Что будет с рынком недвижимости после отмены льготной ипотеки?
Еще 6 ответов
руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК «Fontvielle»
Из-за низких ставок по ипотеке, которые были вплоть до февраля 2022 года, рынок недвижимости сильно «надулся». Цены подросли, причём не всегда обоснованно. Было выдано значительное количество ипотечных кредитов по разным программам. С учётом же возможного ухудшения финансового положения заёмщиков в 2022 году банки вполне могут столкнуться с тем, что часть задолженности придётся перевести в разряд проблемной. Это неблагоприятная ситуация как для тех, кто ипотеку брал, так и для самих финансово-кредитных учреждений.
Банк России явно активно «взялся» за рынок недвижимости, стремясь улучшить финансовый портрет заёмщика. Например, ЦБ ужесточил требования к ипотеке с низким первоначальным взносом. Расчёт простой: если человек не может накопить на первоначальный взнос по ипотеке, то лучше ему повременить со взятием на себя кредитных обязательств. Слишком высок риск всё потерять из-за непредвиденных обстоятельств, например проблем с работой. Мера, предложенная ЦБ, должна обезопасить как самих заёмщиков, так и банки. Так называемая «ипотека от застройщика» под 0% тоже вызывает критику регулятора, о чём было заявлено в соответствующих докладах ЦБ и подчёркнуто в устных выступлениях главы ведомства Эльвиры Набиуллиной. Отмена льготной ипотеки — ещё одна мера по «охлаждению» рынка ипотеки.
С учётом пристального внимания регулятора к сфере недвижимости в следующем году я ожидаю ситуации, аналогичной с банковской сферой: недобросовестные игроки будут «вымыты» с рынка. Финансовый портрет заёмщика ждёт улучшение, что позволит снизить уровень возможной проблемной задолженности, но охладит спрос.
Отвечаем на потребительские вопросы о финансах
Отвечает руководитель отдела продаж СКМ Девелопмент (Екатеринбург) Людмила Попова.
На текущий момент банки предлагают три льготные программы на покупку квартир в новостройках в нашем регионе: ипотека с господдержкой 2020, семейная и ИТ-ипотека. За 2022 год наши ипотечные покупатели обходились этими программами. Причём около 80–85% ипотечных сделок приходится именно на льготную ипотеку с господдержкой.
Квартиру у застройщика можно купить в ипотеку без использования программ со ставкой от 10,4%, но переплата существенно возрастает.
Разберём на примере: стоимость квартиры — 4,9 миллиона ₽, кредит рассчитаем на 20 лет*.
Цифры говорят сами за себя. А взглянув на экономику 20-летнего проекта под названием «квартира в ипотеку», разница в переплате существенная — 2,2 миллиона ₽. А если те же условия применить для ипотеки на 30 лет, то разница составит уже 3,3 миллиона ₽.
Ипотека с господдержкой является весомым аргументом в решении покупать именно новое, а не вторичное жильё. Отмена господдержки поставит серьёзный вопрос о доступности покупки квартир в новостройках. Льготная ипотека — инструмент, который сделал своё дело и поддерживал объёмы продаж нового жилья в последние два года. при уходе с рынка этого продукта останутся ещё льготные программы, но здесь либо нужно иметь детей, рождённых после 1 января 2018 года, либо стремительно обзавестись ребёнком, либо быть крутым ИТ-специалистом с зарплатой не менее 150 тысяч ₽ и работать в аккредитованной Минцифры организации, либо жить на Дальнем Востоке. Этими привилегиями обладает, к сожалению, меньшая часть потенциальных покупателей.
Прогнозы продаж на будущий год в контексте отмены господдержки трудно назвать оптимистичными. Ожидаем перетока покупателей, планировавших покупку в 2023 году, на конец 2022 года, и далее — спад.
Сохранить ставку льготной ипотеки застройщики могут в индивидуальном порядке, применяя механизм субсидирования. В приведённом выше примере для того, чтобы понизить базовую ставку 10,4% до уровня льготной 6,7%, застройщик должен единовременно при совершении сделки перечислить банку, выдающему ипотеку, порядка 560 тысяч ₽. То есть фактически дать скидку в размере 11,4% от цены квартиры из примера.
Далее, как все понимают, есть три варианта:
- переложить затраты на клиента, подняв цену или предложив ему самому выплатить премию за субсидирование;
- действительно осуществить субсидирование за свой счёт;
- ну и, наиболее вероятно, нечто среднее: разделить затраты с клиентом, то есть поднять цены, но не на всю сумму затрат на субсидирование, а в какой-то доле.
Какова будет такая доля, определится рыночной ситуацией, которая, естественно, связана не только с отменой льготной ипотеки.
*Условия ипотеки ПАО Сбербанк. 6,7% — ставка по программе Господдержки. 10,4% — ставка базовой программы на покупку квартиры в новостройке.
**Размер минимального ПВ по программе с господдержкой — 15%, но для сопоставимости расчётов принимаем размер, равный минимальному размеру ПВ по базовой программе (20%).
Ответ эксперта
Отвечаем на потребительские вопросы о финансах
Совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин считает, что если власти не продлят программу субсидирования ипотеки по ставке не выше 7% годовых, то ставки для большинства покупателей, которые не подпадают под программу «Семейной ипотеки», вырастут с текущих 6–7% до 10–11% годовых. Это приведёт к снижению спроса, так как порядка 50% сделок в целом на рынке жилья проходит с привлечением льготной ипотеки, а на рынке новостроек — от 60 до 90% (в зависимости от класса проекта). «Соответственно, для многих покупка станет невозможной, а часть клиентов переключится на поиск вторичного жилья, что снизит инвестиции в строительство», — отмечает Владимир Щекин.
Однозначно, по его словам, невозможно спрогнозировать объём снижения спроса из-за завершения программы субсидирования ипотеки. К примеру, в 2021 году было выдано 337 тысяч кредитов по программе «Господдержка 2020», то есть в целом льготная ипотека имеет большое значение. «Можно твёрдо сказать, что именно она была главным драйвером спроса в последние два года. Цены на новостройки выросли, поэтому повышение ставок, причём до довольно высокого уровня (10–11%), уменьшит активность покупателей», — делает вывод эксперт.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин акцентирует, что среднерыночная ставка зависит от ключевой, а не от условий льготной ипотеки. «Полагаю, что в среднем по рынку сохранится в пределах нынешних 11%, — говорит он. — А вот на то, по каким ставкам банки будут чаще всего выдавать кредиты, окажут влияние многие факторы. Прежде всего, это минимальный порог субсидирования, который сейчас активно обсуждается. По всей видимости, он не превысит 5% и не приведёт к существенному падению спроса. Однако тем, для кого ежемесячное комфортное обслуживание кредита является более приоритетным, чем итоговая цена лота, лучше поторопиться и купить квартиру в этом году, тем более что пока можно успеть воспользоваться в том числе комбинированными программами с использованием льготной ипотеки».
Что касается других инструментов поддержания спроса, то основным на текущий момент Алексей Перлин считает дисконт. По проектам «СМУ-6 Инвестиции» скидки доходят до 20% при покупке до ввода объекта в эксплуатацию. Субсидированные ставки тоже пока сохранены.
Коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК iLOVE и Headliner) Дмитрий Железнов подтверждает, что льготная ипотека повышает доступность жилья для россиян. Однако в Москве с учётом лимита всего в 12 миллионов ₽ она в классическом виде не играла существенной роли. Тем не менее девелоперы активно применяли её в рамках комбинированных программ субсидирования. Но и сейчас останется немало других госпрограмм, распространяющихся на большинство потенциальных покупателей. Так что клиенты смогут быстро переориентироваться на них.
«На повышение среднерыночной ставки ситуация принципиально не повлияет, — полагает Дмитрий Железнов. — В октябре 2022 года она уже поднялась на 0,5–1% в связи с рисками для кредитных организаций, вызванными частичной мобилизацией. Дальнейшего повышения в ближайшее время не случится, если ЦБ не поднимет ключевую ставку. Её нахождение на уровне 7,5–8% позволит застройщикам субсидировать ипотечные ставки до вполне комфортных 2–5%. При этом можно прогнозировать, что к началу 2023 года спрос на новостройки восстановится до показателей III квартала. За увеличением потребительской активности последует небольшой рост цен».
Кстати, по проектам «КОРТРОС-Москва» отмечался высокий спрос на программу льготной ипотеки. Однако и после её завершения, как говорит Дмитрий Железнов, в России сохранится множество инструментов для выгодного приобретения жилья. В первую очередь это субсидируемые государством жилищные кредиты — семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, военная и дальневосточная ипотека. Также немало эффективных инструментов есть в арсенале у застройщиков. «Мы, например, предлагаем субсидированную ипотеку, траншевую ипотеку, несколько видов беспроцентной рассрочки и трейд-ин».