Оценка недвижимости для ипотеки

Ипотечное кредитование – очень востребованная банковская услуга. Ее предоставление предусматривает последовательное выполнение нескольких этапов. К числу которых относятся ценовая экспертиза объекта недвижимости. Рассмотрим более внимательно, для чего делается оценка квартиры при ипотеке, что необходимо учитывать при ее проведении, кто может выполнять, а также кто оплачивает эту обязательную услугу.

Определение

Под оценкой недвижимости для ипотеки понимается экспертная услуга, целью предоставления которой выступает определение реальной рыночной цены квартиры или частного дома. Ее оказанием занимаются аккредитованные эксперты, перечень которых есть в каждом банке.

Ипотечные программы от застройщиков

Требования проведения оценки является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита, которое действует и в Москве, и в любом другом регионе России. Результатом оказания услуги становится отчет об оценке объекта недвижимого имущества. Документ предоставляется в банк и включается в комплект сопроводительной документации.

Для чего нужна оценка

Экспертное заключение становится основанием для подтверждения объективности условий сделки с недвижимостью. Которое является попросту необходимым, если учесть разнообразие представленных на рынке объектов недвижимого имущества. Причем речь в данном случае идет не только о выдаче ипотеки, но и купле-продаже, обмене, дарении, наследовании и других подобных операциях.

Важно понимать, что в проведении ценовой экспертизы заинтересован не только банк, но и все участники подобных сделок. Репутация эксперта-оценщика (вместе с аккредитацией и членством в профильной саморегулируемой организации) гарантируют точность и объективность оценки. Что делает условия сделки справедливыми для каждой из заинтересованных сторон.

Что влияет на оценку

Необходимость привлекать к оценке профессиональных экспертов – имеющих квалификацию, опыт и репутацию – объясняется предельно просто. Определение реальной стоимости жилья представляет собой очень сложную задачу. Ее правильное решение требует учета множества факторов, к числу которых относятся:

• месторасположение квартиры или дома (чем престижнее и ближе к центру микрорайон, тем цена выше);
• технические параметры здания (год постройки, материалы, архитектурные и конструктивные решения и т.д.);
• текущее состояние объекта в целом (зависит от срока и условий эксплуатации, времени и качества текущего/капитального ремонта и т.п. характеристик) и конкретной квартиры (качество ремонта и отделки, обстановка, износ инженерных коммуникаций и т.д.);
• уровень развития инфраструктуры (дорожной, социальной, медицинской, образовательной и других);
• состояние рынка недвижимости (напрямую влияет на цены на жилье – как новостройки, так и на вторичное).

Приведенный список нельзя назвать исчерпывающим. Но даже включенных в него пунктов достаточно, чтобы понять сложность работы оценщика. Дополнительные трудности создает наличие нескольких методик оценки, эффективность и точность которых сильно зависит от особенностей конкретного объекта недвижимости. Именно поэтому к работе привлекают исключительно профессионалов, отвечающих нескольким обязательным критериям.

Кто делает оценку квартиры при ипотеке

Каждый банк самостоятельно составляет перечень аккредитованных экспертных организаций, занимающихся оценкой рыночной стоимости квартиры и частных домов для ипотеки. Обращение в другую компанию практически всегда приводит к отказу в выдаче кредита. Помимо аккредитации в банке, статус профессионального эксперта-оценщика требует выполнения нескольких обязательных условий:

• профильное финансовое или экономическое высшее образование;
• членство с СРО оценщиков;
• обязательное страхование профессиональной ответственности;
• стаж работы по специальности.

Когда речь идет об экспертной организации, обязательным условием подтверждения ее профессионализма выступает наличие в штате одного или нескольких экспертов. Второй вариант является более предпочтительным, так как предоставляет потенциальному клиенту возможность выбора.

Документы для оценки квартиры

Оценщик работает исключительно с документацией на квартиру. В состав которой входят:

• договор купли-продажи или ДДУ;
• выписка из ЕГРН (или иной правоустанавливающий документ);
• технический паспорт (поэтажный план, экспликация на квартиру или другая проектная документация).

При необходимости эксперт запрашивает дополнительные документы. Их список определяется в зависимости от особенностей конкретного объекта (например, для частного дома – план инженерных коммуникаций и т.д.)

Сколько стоит оценка, кто оплачивает услугу

Ответ на вопрос, кто оплачивает оценку квартири при ипотеке, одинаков для всех российских банков. Как работающих в Москве, так и из регионов. Финансирует предоставление экспертной услуги исключительно заемщик. Если требуется несколько оценок, например, когда не подошел один объект недвижимости и нужно искать другой, придется заплатить за каждый.

Стоимость оценки определяется индивидуально и зависит от нескольких факторов. Главные из них – месторасположение и площадь объекта. Стандартные на сегодня тарифы начинаются всего с 3-5 тыс. рублей. Рынок оценки очень конкурентный, поэтому цены отличаются мало. Причем как для разных компаний, так и для различных регионов. Например, небольшую московскую квартиру вполне реально оценить за 5 тыс. рублей. В некоторых случаях удается сделать это по фотографии.

Срок подготовки оценки

Высокий уровень конкуренции на рынке вынуждает оценщиков предлагать клиентам максимально выгодные условия. Помимо доступной цены, они предусматривают сжатые сроки ценовой экспертизы. Обычно речь идет об одном-двух, иногда – трех днях. Хотя некоторые организации готовы выдать отчет оценки квартиры даже в день обращения.

Срок действия отчета

Срок, в течение которого экспертный отчет сохраняет актуальность, определяется правилами банка. В большинстве случаев речь идет о полугоде. Несколько реже – трех месяцах. Этого времени должно хватить для оформления всех документов, необходимых для получения ипотечного кредита. В противном случае потребуется повторная оценка, за которую также придется платить.

Как выбрать оценщика

Как было отмечено выше, современный рынок экспертных услуг отличается высокой конкуренцией. Что приводит к нескольким вполне ожидаемым последствиям, включая отсев слабых участников и типизацию условий оказания услуг. Поэтому для выбора подходящего оценщика используется стандартный набор критериев с добавлением одного специфического, но очень важного (он указан в списке первым). К их числу относятся:

1. Аккредитация в банке. Обязательное условие для дальнейшего сотрудничества. Отсутствие оценщика в рекомендованном перечне является однозначным основанием для отказа от обращения к нему.
2. Профессиональный статус. Обычно банки сами проверяют соблюдение данного требования. Но всегда имеет смысл убедиться в квалификации эксперта самостоятельно.
3. Стаж работы. Общий принцип отбора прост и понятен: чем дольше работает организация или оценщик, тем лучше.
4. Отзывы клиентов. Самый эффективный способ проверки. В сегодняшних условиях найти мнения реальных клиентов не составляет труда.
5. Репутация на рынке. Нередко экспертов обвиняют в завышении стоимости жилья в интересах банков. Что достаточно быстро становится известным всем участникам рынка. Любая подобная информация требует проверки, так как работать с таким оценщиком заемщику попросту невыгодно.

Возможные проблемы и нюансы

Основной проблемой оценки жилья для ипотеки становится практически 100%-ная зависимость заемщика от правил банка. Несмотря на существование Федерального закона, регламентирующего оценочную деятельность (№ 135-ФЗ от 29.07.1998), в данной конкретной ситуации повлиять на что-то реально клиент не может. Ни на список аккредитованных оценщиков, ни на результат экспертизы, ни на необходимость ее повторного проведения, ни на стоимость услуги.

Теоретически по каждому спорному вопросу можно обращаться в суд. На практике это означает гарантированный отказ в выдаче ипотечного кредита. Причем вероятность его успешного судебного обжалования близка к нулю. Единственным способом минимизировать сопутствующие риски становится тщательный выбор банка для подачи заявки на ипотеки. Именно он определяет шансы на быстрое и беспроблемное проведение оценки квартиры или частного дома.

FAQ

Является ли оценка квартиры обязательной при оформлении ипотеки?

Да, это выступает одним из обязательных требований банка в рамках предоставления услуги ипотечного кредитования.

Что нужно учесть при выборе оценщика?

Первым и главным критерием выбора становится присутствие в списке экспертов, имеющих аккредитацию банка.

Кто платит за оценку реальной стоимости ипотечного жилья?

Всегда только заемщик. Причем независимо от количества оцениваемых объектов.

Вывод

1. Оценка жилья для ипотеки – один из обязательных предварительных этапов кредитования.
2. Проведением ценовой экспертизы занимаются профессиональные эксперты.
3. Каждый банк сотрудничает с определенными оценщиками, что подтверждается выдачей аккредитации.
4. Обращаться к другим экспертам не имеет смысла.
5. Стоимость оценки начинается с 3-5 тысяч рублей и зависит от специфики объекта.
6. Платит за оценку всегда заемщик.
7. Срок действия экспертного отчета обычно не превышает полгода. По истечении которых потребуется повторная оценка.