Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Ипотека отличается от кредитных продуктов банка. Заемные средства выдаются на длительный срок, в большом размере и жесткими условиями к заемщикам. Особенность состоит в залоге в виде покупаемой квартиры, частного дома, земельного участка. При оплате суммы, взятой в долг, недвижимость переходит к заемщику, который после закрытия ипотеки приобретает право собственности. Но не во всех случаях удается выплатить всю сумму банкам, при сложностях принимается решение продать квартиру. Стоит ли бояться покупки недвижимости с обременением?

Квартира с обременением

Залоговая квартира – недвижимость, за которую заемщик не расплатился перед банком. Она находится в залоге, что означает одно из видов обременений. Юридические действия с квартирой совершаются при условии одобрения кредитора. В квартире можно жить, но проводить сделки и договоры без согласия банка нельзя. Невозможно продать квартиру или заключить договор аренды.

Ипотечные программы от застройщиков

Проверка обременений

При приобретении жилья его можно проверить на наличие обременений. Сделать это можно несколькими способами:

1. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Электронная выписка готовится в течение суток. В документе указываются имеющиеся обременения. Можно заказать неполную выписку по конкретному объекту, но в документе не будут указаны правоустанавливающие документы.  

2. Проверить на сайте Росреестра. Необходимо зайти на страницу Росреестра, ввести адрес или кадастровые реквизиты объекта недвижимости. Открыть раздел «Ограничения». Не всегда данные актуальные, так как их обновление требует нескольких дней. Наиболее быстрым способом выступает получение выписки из ЕГРН.  

Если в выписке стоит обременение на объект недвижимости, стоит задуматься о покупке. Есть ли риски? С одной стороны, любой объект недвижимости с обременением снижает его ликвидность на рынке. Это предполагает невысокий спрос со стороны покупателей. С другой стороны, квартиры могут продаваться дешевле, чем имеющиеся аналоги. То же самое касается земельных участков.   

Основные аспекты покупки залоговых квартир

Существуют основные риски:

1. Наличие финансовых сложностей у продавца. Причины продажи ипотечной квартиры разные, например, развод супругов. В случае материальных проблем продавец погашает долг перед банком из вырученных денег. Но объем его финансовых обязательств неизвестен. И если он решит подать на судебное банкротство, кредиторы могут оспорить все совершаемые в пределах трех лет сделки.  
2. Покупатель несет финансовое обязательство перед банком, если по условиям договора продавец не погасит долг. При оплате наличными необходимо составить предварительный договор купли-продажи, где указано, что покупатель оплатит задолженность. Последний гасит долг, но к нему не переходит право собственности. И в случае срыва сделки придется предпринять максимум усилий для того, чтобы вернуть уплаченные наличные деньги. 
3. Продавец после получения наличных и погашения долга перед банком может отказаться от заключения основного соглашения. Покупателю в этой ситуации придется обращаться в суд. И это занимает длительное время. Суд вынесет решение в пользу добросовестного приобретателя, но будет упущено время.
4. Заложенную квартиру можно приобрести в ипотеку. Процесс не сложен, так как многие банки работают с таким жильем. Покупатель берет ипотеку на заложенную квартиру в том же банке, что и покупателя, сделку провести просто. Кредитор не вводит ограничений, например, поручительство продавца или наличие доверенности от сторон сделки, чтобы было можно ее контролировать. Сложнее провести сделку, если у покупателя и продавца разные кредиторы. До момента заключения сделки необходимо убедиться в том, чтобы банк одобрил покупку залоговой квартиры продавца по ипотеке. Не все охотно работают с ипотечным жильем других кредиторов.
5. Покупателю не просто продать ипотечную квартиру, если там прописаны дети до 18 лет. Органы опеки накладывают запрет заключение договора при нарушении прав детей. 

Тем не менее, продажа имущества в обременении не запрещена законом. Но до заключения сделки необходимо согласие банка. Продавец получает у кредитора справку по размеру остатка по ипотеке. Документ предоставляется покупателю, составляется договор и перечисляется сумма долга. Снимать обременение обязан Росреестр. Это положение прописано в ст. 25 N102-ФЗ от 1998 года. Установлен срок – в течение 3 дней с момента подачи собственником документов. Если это происходит через МФЦ, то срок увеличивается на 2-3 дня.

Следует отметить, что при покупке квартиры с обременением лучше брать жилье по ипотеке, чем за наличные денежные средства.