Одобрение ипотеки

Ипотечный кредит – очень востребованная банковская услуга. Ее предоставление предусматривает одобрение банком заявки потенциального заемщика. Кредитор принимает решения на основании множества критериев, знание которых увеличивает шансы на получение ипотечного кредита. Поэтому имеет смысл проанализировать, что влияет на одобрение ипотеки и как увеличить шансы на положительный вердикт кредитора.

Что влияет на одобрение ипотеки

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила ипотечного кредитования. Несмотря на это, общая схема оказания услуги является примерно одинаковой. Можно выделить несколько основных требований, предъявляемых к заемщику практически всегда. Что делает актуальным более внимательное рассмотрение каждого.

Ипотечные программы от застройщиков

Возраст

Ипотека выдается на длительное время. Поэтому банк устанавливает возрастные ограничения – как на момент оформления кредита, так и на дату его полного погашения. Поэтому обязательным условием одобрения сделки становится определенный диапазон возраста. Обычно его нижняя граница составляет 18-21 год, верхняя – 65-70. Причем первые цифры касаются даты оформления, последние – времени закрытия долга.

Гражданство

Практически все отечественные банки –и в Москве, и в других регионах страны - выдают ипотеку только российским гражданам. С иностранцами работает небольшое количество кредиторов. Но даже в этом случае требования к заемщику существенно ужесточаются, так как включают пребывание на миграционном учете, регистрацию и официальное разрешение на работу.

Вид деятельности, стаж работы

Официальное трудоустройство выступает одним из показателей стабильного финансового положения заемщика. Поэтому банки требуют стажа на последнем месте работы, как минимум, в 3-4 месяца (иногда – до полугода или даже года). Трудоустройство на одном предприятии в течение длительного времени становится дополнительным аргументом в пользу одобрения сделки. Если заемщик постоянно меняет места работы, риск отказа существенно увеличивается.

Уровень дохода

Платежеспособность выступает одним из ключевых критериев при проверке потенциального клиента. Она зависит не только от размера и регулярности дохода, но и от текущей долговой нагрузки. Поэтому финансовое состояние заемщика анализируется комплексно.

В качестве основных источников дохода обычно выступают:

• заработная плата (чаще всего);
• пенсия;
• доходы от предпринимательства;
• сдача в наем недвижимости и т.д.

Практически всегда оценка платежеспособности предусматривает определение соотношение регулярной выплаты по ипотеке и дохода. Нормальным показателем считается, если первая составляет не больше 30-40% второго (иногда – до 50%). Превышение данного показателя означает слишком высокую кредитную нагрузку на личный или семейный бюджет заемщика.

Кредитная история

Отсутствие финансовых проблем в прошлом нередко становится обязательным условием долгосрочного сотрудничества с банком. Проблемная кредитная история, напротив, очень часто выступает главной причиной отказа в одобрении ипотеки. Поэтому перед подачей заявки имеет смысл проанализировать вероятность положительного решения банка. Если она невысока, целесообразно заняться исправлением кредитной истории. Сделать это непросто, но все-таки вполне реально. С помощью разных инструментов, к числу которых относятся:

• исправление ошибок кредитной истории;
• использование специальных банковских продуктов («Кредитный доктор» и т.д.);
• оформление кредитки и своевременное внесение обязательных платежей;
• получение и возврат маленького кредита или займа;
• сотрудничество с кредитным брокером и другие.

Первоначальный взнос

Наличие начального капитала показывает серьезность отношения заемщика к возможной сделке. Чем выше стартовый взнос, тем выше мотивация клиента обязательно рассчитаться с банком. Так как в противном случае он рискует лишиться не только ипотечного жилья, но и сделанных вложений.

Какие еще факторы влияют на одобрение ипотеки

В зависимости от политики конкретного банка на принятие решение выдать ипотечный кредит или отказать влияет еще несколько дополнительных критериев. Включая:

• анализ сопутствующих кредитных рисков (проводится на основании желательных параметров финансирования, указанных в заявке);
• проверка правильности предоставленных данных и подлинности поданных документов;
• оценка текущей долговой нагрузки потенциального клиента;
• специфика профессиональной деятельности (некоторые профессии сопровождаются высокими рисками для жизни и здоровья работника, другие – напротив, являются очень перспективными, например, IT-индустрия);
• репутация (наличие судимостей, публикаций в прессе, упоминаний в социальных сетях и другие подобные параметры).

Практически все лицензированный банки страны (и большая часть серьезных МФО) перешли на использование полностью автоматизированных скоринговых программы. Современные сервисы быстро и очень точно проводят анализ больших массивов информации, непосредственно касающейся заемщика. Результатом оценки направляется в кредитный комитет или службу безопасности банка.

Кому недоступен кредит на жильё

Невыполнение перечисленных выше требований резко снижает шансы на одобрение сделки банком. В некоторых случаях они оказываются попросту близкими к нулю, что характерно для следующих категорий потенциальных заемщиков:

• без стабильного и достаточного дохода;
• без официального трудоустройства;
• с плохой кредитной историей;
• с текущими просрочками и неисполненными финансовыми обязательствами (штрафы, алименты, долги за телефон, интернет или коммунальные услуги и т.д.)

Наиболее частые причины отказа

С некоторой долей условности можно выделить несколько самых распространенных причин отказа банков выдавать ипотечный кредит. К их числу относятся такие:

• невыполнение исходных требований, установленных банком (например, в части дохода или стажа работы на последнем месте трудоустройства);
• плохая кредитная история;
• включение в предоставленные документы недостоверной или ошибочной информации;
• некомплектность поданных в банковское учреждение документов;
• чрезмерная текущая долговая или финансовая нагрузка (например, по выплатам алиментов);
• судимость;
• повторное направление заявки (при получении отказа в первый раз);
• текущие долги по штрафам ГИБДД, по оплате коммунальных услуг и т.д.

Какие документы нужны

Банк запрашивает у заемщика комплект документов с единственной целью – получить исходные данные для последующей проверки потенциального клиента. Именно поэтому большая часть документации непосредственно касается требований для одобрения сделки. В ее состав входят:

• паспорт;
• ИНН и/или СНИЛС;
• второй документ для удостоверения личности заявителя (водительские права, военный или студенческий билет, пенсионное удостоверение, загранпаспорт и т.д.);
• трудовая книжка (договор);
• справка об уровне доходов (нередко в качестве условия выступает составление в определенной форме);
• свидетельство о браке;
• согласие супруга и т.д.

Как узнать, одобрят ли ипотеку?

Точно предсказать решение банка в отношении заявки на выдачу ипотеки очень сложно. За исключением случаев 100%-ного отказа, например, из-за очень проблемной кредитной истории. Основанием для прогноза может стать анализ предыдущих решений банка. Статистика по количеству одобрений и отказов периодически появляется в интернете. Рассчитывать на ее гарантированную подлинность не стоит, но в качестве исходного материала для аналитики использовать вполне реально.

Как повысить шансы на получение

Существует несколько очень эффективных способов увеличить вероятность одобрения заявки на ипотечное кредитование. К ним относятся:

• предоставление дополнительного залога (желательно – ценного и ликвидного);
• оформление поручительства (еще лучше –нескольких);
• исправление кредитной истории (некоторые из способов описаны выше);
• закрытие текущих долгов (тем более – просрочек);
• накопление начального взноса;
• получение других услуг банка (открытие депозита, реализация зарплатного проекта, оформление дебетовой или кредитной карточки);
• тщательная предварительная проверка документов, предоставляемых в банк вместе с заявкой.

Что делать, если не дают ипотеку

Отказ банка выдать ипотечный кредит не означает невозможность его получения в другой финансовой организации. Кроме того, если основанием для отрицательного решения выступают обычные ошибки в документах, можно подать повторную заявку. Другими словами, существуют способы исправить ситуацию. Причем вполне реальные и действенные. Главное – учесть предыдущие проблемы и постараться не допустить их в будущем.

FAQ

Какие факторы влияют на вероятность одобрения или отказа в выдаче ипотечного кредита?

Их достаточно много: начиная с уровня дохода и стажа работы, а заканчивая кредитной историей и текущей долговой нагрузкой.

Что понимается под предварительно одобренной ипотекой?

Предварительно одобренной называют ипотеку на стадии подачи заявки. То есть до выбора приобретаемого объекта недвижимости, который также требует согласования банка.

Можно ли изменить ее условия?

Для этого требуются веские основания. В качестве которых могут выступать такие: увеличение дохода, предоставление дополнительного залога или поручителей, появление созаемщика и т.д.

Вывод

1. На вероятность одобрения ипотеки влияет множество факторов.
2. Среди ключевых необходимо выделить такие: возраст, гражданство, уровень дохода, кредитная история, текущая долговая нагрузка, размер первоначального взноса и т.д.
3. Самые частые причины отказа в ипотечном кредитовании: плохая КИ, несоблюдение требований, ошибки в документации, некомплектность документов, текущие просрочки и высокая долговая нагрузка.
4. Наиболее эффективные способы увеличение шансов на одобрение: дополнительный залог, поручительство, исправление КИ, грамотный поиск банка для сотрудничества, закрытие текущих долгов.
5. Отказ в ипотеке в одном банке не означает невозможность подачи повторной заявки (после исправления обнаруженных недочетов) или обращения в другую финансовую организацию.