Оценка недвижимости для ипотеки

Приобретение жилья через ипотеку становится все более популярным среди граждан, и объективная оценка стоимости недвижимости играет ключевую роль в этом процессе. В этой статье мы расскажем, что такое оценка недвижимости, зачем нужна, сколько стоит и кто ее проводит.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки

Оценка недвижимости – это процедура, направленная на определение рыночной стоимости объекта, который будет выступать в качестве залога по кредитному обязательству.

Этот процесс осуществляется профессиональными оценщиками, имеющими лицензию и соответствующую квалификацию. Они будут оценивать различные аспекты недвижимости, включая ее местоположение, состояние, площадь, а также перспективы развития района.

Для чего нужна оценка

Все стороны сделки купли-продажи имеют свои выгоды при оформлении оценки недвижимости:

• Для покупателя оценка квартиры является гарантом того, что она стоит своих денег и продавец не завысил цену, жилье не разваливается и полностью пригодно к проживанию.
• Кредитная организация использует этот документ для определения суммы ипотечного кредита, которую она готова предоставить заемщику. Также, банку важно знать, на что именно он дает деньги, подходит ли это жилье под нормы и сможет ли он продать эту недвижимость за те же деньги, если заемщик прекратить оплачивать ипотеку.
• Страховщик этой недвижимости будет рассчитывать сумму страховых выплат исходят из ее оценочной стоимости.

Что влияет на оценку

На оценку влияет рыночная стоимость объекта недвижимости. Эта стоимость зависит от множества факторов, каждый из которых может повлиять как в положительную, так и в отрицательную сторону на окончательную сумму:

• Местоположение объекта. Центральные районы с развитой инфраструктурой, удобной транспортной доступностью и высоким уровнем безопасности обычно оцениваются выше.
• Физическое состояние объекта. Качественная постройка, современный ремонт и хорошие инженерные коммуникации не только повышают комфорт проживания, но и значительно увеличивают рыночную стоимость. Потенциальные покупатели и инвесторы готовы платить больше за имущество, которое не требует дополнительных вложений в ремонт.
• Планировка. Большая площадь и функциональная планировка привлекают внимание большего числа покупателей, что положительно сказывается на цене. Не менее важно учитывать и наличие дополнительных удобств (например, парковка, охраняемая территория, бассейн или фитнес-центр) которые могут значительно повысить привлекательность объекта.
• Юридическая сторона вопроса. Ясность и прозрачность в документах, отсутствие обременений или судебных прений делают объект более привлекательным для приобретения, тем самым увеличивая его рыночную стоимость.
• Влияние экономической ситуации и рыночных тенденций. В условиях стабильного экономического роста и высокой покупательской способности цены на недвижимость имеют тенденцию к увеличению. Аналогично, в периоды экономической нестабильности стоимость может снижаться, отражая снижение спроса.

Документы для оценки квартиры

Каждая оценочная компания может затребовать разные документы, в зависимости от недвижимости и региона. Однако, есть определенный список бумаг, которые потребуется предоставить в любом случае.

Список документов для оценки недвижимости на первичном рынке должен выглядеть так:

• паспорт покупателя недвижимости;
• договор участия в долевом строительстве;
• акт приемки квартиры, с указанием почтового адреса;
• документы из бюро технической инвентаризации (например, технический паспорт или поэтажный план с экспликацией квартиры).

Для оценки недвижимости на вторичном рынке:

• паспорт покупателя недвижимости;
• документы из бюро технической инвентаризации (например, технический паспорт или поэтажный план с экспликацией квартиры);
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или документ, подтверждающий право собственности.

Кто выполняет оценку

В соответствии с ФЗ № 135 (www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/), оценку имеют право проводить только компании с действующей лицензией или частные оценщики (ЧПО), работающие самостоятельно или в составе компании. Сам процесс оценки должен осуществляться специалистом, обладающим необходимым уровнем подготовки и опытом.

Оценка на недвижимый объект для ипотеки заказывается у компании, аккредитованной банком. Такие условия соблюдаются большинством кредитных организаций. Аккредитованная фирма осведомлена о всех требованиях банка к содержанию и оформлению отчетной документации.

В некоторых случаях, банк сам может провести процедуру оценки недвижимости, если при оформлении ипотеки не составлялась закладная.

Сколько стоит оценка, кто оплачивает услугу

При оформлении ипотечного кредита на недвижимость важно понимать различные виды стоимости, которые могут участвовать в процессе оценки:

• Рыночная стоимость. Это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом и конкурентном рынке при условии, что каждая из сторон сделки действует разумно, имеет необходимую информацию и не находится под давлением.
• Кадастровая стоимость. Это стоимость, определяемая государственными органами для целей налогообложения. Она нередко отличается от рыночной и может быть как выше, так и ниже.
• Оценочная стоимость. Она учитывает характеристики объекта, его локацию, состояние и ряд других факторов. Оценочная стоимость часто используется банком при принятии решения о выдаче ипотеки.
• Восстановительная стоимость. Это стоимость восстановления или замены объекта недвижимости с учетом текущих цен на строительные материалы, работы, а также амортизации.
• Залоговая стоимость. Это стоимость, на основе которой банк определяет величину кредита, которую он готов предоставить под залог конкретного объекта недвижимости. Залоговая стоимость, как правило, может быть ниже рыночной, поскольку банк стремится минимизировать риски, связанные с возможным изменением рыночной конъюнктуры.

Точную стоимость оценки можно узнать только при обращении в компанию. Для каждой недвижимости будет производиться отдельный расчет, основанный на месте расположения квартиры, площади, техническом состоянии и т.д.

Средняя стоимость оценки недвижимости в городе Москва начинается от 4 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – от 3 тыс. руб.

Срок подготовки оценки

Срок подготовки оценки может занять 1-3 дня, в редких случаях действие увеличивается до 7 дней. Время, необходимое для составления отчета, определяется четырьмя факторами:

• размером залогового имущества;
• полнотой данных о нем, которые надо включить в отчет;
• форматом итогового документа (электронный или бумажный);
• уровнем загрузки компании или специалиста.

Срок действия отчета

Согласно ст. 12 ФЗ-135 (www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/), отчет об оценке недвижимости действует в течении полугода, с даты его оформления. Если вам будет необходима оценка жилья после 6 месяцев – придется заново обращаться в организацию и покупать новую оценку.

Как выбрать оценщика

При выборе оценщика важно ориентироваться на его профпригодность. Это значит, что вам необходимо узнать следующие данные об оценщике:

• диплом, подтверждающий профессиональное образование;
• копия лицензии на осуществление оценочной деятельности;
• действующий документ, подтверждающий членство в СРО;
• страховой полис гражданской ответственности.

Также, немаловажными факторами при выборе являются:

• стоимость отчета;
• сроки выполнения работы;
• совместная работа конкретной организации с банком.

Обычно банки, в котором вы оформляете кредит, сами предоставляют список оценщиков, с которыми они сотрудничают. Такие организации знают все о правилах составления отчета именно для этого банка, что позволит провести процедуру гораздо быстрее.

Возможные проблемы и нюансы

При составлении оценки проблемы практически не возникают. Но, есть ряд нюансов, которые стоит знать, чтобы не допустить ошибок:

• Многие банки устанавливают временные рамки для актуальности оценочных отчетов, поэтому, их следует заказывать заблаговременно. Рекомендуется уточнять срок действия оценки по телефону горячей линии или напрямую у специалистов.
• Не всегда оценщик для составления отчета выезжает на объект. В некоторых случаях недвижимость оценят из офиса, но такой формат документа может предоставить недостоверные данные банку. Поэтому важно выбирать фирму, которая организует выезд специалиста, чтобы он сделал более качественную оценку, которая устроит кредитную организацию.
• Важно, чтобы в отчете об оценке быть ясно указано, на чем основана его стоимость. Наиболее распространенный и точный метод – это использование текущих предложений на рынке с корректировкой коэффициентов.

FAQ

Для чего делается оценка квартиры при ипотеке?

Для того, чтобы банк был уверен в точности стоимости жилья и мог рассчитать сумму кредита. Также, оценка является гарантией для банка в том, что, если заемщик перестанет платить за ипотеку – организация сможет продать квартиру за стоимость кредита.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?

Оценку оплачивает покупатель (заемщик). Банк может оплатить оценку только в случаях, когда необходимо подавать в суд на непорядочного клиента.

Кто делает оценку квартиры при ипотеке?

Оценку делают специальные аккредитованные компании, имеющие для этого все необходимые документы.

Как должна проходить процедура оценки недвижимости при ипотеке?

Вот пример, как должна проходить процедура оценки:

1. Подготовка необходимой документации по квартире и о заемщике.
2. Поиск и выбор компании-оценщика.
3. Подача заявки на оценку.
4. Выезд специалиста на объект.
5. Составление отчета об оценке.
6. Выдача отчета клиенту (заемщику).
7. Передача оценки в банк.

За какое время выполнят оценку?

3-5 дней. В редких случаях срок увеличивается до 1 недели.

Может ли оценка влиять на решение банка о выдаче ипотеки?

Да, оценка является одним из главных факторов, влияющих на решение банка.

Вывод

• Оценка недвижимости при ипотеке – это обязательный процесс, который позволяет более точно определить стоимость приобретаемого жилья.
• Она выполняет важную функцию снижения рисков для банков и инвесторов, обеспечивая справедливую и обоснованную сделку для всех участников ипотечного процесса.
• Оформлением оценки занимаются специальные аккредитованные компании, список которых можно попросить в банке.
• Процесс составления отчета, в большинстве случаев, занимает от 3 до 5 дней.
• Срок действия оценки недвижимости прописан в законе №135 и составляет 6 месяцев.
• Стоимость отчета об оценке недвижимости зависит от региона, площади жилья и его технического состояния.