Переуступка ипотеки
Квартиры в новостройках в хороших районах раскупают заранее, ещё на ранней стадии строительства. Это позволяет не только сэкономить, но и немного заработать от продажи готового объекта. Если Вы не успели приобрести жильё, то есть выход – покупка по переуступке.
Что такое переуступка
Застройщики продают квартиры намного раньше, чем завершится их строительство, часто на стадии котлована. И поскольку объект недвижимости физически и юридически пока не существует, то с каждым покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ), на основании которого он потребует передачи уже завершённого объекта в собственность.
Ипотечные программы от застройщиков
| Банк | Ставка | Сумма | Взнос |
|---|---|---|---|
| Банк ДОМ.РФ | от 2,9% | до 12 млн | от 20,01% |
| ВТБ | от 3,5% | до 12 млн | от 20,1% |
| Альфа-Банк | от 3,5% | до 12 млн | от 20,1% |
| Совкомбанк | от 3,9% | до 12 млн | от 20% |
| Новиком | от 5,4% | до 12 млн | от 20% |
| Абсолют Банк | от 5,49% | до 12 млн | от 20,01% |
Если дольщик решит, что квартира в недостроенном доме ему не нужна, он может продать право требования по заключённому соглашению. Такая сделка называется переуступкой; она может проводиться с привлечением ипотечного кредита.
Пошаговая инструкция – как купить по переуступке
Переуступка в ипотеку проводится так же, как обычная сделка по переуступке, но с привлечением кредитных средств. Чтобы осуществить её, следуйте алгоритму:
- Выберите банк, кредитную программу. В первую очередь оцените требования к заёмщику, а также процентную ставку, размер ежемесячного платежа, срок погашения займа. Чтобы рассчитать показатели, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, который практически всегда есть на сайте финансовой организации.
- Сформируйте пакет документов. Если Вас устраивают условия, и Вы соответствуете требованиям банка, то начните подготовку – соберите паспорт, ИНН, СНИЛС, трудовую книжку, справку о доходах и суммах налога физических лиц и иные документы по распоряжению банка.
- Сделайте заявку на ипотеку. Вы можете обратиться непосредственно в отделение банка или воспользоваться электронной формой на его официальном сайте. В последнем случае откройте нужную web-страницу и просто следуйте указаниям на экране – как правило, нужно ввести персональные сведения, прикрепить документы, нажать кнопку «Отправить». Ожидайте решения банка; как правило, на это требуется не более 1-5 суток.
- Поиск объекта недвижимости (в случае одобрения кредита). Рассмотрите различные варианты, оцените при этом параметры жилья, условия соглашения и репутацию застройщика.
- Оформление сделки. Подготовьте пакет документов, необходимый для заключения соглашения – оригинал договора долевого участия, согласие заинтересованных лиц (в письменной форме), платёжные документы. Затем составьте договор цессии в письменной форме, подпишите его и зарегистрируйте в Росреесте.
После этого Вы становитесь держателем права требования передачи готового жилья в собственность в соответствии с договором долевого участия.
Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком
При оформлении переуступки прав требования сторонам сделки необязательно заручаться согласием застройщика, если строительство объекта недвижимого имущества осуществляется в рамках Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ и его стоимость полностью погашена первым дольщиком.
На практике застройщики часто включают в договор долевого участия пункт, в соответствии с которым участники цессии должны получить его разрешение. Это позволяет вести учёт лиц, приобретающих квартиры, а в некоторых случаях – получать дополнительное вознаграждение. Но нормы ФЗ-214 имеют приоритет, и Вы всё ещё не обязаны получать согласие.
Можно ли при переуступке использовать маткапитал
Приобретая жильё по переуступке, Вы вправе воспользоваться материнским капиталом, чтобы покрыть первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Но это возможно только в случае, если продавец согласен на такую форму оплаты.
Действует ли при переуступке программа «Господдержка»
Приобретение жилья по переуступке с привлечением льготной ипотеки по программе «Господдержка» разрешена только на первичном рынке недвижимости – у застройщика или инвестора. Заключать соглашение индивидуальным предпринимателем (ИП) или физическим лицом запрещено.
Что еще почитать и посмотреть по теме
Переуступка ипотеки – это непростая и ответственная процедура. Покупателю нужно тщательно проверить документацию, выполнение продавцом финансовых обязательств перед застройщиком и, безусловно, проверить репутацию самого застройщика.
В связи с этим полезно изучить юридические аспекты сделки. Обратитесь к web-ресурсам, где Вы можете прочитать мнение экспертов и при необходимости задать вопросы.
Плюсы, минусы, риски и советы экспертов
В последние годы количество сделок по купле-продаже недвижимости на основании договора переуступки (цессии) увеличивается, поскольку застройщики теперь возводят жилые здания в рамках менее рискованного проектного финансирования, нежели долевое строительство. Если раньше они использовали средства дольщиков, то теперь возводят здания за счёт собственного капитала или привлекают банковские кредиты. Поэтому приобретение ипотеки по ДДУ – безопасная процедура.
Переуступка прав требования имеет массу иных преимуществ, в частности:
- высокая вероятность получить хорошую скидку на покупку, т.к. такие сделки зачастую проводятся срочно, и Вы можете поторговаться с продавцом;
- цена квартиры по итогу окажется ниже, чем в случае, когда сразу покупается готовое жильё;
- возможность заработать: после ввода в эксплуатацию стоимость квартир увеличивается в среднем на 5-10%, и её легко сразу продать.
Покупатель, как сторона соглашения о переуступке, несёт определённые риски:
- отмена сделки в судебном порядке вследствие нарушений со стороны продавца, например, непогашения задолженности перед застройщиком, оформления сделки раньше срока, определённого договором и пр.;
- споры с родственниками продавца, например, в случае неправомерной переуступки – без согласия второго супруга, в нарушение условий брачного соглашения и пр.
FAQ
Где купить квартиру по переуступке в ипотеку?
Как правило, продажей квартир по переуступке занимаются инвестиционные компании, которые скупают объекты недвижимого имущество на самой ранней стадии строительства. Они начинают искать покупателей ближе к завершению работ.
Продавцом может оказаться и физическое лицо – гражданин, который самостоятельно заключил ДДУ с застройщиком, но позже изменил решение в силу личных обстоятельств.
Вывод
Покупка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) позволяет существенно сэкономить на покупке жилья. При этом сделку можно провести с привлечением стандартного или льготного банковского кредита, а также материнского капитала. Но важно тщательно проверить репутацию застройщика, законность действий продавца и соблюсти все юридические аспекты, чтобы впоследствии не возникло судебных споров со сторонами соглашения или третьими лицами.