Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, получение нового кредита для погашения действующего, на лучших условиях, возможно не только по коммерческим, но и по ипотечным кредитам. В ряде случаев эта процедура поможет существенно сэкономить. Знать о ней важно всем, кто уже купил жилье в кредит или только собирается. Рассказываем, что такое рефинансирование ипотеки, когда это будет выгодно, как с помощью ипотечного калькулятора выбрать новые лучшие условия кредитования.

Что это значит – рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это получение нового ипотечного кредита для погашения действующей ипотеки. Слово является аналогичным перекредитованию. Этот обычно включает получение нового кредита с пониженной процентной ставкой, что позволяет заемщику снизить ежемесячную долговую нагрузку.

После осуществления перекредитования можно уменьшить сумму ежемесячного взноса или сократить срок кредитования, в целом общая сумма переплаты будет меньше. Также можно объединить в один несколько действующих кредитов, чтобы их было проще обслуживать.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Возможность рефинансирования стандартно появляется у заемщика спустя полгода пользования ипотечным кредитом.

В каких случаях рефинансирование будет работать в пользу заемщика:

• Если он платит кредит меньше половины срока по договору.
• Когда до окончательного погашения задолженности осталось не менее 5–6 лет.
• Если разница между текущей и новой процентными ставками составляет как минимум 1,5-2%.
• Если заемщик стал соответствовать требованиям ипотечных программ с господдержкой и может оформить ипотеку под льготную ставку. Так, после рождения ребенка, при соответствии другим требованиям программы «Семейная ипотека» (например, квартира должна быть в новостройке), можно перекредитоваться под ставку до 6% годовых. Если квартира - вторичка, воспользоваться программой уже не получится.

Почему рефинансирование ипотеки сейчас неактуально

Уровень ставки по новым ипотечным кредитам и для рефинансирования напрямую зависит от величины ключевой процентной ставкой Центрального банка Российской Федерации. Поскольку ключевая ставка показывает стабильный рост на протяжении всего 2024 года и на сегодняшний день составляет 21% годовых, предложения банков по рефинансированию начинаются со ставок 24–25% годовых. Мало кому будет выгодно оформить ипотеку под такой процент. Поэтому программы рефинансирования пока не актуальны.

Рефинансирование после снижения ключевой ставки

В соответствии со среднесрочным прогнозом Банка России, ключевая ставка в ближайшие 2 года будет снижаться и к 2027 году достигнет уровня 7,5–8,5% годовых. Это должно привести к снижению процентной ставки по программам рефинансирования до 12–13% годовых. Если этот прогноз сбудется, возрастет актуальность программ рефинансирования, особенно для тех ипотечных кредитов, которые будут оформлены в конце 2024 года.

Как можно рефинансироваться просто и быстро:

• Сравните условия перекредитования в разных банках и выберите лучшие.
• Соберите документы и подайте заявку в банк.
• Банк, рассмотрев заявку принимает решение о выдаче нового кредита чтобы погасить действующую задолженность.
• Заемщик подписывает договора.
• Банк выдает кредит и направляет деньги бывшему кредитору.
• После погашения задолженности с залога по погашенному кредиту снимают обременение и оформляют недвижимость в залог по новому кредиту.

Пример рефинансирования

Для примера разберем следующий случай:

• Процентная ставка 20%.
• Остаток задолженности 5 млн руб.
• Остаток срока кредитного договора 20 лет.
• Ежемесячный платеж 83,5 тыс. руб.

При рефинансировании процентная ставка снизиться на 2 п. и составит 18% годовых.

Рассчитаем с помощью ипотечного калькулятора экономию на уменьшении переплаты.

Сумма ежемесячного платежа составит 77,1 тыс. руб.

Таким образом, при ставке 18% вместо 20%, ежемесячный платеж снижается на 6,4 тыс. руб.

Общая переплата по кредиту сократится почти на 5 млн руб., поэтому в этом случае делать рефинансирование будет выгодно.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке

Возможность рефинансирования ипотеки в том же банке зависит от политики кредитной организации.

Некоторые банки для привлечения новых клиентов предлагают рефинансирование только сторонним заемщикам, в других можно перекредитоваться и действующим заемщикам.

Рефинансирование ипотеки – в каком банке выгоднее

При выборе банка для рефинансирования важно проанализировать новые условия кредитования. Искать подходящий вариант удобно с помощью проверенных сервисов, например через Сравни. Здесь собраны актуальные предложения от проверенных банков. Вы можете сравнить условия перекредитования, выбрать подходящий вариант и отправить анкету онлайн.

Условия банков на сегодня:

Что необходимо учитывать

Есть несколько нюансов, которые нужно учитывать при рефинансировании:

• Рефинансировать действующую ипотеку под программу «Семейная ипотека» или другие программы с господдержкой можно только при условии, что ваше жилье соответствует требованиям данной льготной программы.
• При рефинансировании можно учитывать полученный маткапитал.
• Потребуется оформлять новый договор страхования.
• При перекредитовании на более длительный срок общая переплата по кредиту может увеличиться, несмотря на снижение ежемесячного платежа.
• Будут дополнительные расходы.
• Может быть условие привлечения дополнительного созаемщика или поручителя.
• Обеспечение по ипотеке при рефинансировании также регистрируется в Росреестре. Снятие действующего обременения, передача в залог по новому договору и оформление нового обеспечения занимает некоторое время, в течение которого ставка по кредиту может быть выше, т. к. он будет считаться необеспеченным.

Документы для рефинансирования ипотеки

Перечень документов для рефинансирования ипотеки определяет банк. В стандартный список входят:

• Паспорт и СНИЛС заемщика, созаемщиков, поручителя.
• Документы по действующим рефинансируемым кредитам.
• Документы, подтверждающие ваше соответствие условиям льготной программы ипотеки, например, свидетельства о рождении детей.
• Документы по залогу.

Среди дополнительных документов копия трудовой книжки, документ, подтверждающий доход, справка об остатке задолженности (многие банки запрашивают самостоятельно).

Когда рефинансирование невыгодно

Не стоит проводить рефинансирование, когда до погашения кредита осталось менее 3–4 лет. К этому времени большая часть процентов уже будет выплачена и хорошо сэкономить на основной сумме не получится.

Также нет смысла в рефинансировании, если ставка будет снижена на 1 и менее процент.

Причины возможного отказа

Одобряют заявки на рефинансирование не всегда. Какие могут быть причины отказа:

• Плохая кредитная история, наличие действующей просрочки, штрафов будет означать, что заемщик не справляется с выплатами и в новом кредите точно откажут.
• Высокий совокупный долг по всем обязательствам. Если у заемщика кроме ипотеки еще есть множество других кредитов.
• При снижении доходов заемщика так, что на ипотеку стало уходить более 50% от его заработка. Оптимально, чтобы сумма ежемесячного платежа по всем кредитным обязательствам не превышала 30% доходов заемщика в месяц.
• Если после взятия кредита прошло еще менее 6 месяцев. По сути, кредит еще не начал выплачиваться.
• Если в залоговой недвижимости произведены несогласованные с банком переделки.
• Когда из-за колебаний цен на рынке недвижимости стоимость жилья снизилась по сравнению с первоначальной оценкой при оформлении ипотеки. Маловероятный сценарий для сегодняшней экономической обстановки.

Расходы при рефинансировании ипотеки

Оформляя рефинансирование ипотеки, заемщик понесет дополнительные расходы:

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости – от 5 тыс. руб. (в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург от 10 тыс. руб.)
• Оплата госпошлины – 1 тыс. руб.
• Страхование недвижимости – от 6–9 тыс. руб.
• Страхование жизни и здоровья, чтобы снизить процент.
• Могут возникать и другие платежи

Итого потребуется не менее 16–20 тыс. руб., чтобы оформить перекредитование.

FAQ

Как работает рефинансирование ипотеки?

Процедура рефинансирования состоит в следующем:

• Заемщик сравнивает условия ипотечного кредитования в разных банках и выбирает лучшие условия.
• Он подает заявку в банк на перекредитование.
• Банк рассматривает заявку и принимает решение.
• При одобрении заемщик подписывает кредитный договор, и остается перевести сумму нового кредита на погашение действующей задолженности.
• Обременение с объекта залога по погашенному кредиту снимается и недвижимость оформляется в залог по новому ипотечному договору.

Когда можно рефинансировать ипотеку?

Рефинансировать ипотеку будет выгодно, если ставка по новому кредиту ниже на 1,5–2 п. и выплачено еще менее половины кредита по сроку.

Как рефинансировать ипотеку

Для рефинансирования ипотеки сначала найдите банк, предлагающий лучшие условия кредитования, чем по действующему договору и подавайте заявку.

В какие сроки осуществляется перевод денег в погашение ипотеки?

Перевод денег на погашение ипотеки осуществляется день в день, в противном случае по непогашенному кредиту будут начислены проценты на время денег «в пути». Обычно банки согласовывают между собой, когда перечислять деньги и дату поступления средств в погашение ипотеки.

Во сколько банков можно подавать заявку на рефинансирование ипотеки?

Подавать заявки на рефинансирование ипотеки можно одновременно в несколько банков. При получении одобрения от нескольких кредиторов, вы сможете выбрать наиболее выгодные условия.

Вывод

Перекредитование предполагает, что заемщик обращается в другой банк или финансовую организацию, чтобы получить новый кредит, с помощью которого закрывает свою текущую ипотеку.

Это может быть значимый шанс для заемщика в случае снижения процентных ставок на рынке, желания изменить срок кредитования или снизить ежемесячный платеж.

Рефинансирование ипотеки должно помочь снизить финансовую нагрузку на заемщика, а также дать возможность пересмотреть и улучшить условия погашения долга.

Сегодня финансовая ситуация в России делает рефинансирование ипотеки неактуальным для заемщиков. На фоне роста ставки рефинансирования растут и проценты по рефинансируемым кредитам, по программам, предлагаемым банками.

Перекредитование под ставки более 25% делает сомнительным выгодность сделки.

Выгодным остается перекредитование под льготные ипотечные программы, которые пока работают. Однако в этом случае заемщик и залоговая недвижимость должны будут соответствовать требованиям по выбранной программе.

Остальным заемщикам остается надеется, что прогнозы Банка России сбудутся и в последующие 2–3 года ситуация нормализуется, ключевая ставка упадет низко, и банки начнут предлагать по рефинансированию ипотеки меньший процент и более привлекательные условия.