Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита или предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно.

Данный документ нужен и банку, и заёмщику.

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки производится в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который регулирует деятельность независимых оценочных компаний. На основании произведенной оценки составляется отчет о рыночной стоимости недвижимости, по которому банк проводит свою аналитику и рассчитывает размер максимальной суммы кредита, которую сможет получить заемщик под залог этого имущества. При этом кредитор должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20–40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Более конкретный размер скидки от рыночной цены регламентируется внутренними документами кредитной организации.

Зачем оценивать квартиру?

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Банк определяет залоговую стоимость квартиры на основании официального отчета о ее рыночной стоимости. Это обязательное требование Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , в котором в статьях 9 и 14 определено, что при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка квартиры указывается в договоре об ипотеке.

В каких случаях оценка квартиры может являться обязательным требованием банка:

• При покупке недвижимости на вторичном рынке.
• При приобретении жилья в новостройке и для регистрации закладной.
• Для рефинансирования ипотеки.
• Для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования.

Для покупателя отчет о рыночной стоимости недвижимости также является гарантом того, что объект был приобретен по адекватной стоимости и деньги будут потрачены не зря.

В противном случае можно поторговаться с продавцом. Оценка выявит, не является ли имущество аварийным, нежилым, нет ли на него обременений, наличие плюсов и минусов у объекта. Благодаря отчету покупатель сможет определиться с суммой первоначального взноса.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об официальной оценке закладываемых объектов недвижимости.

Отчет содержит сведения о рыночной и ликвидационной стоимости предлагаемого в залог имущества. Банку этот документ необходим для установления залоговой стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик станет неплатёжеспособным.

Это снижает его риски, так как банк получает возможность вернуть денежные средства ( включая сумму долга, начисленных процентов, пеней, штрафов, неустоек) даже если заемщик перестанет оплачивать долг по кредиту, за счет реализации заложенного имущества.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании).

Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре.

Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены.

В среднем один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5–6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко. Узнать предварительную стоимость услуги можно на сайте оценочной компании. В крупных банках, предлагающих специальные сервисы по ипотеке, узнать стоимость оценки можно прямо на странице сервиса. Например, в Дом Клик можно ввести адрес объекта недвижимости и получить ориентировочную стоимость ее оценки.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную контору. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента.

В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Кто оценивает квартиры?

Оценивать квартиры могут только те оценщики, которые имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не были аккредитованы банком. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами.

Заставить банк рассматривать отчет можно, но проверяться он будет долго и тщательно, поэтому проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Узнать перечень аккредитованных оценочных компаний в конкретном банке можно на его сайте. Информация размещена в разделе «Партнеры».

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком, только нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти.

Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобство выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Как заказать оценку квартиры?

В зависимости от того, в какой банк вы планируете обращаться за кредитом, вам будут доступны разные способы оценки квартиры:

• Можно на сайте банка выбрать аккредитованную оценочную компанию и позвонить на горячую линию.
• Можно связаться с оценочной компанией на ее сайте.
• При обращении за кредитом в крупные банки можно воспользоваться специальными сервисами, которые помогают клиентам с оформлением документов, в т. ч. на их сайте можно заказать отчет о рыночной стоимости.
• Дополнительно в крупных банках существует практика заказов отчетов самими менеджерами банка, которые обслуживают сделку. Например, в Сбербанке ипотечный заемщик сможет обратиться к своему менеджеру (через сайт или по телефону) и заказать оценку.

Возможные проблемы и нюансы

Как правило никаких проблем с произведением оценки рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества не возникает.

Однако есть несколько нюансов, которые нужно иметь в виду:

• Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты, составленные не позже, чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

  Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

• В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение стоимости квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5–6 тысяч рублей, это все же весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Ответы на вопросы

Можно ли произвести оценку рыночной стоимости имущества без посещения объекта специалистом компании?

В отдельных компаниях есть услуга экспресс-оценки имущества, когда она производится по фотографиям, предоставленным клиентом. Она позволяет сэкономить время со сбором документов для оценки, сокращается время составления отчета, но его стоимость может быть выше, чем у стандартного.

Банки могут выставлять ограничения по экспресс-оценки. Например, в Сбербанке есть ограничения по сумме кредита, требование по составлению отчета только через ДомКлик, услуга доступна только в отдельных регионах.

Какие основные параметры определяют рыночную стоимость квартиры?

Основными факторами, влияющими на стоимость оценки квартиры, являются:

• Регион расположения недвижимости.
• Технические характеристики здания, в котором расположена квартира.
• Техническое состояние самого объекта.
• Характеристики квартиры: этаж, площадь, наличие балкона, отделка и т. д.
• Наличие инфраструктуры.
• Отсутствие дома в списке объектов, подлежащих сносу.

Можно ли оформить ипотеку без оценки квартиры?

Взять ипотечный кредит без оценки стоимости квартиры можно в отдельных банках, например, Хоум Кредит банк, Альфа-Банк и т. д. Однако условия по таким кредитам стандартно будут более жесткими: меньше возможная сумма выдачи, выше процентная ставка, более высокий первоначальный взнос и т. д.

Вывод

• Отчет о рыночной стоимости имущества является официальным документом, подтверждающим стоимость закладываемой в обеспечение по кредиту квартиры или дома.
• Он помогает избежать споров относительно ценности объекта.
• Произведение оценки квартиры для ипотеки фактически является одним из обязательных этапов оформления кредита.
• Заемщикам нужно быть готовым к тому, что банк затребует отчет о рыночной стоимости закладываемого имущества при рассмотрении заявки на выдачу ипотеки.
• Заказывать отчет лучше в компаниях, аккредитованных банками.
• Главными критериями выбора оценщика являются стоимость и скорость выполнения услуги.
• На оценку потребуется от 3 до 7 рабочих дней, но есть возможность заказать оценку без выезда специалиста и отчет будет готов за 1 день.
• В среднем отчет обойдется заемщику в 5–6 тысяч рублей, может быть выше или ниже в зависимости от конкретного объекта, места его нахождения.