразие исков, среди них выделяют:

• о взыскании задолженности по арендной плате (ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей;
• о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ);
• о возврате арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ);
• о признании договора аренды недействительным;
• об обязании заключить договор аренды;
• о взыскании платы за фактическое использование объекта.

Но когда дело доходит до судебного разбирательства, то нужно отметить особенности доказывания. При рассмотрении споров, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, необходимо установить следующие обстоятельства:

• наличие договорных отношений, согласование существенных условий договора, соблюдение его формы, соответствие закону;
• факт исполнения обязательства арендодателем по передаче в аренду объекта;
• размер арендной платы;
• субъектный состав правоотношений;
• нарушение сроков внесения арендных платежей, взыскание санкций;
• установление бездоговорного фактического пользования, плата за пользование;
• наличие оснований для расторжения договора, в том числе и в связи с нарушением его условий, порядок расторжения;
• срок действия договора, продление его на неопределённый срок;
• факт удержания арендованного имущества, основания для его возврата;
• факт наличия преимущественного права на заключение договора на новый срок;
• факт возникновения убытков, вина, противоправность и причинная связь.

Важный момент касается сроков внесения арендных платежей, размера задолженности, периода просрочки внесения арендных платежей.

Порядок и сроки внесения арендных платежей определяются условиями договора, размер задолженности раскрывается в расчёте, который предоставляется истцом, а также в возражениях и контррасчёте, предоставленном ответчиком.

Расчёт суммы задолженности производится на основании условий договора, предусмотренных сроков оплаты, произведённых ранее платежей.

На сумму задолженности может быть насчитана неустойка, предусмотренная договором, или проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ.

При этом следует иметь в виду, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ, то положения п. 1 ст. 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Истец вправе требовать присуждения процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, или неустойки по день фактического исполнения обязательства.

По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, но имущество не возвращено, обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом сохраняется, и взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ), (п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N7, п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 года N35).

Важно понимать, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом в случае прекращения договора аренды после истечения срока его действия производится в размере, определённом этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращения обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Резюмируя, подвожу итог, когда уже мы имеем факт неоплаты жилого помещения, то нужно направить претензию об уплате задолженности по договору аренды. Таким образом мы соблюдаем досудебный порядок урегулирования спора.

Далее, если мирным путём урегулировать вопрос у нас не получилось, то нужно направлять исковое заявление в суд по месту нахождения сдаваемого жилья. После того как пройдёт судебное разбирательство и суд встанет на сторону арендодателя, то необходимо запросить исполнительный лист — для того, чтобы ускорить процесс выселения из занимаемого помещения.