Поручитель по ипотеке

Ипотека отличается от кредитных продуктов банка. Заемные средства выдаются на длительный срок, в большом размере и жесткими условиями к заемщикам. Особенность состоит в залоге в виде покупаемой квартиры, частного дома, земельного участка. При оплате суммы, взятой в долг, недвижимость переходит к заемщику, который после закрытия ипотеки приобретает право собственности. Но не во всех случаях удается выплатить всю сумму банкам, при сложностях принимается решение продать квартиру. Стоит ли бояться покупки недвижимости с обременением?

Квартира с обременением

Залоговая квартира – недвижимость, за которую заемщик не расплатился перед банком. Она находится в залоге, что означает одно из видов обременений. Юридические действия с квартирой совершаются при условии одобрения кредитора. В квартире можно жить, но проводить сделки и договоры без согласия банка нельзя. Невозможно продать квартиру или заключить договор аренды.

Ипотечные программы от застройщиков

Проверка обременений

При приобретении жилья его можно проверить на наличие обременений. Сделать это можно несколькими способами:

1. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Электронная выписка готовится в течение суток. В документе указываются имеющиеся обременения. Можно заказать неполную выписку по конкретному объекту, но в документе не будут указаны правоустанавливающие документы.  

2. Проверить на сайте Росреестра. Необходимо зайти на страницу Росреестра, ввести адрес или кадастровые реквизиты объекта недвижимости. Открыть раздел «Ограничения». Не всегда данные актуальные, так как их обновление требует нескольких дней. Наиболее быстрым способом выступает получение выписки из ЕГРН.  

Если в выписке стоит обременение на объект недвижимости, стоит задуматься о покупке. Есть ли риски? С одной стороны, любой объект недвижимости с обременением снижает его ликвидность на рынке. Это предполагает невысокий спрос со стороны покупателей. С другой стороны, квартиры могут продаваться дешевле, чем имеющиеся аналоги. То же самое касается земельных участков.   

Основные аспекты покупки залоговых квартир

Существуют основные риски:

1. Наличие финансовых сложностей у продавца. Причины продажи ипотечной квартиры разные, например, развод супругов. В случае материальных проблем продавец погашает долг перед банком из вырученных денег. Но объем его финансовых обязательств неизвестен. И если он решит подать на судебное банкротство, кредиторы могут оспорить все совершаемые в пределах трех лет сделки.  
2. Покупатель несет финансовое обязательство перед банком, если по условиям договора продавец не погасит долг. При оплате наличными необходимо составить предварительный договор купли-продажи, где указано, что покупатель оплатит задолженность. Последний гасит долг, но к нему не переходит право собственности. И в случае срыва сделки придется предпринять максимум усилий для того, чтобы вернуть уплаченные наличные деньги. 
3. Продавец после получения наличных и погашения долга перед банком может отказаться от заключения основного соглашения. Покупателю в этой ситуации придется обращаться в суд. И это занимает длительное время. Суд вынесет решение в пользу добросовестного приобретателя, но будет упущено время.
4. Заложенную квартиру можно приобрести в ипотеку. Процесс не сложен, так как многие банки работают с таким жильем. Покупатель берет ипотеку на заложенную квартиру в том же банке, что и покупателя, сделку провести просто. Кредитор не вводит ограничений, например, поручительство продавца или наличие доверенности от сторон сделки, чтобы было можно ее контролировать. Сложнее провести сделку, если у покупателя и продавца разные кредиторы. До момента заключения сделки необходимо убедиться в том, чтобы банк одобрил покупку залоговой квартиры продавца по ипотеке. Не все охотно работают с ипотечным жильем других кредиторов.
5. Покупателю не просто продать ипотечную квартиру, если там прописаны дети до 18 лет. Органы опеки накладывают запрет заключение договора при нарушении прав детей. 

Тем не менее, продажа имущества в обременении не запрещена законом. Но до заключения сделки необходимо согласие банка. Продавец получает у кредитора справку по размеру остатка по ипотеке. Документ предоставляется покупателю, составляется договор и перечисляется сумма долга. Снимать обременение обязан Росреестр. Это положение прописано в ст. 25 N102-ФЗ от 1998 года. Установлен срок – в течение 3 дней с момента подачи собственником документов. Если это происходит через МФЦ, то срок увеличивается на 2-3 дня.

Следует отметить, что при покупке квартиры с обременением лучше брать жилье по ипотеке, чем за наличные денежные средства. 

Поручительство - гарантированный способ выполнения обязательств перед кредитором, который подразумевает привлечение третьего лица. Этот человек (поручитель) поручается перед кредитной организацией, что кредит будет погашен в срок и в полном объеме. Выплаты - обязанность заемщика, но если по какой-либо причине он с ней не справляется и взыскать долг с него нельзя, то выплатить ипотеку будет должен поручитель.

Поручитель - физическое лицо, данные которого прописываются в ипотечном договоре, выступающее гарантом своевременности платежей и полного погашения кредита в установленные сроки. Беря на себя такое обязательство, человек должен понимать всю ответственность, поэтому не все соглашаются получить такую юридическую роль.

Требования к поручителю и отличие от созаемщика

Поручитель и созаемщик - два разных юридических понятия и важно их не путать. На первый взгляд они могут показаться одинаковыми, но это не так. Разберемся в этом вопросе подробнее.

Созаемщик - физическое лицо, которое согласно оформить кредит вместе с клиентом. Требования банка будут одинаковыми, что к заемщику, что к созаемщику. Возвращать кредит придется и тому и тому, так как по договору они несут одинаковую ответственность. Чаще всего в качестве созаемщика выступает близкий родственник либо супруг. После погашения ипотеки недвижимость переходит в совместную собственность.  При этом созаемщик не может стать полноправным и единственным владельцем, если это не было прописано в договоре.

При оформлении ипотеки разрешается привлекать одновременно и созаемщика, и поручителя. Обязательства этих лиц вступают в силу согласно условиям договора и в соответствие с законодательством. При выборе стоит полагаться только на надежных и проверенных людей, чтобы не столкнуться с непредвиденными трудностями и судебными разбирательствами.

Если основной заемщик откажется выплачивать ипотеку, то погашать долг перед банком придется созаемщику. Если и он откажется выполнять свои обязанности, то все обязательства перейдут к поручителю. Все действия физических лиц, указанных в договоре, обязательно отмечаются в кредитной истории и могут испортить кредитный рейтинг.

Что касается поручителя, то он не имеет прав на недвижимость, которая будет в залоге по договору ипотеки. Также он не погашает задолженность перед банком, но при этом гарантирует кредитной организации, что будет исполнять кредитные обязанности заемщика, если тот не сможет этого сделать самостоятельно.

Важно! Доходы физического лица, выступающего поручителем, должны превышать ежемесячный платеж по кредиту.

Сейчас только небольшое количество банков при оформлении ипотеки требуют поручителя. Это условие является обязательным, если заемщик считается ненадежным либо с плохой кредитной историей. К такой категории лиц относятся:

• пенсионеры и лица предпенсионного возраста;
• лица юного возраста и без постоянного места работы;
• лица с низким уровнем дохода;
• лица с уже имеющимися кредитными обязательствами перед другими банками.

Если банк не требует поручителя при оформлении ипотеки, то риск будет заложен в процентную ставку. Поэтому привлечение поручителя - выгодное условие кредитования.

Так чем отличается оформление ипотеки с поручителем и без? В первом случае взыскание на залог осуществляется банком при неплатежеспособности и заемщика и поручителя, а также вероятность вернуть кредит деньгами выше. Во втором случае залог взыскивается намного раньше.

Обязательные требования, которые предъявляет банк к поручителю:

• возрастная категория физического лица 21-75 лет;
• наличие гражданства и постоянной регистрации Российской Федерации;
• официальное трудоустройство;
• постоянное место работы;
• справка с места работы 2-НДФЛ;
• положительная кредитная история.

Если ипотека оформляется в банке, где поручитель получает зарплату, то банк может и не затребовать пакет документов.

Когда требуется поручитель для оформления ипотеки

Если у заемщика проблемы с кредитной историей, то в такой ситуации рекомендуется рассмотреть вариант с привлечением поручителя, так как увеличатся шансы на одобрение ипотеки. Также к ограничениям на оформление жилищного кредита относится молодой возраст, небольшой трудовой стаж или частая смена места работы. Срок действия поручительского договора в этой ситуации равен срокам кредита. Чтобы оформить ипотеку потребуется минимальный пакет документов.

Замена и выбор поручителя

Поручителя разрешается менять. Чтобы это сделать заемщику необходимо обратиться в любое отделение банка, согласовать замену и оформить соответствующие документы. Также из договора разрешается выводить поручителя, главное, официально зафиксировать действия.

Важно! Поручитель не имеет право в одностороннем порядке отказаться от выхода и выполнения обязательств, прописанных ипотечным договором.

Заемщик также обладает правом при оформлении ипотеки выбрать несколько людей, которые будут выступать в роле поручителей. Каждый будет обладать равными кредитными обязательствами по выплате. Перед оформлением такого договора рекомендуется обговорить все детали, чтобы избежать недоразумений и разногласий.

Существующие риски

Человек, которому предложили стать поручителем, должен понимать все нюансы и ответственность, сможет ли он потом погасить ипотеку за другого. Риски, с которыми могут столкнуться поручители при заключении договора:

• ухудшение кредитной истории и рейтинга, репутации (в случае, если попался недобросовестный заёмщик, который отказывается выполнять свои обязанности, прописанные ипотечным договором);
• затраты на погашение не своего кредита, риск потери собственной недвижимости (банк вправе забрать у поручителя в счет долга имущество, машину и иные ценности, в том числе заблокировать банковский счет).

Если поручитель столкнулся с такой ситуацией, то после ее разрешения, возникает риск с получением кредита или ипотеки на собственное имя. Желательно соглашаться на такую историю только с проверенными людьми.

Отказ от поручительства

Отказаться от поручительства возможно только по согласию всех сторон, в том числе банка. Если последует отказ хотя бы от одной из сторон, то человеку не получится снять с себя ответственность и разорвать договор до его окончания. Если случилось так, что с заемщиком что-то случилось, вплоть до летального исхода, то все обязательства сохраняются за гарантом.

Прекращение поручительства

Выяснили, что отказ от поручительства в одностороннем порядке невозможен. Но бывают такие ситуации, когда действие договоренностей, прописанных ипотечным договором, банк может приостановить до выяснения или прекратить полностью:

• полное своевременное погашение ипотеки;
• завершение срока, прописанного в договоре поручителя;
• если долг без согласия заемщика был передан третьим лицам;
• если по согласию всех сторон поменялся поручитель.

Если банк решил изменить условия ипотечного договора, то есть ставку, сроки, при этом не получив согласие поручителя, то второй имеет право, закрепленное на законодательном уровне, руководствоваться первоначальными договоренностями.

FAQ

Могут ли родители выступать поручителями?

Близкие родственники могут выступать поручителями и не только родители, но и бабушки, дедушки, сестры и братья. Основные критерии к поручителям – возраст и платежеспособность.

Обязательно ли поручителю иметь собственность?

Нет, достаточно иметь доход для выполнения обязательств по кредитному договору.

Вывод

Поручитель по ипотеке — важный участник ипотечного договора, который отвечает по всем финансовым обязательствам клиента. Принимая решение стать поручителем необходимо учитывать все риски, которые возникают перед банком. Если есть сомнение в платежеспособности, лучше не соглашаться помочь знакомому или родственнику.