Узнаем, на что обратить внимание в договоре ипотечного кредитования

Во время оформления ипотечной сделки стороны подписывают ипотечный договор. Это сложный и многостраничный документ, который определяет права и обязанности заемщика и кредитора на протяжении многих лет. Легко упустить важные детали за множеством юридических терминов и мелким шрифтом. Однако, пренебрежение тщательным анализом может привести к неприятным сюрпризам и финансовым потерям в будущем. Прежде чем поставить свою подпись под ипотечным договором, необходимо внимательно изучить все условия оформления ипотеки и каждый пункт договора, а в идеале – проконсультироваться с опытным юристом, специализирующимся на недвижимости.

Давайте разберемся, на какие разделы ипотечного договора обязательно стоит обратить внимание до подписания ипотечного договора, какие могут быть подводные камни и неочевидные нюансы.

Права заемщика

Какие права заемщика должны быть закреплены в договоре:

Ипотечные программы от застройщиков

• Право на получение полной информации. Заемщик имеет право получить всю информацию о кредите: размер процентной ставки, возможные штрафы, условия досрочного погашения и другие важные данные.
• Право на досрочное погашение кредита. Заемщик может выплатить всю сумму кредита до окончания срока, предварительно уведомив об этом банк.
• Право на перерасчет задолженности. Если заемщик столкнулся с финансовыми трудностями, он может обратиться в банк для пересмотра условий кредита, например, за получением ипотечных каникул или для реструктуризации долга.
• Право на возврат суммы, оплаченной сверх. Если заемщик случайно переплатил или ошибся в расчетах, он имеет право вернуть излишне уплаченные средства.

В правах заемщика должно быть отражена возможность можно совершать действия с недвижимостью, которая окажется в залоге у банка — можно ли сдать ее в аренду, делать перепланировку, прописать в ней родственников или третьих лиц и так далее, потребуется ли согласовывать такие операции с банком.

Финансовые расходы

Тщательная проверка финансовых расходов, закрепленных в ипотечном договоре, помогут вам ориентироваться насколько произойдет удорожание недвижимости, какие расходы кроме процентов придется понести.

Какие расходы могут быть включены:

• Процентная ставка. Уточните, является ли ставка фиксированной или плавающей, и какие факторы могут повлиять на ее изменение в течение срока действия договора.
• Полная стоимость кредита. Кроме процентной ставки в нее входят дополнительные комиссии банка и стоимость дополнительных услуг. Конкретный состав ПСК лучше уточнить в банке-кредиторе.
• Единовременная комиссия за снижение ставки. Она встречается в тарифах многих финучреждений и позволяет снизить ставку по кредиту на весь или часть срока кредита.

Убедитесь, что вам понятен механизм расчета процентов и что он соответствует вашим ожиданиям. Обратите внимание на наличие скрытых комиссий или дополнительных платежей, которые могут увеличить общую стоимость кредита.

Страховые услуги

Ипотечный договор предусматривает обязательное страхование объекта недвижимости и добровольное жизни заемщика. Узнайте, какие страховые случаи покрываются страховкой и какова сумма страхового возмещения. Уточните, какие страховые компании аккредитованы банком и каковы условия продления страховки в течение срока действия договора. Узнайте, можно ли вернуть при досрочном погашении кредита неиспользованную часть страховки.

Описание объекта залога

Сделка обеспечивается залогом недвижимости, которая приобретается за счет заемных средств. Убедитесь, что в договоре четко и правильно указаны не только все сведения о вас как о заемщике, о банке как о кредиторе, но и о объекте недвижимости. Проверьте адрес, площадь, кадастровый номер и другие характеристики квартиры или дома. Любые неточности или ошибки могут создать проблемы при оформлении права собственности и в дальнейшем привести к судебным разбирательствам. Важно, чтобы описание объекта залога полностью соответствовало документам на недвижимость.

График платежей и порядок погашения кредита

Ознакомьтесь с графиком платежей и убедитесь, что он соответствует вашей финансовой ситуации. Проверьте, насколько вам удобна предлагаемая дата платежа и можно ли ее изменить. Уточните, какие способы погашения кредитных обязательств доступны, в т. ч. насколько удобны для вас бесплатные варианты, и каковы условия досрочного погашения. Узнайте, какие штрафные санкции предусмотрены за просрочку платежей и как они рассчитываются. Важно понимать, каким образом будет происходить списание средств с вашего счета и как будут распределяться платежи между погашением основного долга и процентов.

Ответственность сторон и основания для расторжения договора

Узнайте, какая ответственность предусмотрена для каждой из сторон в случае неисполнения своих обязательств. Особенно внимательно изучите основания для расторжения договора банком, такие как просрочка платежей, ухудшение финансового состояния заемщика или нарушение условий страхования. Важно понимать, какие последствия могут наступить в случае расторжения договора и как можно избежать этих негативных сценариев.

Особые условия

В некоторых случаях в договор на покупку недвижимости могут быть включены особые условия, которые отличаются от стандартных. Например, это могут быть условия о возможности сдачи квартиры в аренду, о порядке распоряжения материнским капиталом или о возможности рефинансирования кредита. Внимательно изучите эти условия и убедитесь, что они соответствуют вашим интересам. Также стоит проверить наличие возможности получить помощь в случае финансовых трудностей, например, кредитные каникулы или отсрочку платежа.

Неочевидные нюансы – на что обратить особое внимание

При подписании ипотечных договоров важно обратить внимание не только на основные условия, но и на неочевидные нюансы:

• Уточните, может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку. Проверьте наличие условий, которые могут привести к изменению ставки (например, изменение ключевой ставки ЦБ).
• Уточните порядок частичного и полного досрочного погашения ипотечных займов. Нужно заранее определить механизм досрочного погашения, чтобы не возникло недоразумений в будущем.
• Проверьте, как быстро банк может инициировать процедуру взыскания залога.
• Если полная стоимость кредита значительно выше процентной ставки, проверьте наличие дополнительных комиссий – за выдачу кредита, ведение счета и т. д.
• Проверьте отсутствие ограничения на рефинансирование кредита в другом банке.
• Проверьте, есть ли возможность временно снизить платежи в случае финансовых трудностей.
• Уточните, может ли банк передать ваш долг третьим лицам (например, коллекторским агентствам) и потребуется ли ваше согласие.

FAQ

Как выбрать страховую компанию при получении ипотечного кредита?

Некоторые банки навязывают оформление договора страхования в своих компаниях-партнерах. Это может быть значительно дороже, чем в других СК, которые также аккредитованы банком. Вам нужно получить в банке перечень аккредитованных страховых компаний (эта информация размещена на сайте банка), сравнить условия страхования в этих компаниях и стоимость их полиса, обратиться в выбранную СК за оформлением страховки.

Как проверить, что ипотечном договоре учтены все права и возможности для заемщика?

В силу сложности и юридической специфики ипотечного договора, настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости. Можно взять проект кредитных договоров на покупку недвижимости в банке и отдать его на экспертизу в юридическую компанию. Юрист сможет профессионально оценить условия договора, выявить возможные риски и предложить вам оптимальные варианты решения. Не стоит экономить на юридической консультации, так как это может помочь грамотно оформить ипотеку и избежать серьезных финансовых потерь в будущем.

Вывод

Процедура подписания кредитного договора на покупку недвижимости – это ответственный шаг, который требует тщательной подготовки и внимательного изучения всех условий. Не торопитесь, задавайте вопросы до подписания договора специалистам банка, консультируйтесь с независимыми юристами и помните, что от вашего решения зависит ваше финансовое благополучие на долгие годы.