Траншевая ипотека

Стремительное развитие рынка ипотечного кредитования привело к появлению новых программ и продуктов. Которые активно внедряли как банки, так и застройщики. В число самых интересных вошла так называемая траншевая ипотека. Впервые предложенная застройщиками в 2022 году, она достаточно широко применяется до настоящего времени. Рассмотрим более внимательно, что представляет собой траншевая ипотека, в чем ее особенности, каковы плюсы и минусы, а также как в сегодняшних условиях выглядит процедура оформления.

Траншевая ипотека – что это такое

Траншевой называют ипотеку, которая представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке (иногда - ипотека от застройщика), предусматривающий оплату объекта недвижимости частями или траншами (что стало причиной появления подобного термина). Наиболее часто речь идет о двух платежах. Первый совершается после подписания заемщиком и застройщиком ДДУ (договора долевого участия). Второй – после того, как дом вводится в эксплуатацию.

Можно выделить две ключевых причины появления траншевой ипотеки в 2022 году. Первая касается стремления государства поддержать спрос на жилье, резко упавший из-за непростой финансовой и политической ситуации в стране и мире.

Вторая связана со все более активным участием банков в инвестиционном процессе. Что стало следствием ввода инструмента эскроу-счетов и других инструментов защиты прав дольщиков.

Результатом подобных действий законодателей и регулятора рынка стало формирование сильной зависимости застройщиков от банков. Которая нашла отражение в относительно невыгодных условиях траншевой ипотеки, нередко предусматривающих оплату на первом этапе символической суммы, равной 1 или 100 рублям.

Хотя нередко фигурируют и совершенно другие масштабы выплат, доходящие до 25-30%. Но даже в этом случае речь не идет о типовой ипотеке, предусматривающей оплату всей стоимости жилья.

Как работает траншевая ипотека

В общем случае схема траншевой ипотеки выглядит следующим образом:

1. Заемщик (покупатель жилья) оформляется ипотечный кредит (с банком) и договор долевого участия (с застройщиком).
2. Он перечисляет первоначальный платеж по ипотеке (в соответствии с договором, обычно – от 1 рубля до 20-30%).
3. Банк переводит застройщику первый транш (его сумма варьируется в широком диапазоне, аналогичном указанному выше).
4. До ввода объекта в эксплуатацию (иногда – 2-3 года) заемщик платит банку символический процент (например, 1 рубль в месяц).
5. После сдачи объекта застройщик получает всю стоимость жилья, а заемщик начинает платить полноценную ипотеку (в соответствии с графиком регулярных выплат).

Условия траншевой ипотеки

Главным условием и одновременно отличием траншевой ипотеки от других разновидностей кредитного продукта становятся наличие определенного временного периода, в течение которого выплаты на обслуживание долга со стороны заемщика являются минимальными. Фактически, его вложения ограничиваются первоначальным взносом. Что делается с предельно простой целью – защитить интересы дольщика на случай затягивания сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Дело в том, что даже при таком негативном сценарии развития событий убытки заемщика оказываются сравнительно небольшими. В то же время у банка практически всегда имеется достаточно рычагов воздействия на застройщика с целью исполнения взятых им на себя обязательств.

Важно отметить, что траншевая ипотека – это продукт, который применяется исключительно для новостроек. Такая особенность объясняется предельно просто. Продавцы на вторичном рынке не заинтересованы в оплате реализуемого жилья частями. В то время как у застройщиков нет возможности выбирать из-за резкого падения спроса. Результатом становится резкий рост интереса к траншевой ипотеке в кризисные времени и падение при стабилизации ситуации на первичном рынке.

Кому выгодна

Главным выгодоприобретателем от траншевой ипотеки заслуженно считается заемщик. Так как он минимизирует расходы на обслуживание ипотеки до ввода объекта в эксплуатацию. Оборотной стороной указанной экономии становятся два минуса. Первый – это фактическая заморозка на длительный период средств первоначального взноса (как было отмечено выше, время строительства нередко составляет 2-3 года). Второй – отсутствие возможности переехать в ипотечное жилье до ввода объекта в эксплуатацию. Что приводит к появлению дополнительных расходов на аренду (при отсутствии другой квартиры в собственности).

Еще одним выгодоприобретателем становится застройщик. При условии отсутствия спроса на строящиеся квартиры по обычным ДДУ, то есть без задействования механизмов траншевой ипотеки. Что вполне логично, так как застройщик гарантированно получает нового покупателя, пусть и без дополнительного источника денежных средств. Сегодня – с учетом инструментов проектного финансирования и эскроу-счетов – проблем с деньгами непосредственно на строительство у подрядчиков обычно не возникает.

Не стоит забывать про финансовый интерес самого банка. Кредитор также получает нового или расширяет сотрудничество с текущим клиентом посредством оформления договора траншевой ипотеки. Любые подобные услуги приносят банковской организации прибыль в виде соответствующей комиссии.

Как оформить траншевую ипотеку

Первым делом при оформлении траншевой ипотеки необходимо определиться с банком, предлагающим подобный продукт. Такие услуги доступны далеко не у каждого участника финансового рынка страны. В то же время сразу несколько крупных и очень известных банков готовы выдать ипотеку траншами. Включая двух лидером банковского сектора страны – Сбербанк и ВТБ.

Схема оформления ипотечного кредита траншами не сильно отличается от обычной. Она предусматривает следующие действия потенциального заемщика:

• выбор банка для сотрудничества;
• подача заявки с указанием желательных параметров ипотеки;
• получение в банке информации о застройщиках и ЖК, на которые распространяется действие траншевого ипотечного кредитования;
• выбор квартиры в новостройке;
• оформление ДДУ и договора ипотеки (первого – с застройщиком, второго – с банком);
• подписание документов и внесение первоначального взноса;
• обслуживание ипотеки до ввода объекта в эксплуатацию посредством уплаты символического взноса;
• переход к полноценному графику платежей после сдачи жилья и оформления права собственности.

Какие застройщики работают с траншевой ипотекой

Важно отметить, что рассматриваемая банковская услуга пользуется особенно высоким спросом в крупных и активно развивающихся городах с большим количеством новостроек. Включая Москву, Санкт-Петербург, Тюмень, Пермь, Кемерово, Красноярск и множество других. Именно там оформить траншевую ипотеку удается быстрее и проще.

Причем такой формат кредитования активно используют практически все крупные застройщики. Тем более – занятые реализацией масштабных проектов по строительству больших ЖК (жилищных комплексов). Большая их часть тесно сотрудничает с уже упомянутыми выше Сбербанком и ВТБ. Поэтому проблем с выдачей траншевой ипотеки обычно не возникает. По крайней мере, в периоды финансовой нестабильности и падения спроса, которые наблюдаются в течение двух-трех последних лет на регулярной основе.

Плюсы и минусы

Достаточно заметная популярность траншевой ипотеки в России на протяжении 2022-2024 годов объясняется несколькими важными преимуществами для заемщика. К их числу относятся:

• минимальные расходы на обслуживание ипотечного кредита до ввода объекта в эксплуатацию;
• фиксация цены квартиры на момент заключения договоров (кредитного и долевого участия);
• заинтересованность застройщика как можно быстрее сдать объект для получения полной стоимости жилья;
• возможность использования для льготных ипотечных программ (хотя и с некоторыми ограничениями);
• защита интересов заемщика банком в случае возможного противостояния с застройщиком при нарушении последним взятых на себя обязательств (так как кредитор лишается прибыли от сделки).

На основании приведенной информации можно выделить несколько категорий покупателей жилья, для которых траншевая ипотека будет особенно интересной. В их числе:

• приобретающие квартиру в инвестиционных целях (им есть, где жить, а новое жилье будет сдано в аренду);
• желающие накопить на выполнение ремонта в новостройке (что происходит в период, пока объект достраивается);
• арендующие жилье, но стремящиеся купить свое (на время строительства платежи по ипотеке минимальны, что позволяет расходовать средства бюджета на снятие хорошей квартиры).

Несмотря на наличие достаточно заметных плюсов и сразу нескольких категорий выгодоприобретателей, траншевая ипотека не стала реальной альтернативой обычной. Прежде всего – из-за нескольких достаточно заметных минусов, включая:

• более высокую процентную ставку;
• ограничения для использования вместе со льготными ипотечными программами (например, в части первоначального взноса);
• завышение стоимости объекта недвижимости (стандартная практика некоторых не самых добросовестных заемщиков, от которой сложно защитится);
• распространение далеко не на всех застройщиков и объекты недвижимости;
• практически полное отсутствие на вторичном рынке жилья;
• предоставление только некоторыми банками (что уменьшает возможности выбора для потенциального заемщика).

Отдельно стоит отметить, что траншевая ипотека вызывает неоднозначную реакцию Центробанка России. Регулятор финансового рынка страны достаточно спокойно относится к подобным продуктам в кризисные времена. Но при стабилизации ситуации в экономике увеличивается вероятность более внимательного рассмотрения таких сделок. Например, с точки зрения завышения застройщиком стоимости жилья и по ряду других спорных вопросов.

Поэтому рассчитывать на дальнейший рост популярности траншевой ипотеки не стоит. Хотя при ограниченном и грамотном использовании банковский продукт способен принести заемщику немало выгоды и очевидной пользы.

Риски и подводные камни

Основной риск траншевой ипотеки уже упоминался ранее. Он заключается в затягивании застройщиком сроком строительства. Не менее серьезным негативным моментом становится часто завышение стоимости жилья.

Еще одним подводным камнем рассматриваемого продукта выступает потенциально присутствующая возможность реального изменения экономической составляющей инвестиционного проекта (например, расходов на строительство) в течение срока действия договора с банком.

В подобной ситуации кто-то вынужден будет жертвовать своими интересами: или застройщик, или кредитор, или заемщик. Существует ненулевая вероятность, что проиграет именно последний. Тем более – с учетом присутствия у первых двух квалифицированных юристов.

FAQ

Что понимается под траншевой ипотекой?

Кредит на приобретение жилья, который предусматривает оплату стоимости квартиры в новостройке траншами или частями. Причем до ввода объекта в эксплуатацию расходы на обслуживание ипотеки оказываются для заемщика минимальными или даже символическими.

Как работает траншевая ипотека и в чем ее выгода?

Схема действия ипотечного кредита траншами достаточно проста. Одновременно заключаются ДДУ и договор ипотеки. В соответствии с их условиями после подписания банк платит застройщику первый транш (в размере от 1 рубля до 25-30% стоимости жилья). Второй транш с остальной частью суммы переводится только после ввода объекта в действие. Причем до его уплаты расходы заемщика на обслуживание долга являются минимальными.

Каковы недостатки ипотечного кредита траншами?

Их несколько: ограничение на использование в рамках льготных программ ипотеки, выдача не всеми банками и не для всех застройщиков, частое завышение стоимости жилья, более высокая (чем для обычной ипотеки) процентная ставка.

Вывод

1. Траншевая ипотека – новый кредитный продукт, запущенный в 2022 году для стимулирования продаж в новостройках.
2. Главным отличием траншевой ипотеки от обычной становится оплата стоимости жилья траншами (частями): до 25-30% после заключения договора, остальное – после ввода жилья в эксплуатацию.
3. До перечисления второго транша расходы на обслуживание ипотечного кредита для заемщика являются символическими (нередко ограничиваются уплатой 1 рубля в месяц).
4. После достройки объекта запускается обычный график регулярных ипотечных выплат.
5. Плюсы ипотеки траншами: минимизация расходов на время строительства, фиксация цены, заинтересованность застройщика в быстром вводе объекта в эксплуатацию.

Минусы траншевой ипотеки: несовместимость с некоторыми льготными программами, ограниченное количество банков и застройщиков, наличия ряда серьезных рисков.