Можно ли взять ипотеку на себя, а квартиру оформить на другого человека

Ипотека обеспечивает возможность граждан приобретать собственную недвижимость в кредит. Для получения крупной суммы необходимо пройти долгую процедуру проверки, предоставить полный комплект бумаг и подписать несколько договоров - с кредитором, застройщиком, страховщиком. Расскажем, можно ли взять ипотеку на себя, а квартиру оформить на другого человека.

Что такое ипотека: особенности оформления

Если изучить теорию, то буквально ипотека означает залог. А вот ипотечный кредит - это заем, предоставляемый под залог недвижимого имущества. Кстати, не всегда ипотеку оформляют для приобретения новой квартиры или загородного дома. При наличии собственного имущества, возможно получить деньги под его обеспечение.

Ипотечные программы от застройщиков

Процедура оформления трудная, банки проверяют и заемщика, и недвижимость.

Показатели, которые проверяет финансовое учреждение:

• ликвидность залоговой недвижимости. Каждая компания изучает рынок, техническое состояние залога, параметры и т.д. Кредит выдается только на основании экспертного оценочного заключения, которое выдается аккредитованной организацией. Никто не одобрит выдачу ипотеки на неликвидное жилье.
• платежеспособность заемщика. Изучается уровень официального дохода потенциального клиента, страховой стаж, социальный статус, кредитная история и т.п. Платежи по ипотеке не маленькие, риски у самого банка высоки. Поэтому для защиты собственных интересов банки щепетильно относятся к проверки не только основного заемщика, но и членов семьи, потенциальных созаемщиков.

По причине такой специфике изначально получить ипотеку не просто. По условиям именно заемщик после получения всех бумаг, подписания договоров с банком оформляет в собственность недвижимость. На основании договора купли-продажи банк и выдает определенную сумму.

Особенности применения залогового имущества в ипотеке

Приобретаемая в кредит квартира - это объект залога. Если заемщик не сможет погасить долг, то банк за счет судебной процедуры сможет продать такой актив на торгах и компенсировать свои издержки. Поэтому никаких вопросов в отношении права собственности на него не должно возникнуть. Ни один банк не даст согласия на то, чтобы объект залога принадлежал иному субъекту, не отвечающему по ипотечным обязательствам.

Теоретически после оформления права собственности на себя в процессе погашения заемщик может передать такое право иному лицу. Но только после одобрения кредитора. Самостоятельно осуществлять какие-либо сделки с недвижимостью он не может.

А что с созаемщиками?

По договору ипотеки банки предлагают привлечь в сделку созаемщиков. Это лица, которые дополнительно гарантируют банку платежеспособность заемщика и обеспечивают погашение долга в случае неплатежеспособности основного заемщика. Созаемщики могут быть:

• добровольными, когда вовлекаются в процесс кредитования самостоятельно. В практике обычно разрешают включать в договор ипотеки до 3-х созаемщиков. Они также должны соответствовать определенным критериям: иметь официальный доход, высокую заработную плату, идеальную кредитную историю.
• принудительными, корректнее сказать лица становятся созаемщиками на основании норм действующего законодательства. Пример - супруги. Если жена или муж становятся основными заемщиками по ипотечному кредиту, то вторая сторона автоматически становится созаемщиком.

Во втором случае приобретаемая недвижимость приобретается в долевую собственность. Банк разрешает оформить квартиру на супружескую пару.

Переход права собственности по ипотечной недвижимости

На практике случаются ситуации, когда право собственности на ипотечную недвижимость по закону переходить иному лицу. Пример — получение права наследия при смерти основного ипотекодержателя (заемщика). В таком случае новый собственник при оформлении квартиры в собственность получает автоматически и обязательства на погашение ипотеки. Он становится новым ипотекодержателем.

Возможно ли продать ипотечную квартиру?

Любые сделки по недвижимости возможны только после ее полного погашения. Если же основной долг не погашен, а есть желание совершить какие-либо манипуляции, то можно использовать только два способа:

• оформить рефинансирование на имеющуюся недвижимость с включением в кредитную сделку нового объекта недвижимости. При таком варианте возможно полностью погасить долг по старому займу, снять обременение с первичного залога и продать квартиру. Иными словами, один ипотечный кредит погашается, новый оформляется. Меняется и объект залога;
• согласовать с банком продажу и пройти процедуру изменения ипотекодержателя.

FAQ

Можно ли продать квартиру, которая находится в залоге у банка?

Можно, только процесс оформления займет больше времени – согласование с банком сделки, изменение залогодержателя и т.д. Не все согласны на подобные условия, но если установить конкурентную стоимость, то все возможно. Но опять-таки не следует забывать о том, что новый заемщик (покупатель) должен полностью удовлетворять критерии отбора банка.

Можно ли продать квартиру в залоге без уведомления банка?

До погашения долга совершать любые регистрационные сделки запрещено. Для предотвращения правонарушений информация об объекте залога внесена в государственный реестр. Поэтому при любых попытках совершить какие-либо действия в отношении обеспечения владелец получит отказ.

Вывод

Таким образом, оформить ипотеку на себя, а право собственности на иное физическое лицо невозможно без согласия банка. Прямого запрета со стороны действующего законодательства нет. Но ни одно финансовое учреждение не пойдет на такой шаг, так как это огромный риск потерять свои деньги. Взыскать проблемную задолженность с собственника, не являющегося должником по кредиту, невозможно.

Даже если теоретически заемщик сможет обойти все запреты и скроет информацию про обременение от государственного регистратора права собственности, то банк в судебном порядке может свободно такие манипуляции обжаловать, и правда будет на его стороне. Дополнительно финансовое учреждение имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, лишив клиента ипотечного кредита.