Льготная ипотека в 2025 году

Льготная ипотека выполняет 2 функции: 

1. помогает определенным категориям граждан приобрести свое жилье; 
2. стимулирует граждан покупать жилье на некоторых территориях, которые требуют развития (относится к сельской, дальневосточной и арктической ипотекам). 

Недавно самая популярная льготная ипотека под 8% всем желающим закрылась, и остались только адресные госпрограммы: для семей, для ИТ-специалистов, для сельской местности, для территорий Дальнего Востока и Арктики. Ниже расскажем, какие условия нужно выполнить для получения каждой из ипотек и планируют ли их отменять.

Льготная ипотека - ипотечный кредит, который частично финансируется из государственного бюджета в рамках действующих льготных ипотечных программ. Это позволяет заемщику получить ипотеку под меньший процент по сравнению со стандартными условиями банков по ипотечным программам. При этом государство же определяет условия, при которых готово субсидировать часть ставки: только для семей с детьми, на жилье в отдаленных регионах и так далее. Финансирование – не бесконечное, у него есть и срок, и потолок по выплатам из бюджета – срок + предельный размер выплат + условия составляют госпрограмму. На текущий момент в России есть 5 основных госпрограмм:

• Семейная. Семейную ипотеку могут брать семьи, у которых есть ребенок или дети определенного возраста.
• IT-ипотека. Ей могут воспользоваться любые сотрудники IT-компании, аккредитованной Минцифры и получающей налоговые льготы.
• Сельская. Такой ипотечный кредит дают всем желающим, но – только на покупку/постройку жилья в сельской местности.
• Дальневосточная. Как и с сельской ипотекой, эту льготу могут получить все желающие, если они хотят купить/построить жилье на Дальнем Востоке.
• Арктическая. Льготный кредит дают тем, кто хочет обзавестись жильем на территории российской Арктики.

С 23 декабря 2023 года можно оформить кредит только по одной льготной программе. 

Допускается повторное оформление Семейной ипотеки при выполнении в совокупности следующих условий: 

• погашение предыдущего льготного кредита, 

• рождение еще одного ребенка после даты оформления предыдущей льготной ипотеки,

• площадь новой квартиры, которую вы покупаете, должна быть больше предыдущей.

Переходим к детальному описанию каждой из существующих госпрограмм: суть, условия (в том числе – и что поменялось недавно), кто может получить льготный кредит, грозит ли программе отмена.

Цель семейной льготной ипотеки: упростить получение жилья семьям с детьми.

Условия

Программа доступна семьям, в которых есть:

• ребенок младше 7 лет;
• двое или более детей младше 18 лет;
• ребенок-инвалид младше 18 лет.

Цели программы зависят от количества детей, их возраста или особенностей здоровья. 

Для семей, в которых воспитывается ребенок менее 7 лет или ребенок с инвалидностью доступна покупка:

• квартиры или таунхауса на этапе строительства у юр. лица (новостройка)
• готовой квартиры у застройщика - первого собственника (вторичное жилье)
• строящегося индивидуального жилого дома в малоэтажных жилых комплексах у юр. лица 
• строительство жилого дома (ИЖС) по договору подряда (на имеющемся или приобретаемом земельном участке) с обязательным использованием для расчетов счета эскроу
• готового жилого дома по договору купли-продажи у застройщика-первого собственника

Для семей, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей доступна покупка:

• квартиры или таунхауса на этапе строительства у юр. лица (новостройка), расположенных на территории отдельных регионов РФ или «малого города» (численностью не более 50 тысяч человек, кроме Московской и Ленинградской областей)
• готовой квартиры у застройщика - первого собственника (вторичное жилье), расположенной на территории отдельных регионов РФ или «малого города» (численностью не более 50 тысяч человек, кроме Московской и Ленинградской областей)
• строящегося индивидуального жилого дома в малоэтажных жилых комплексах у юр. лица 
• строительство жилого дома (ИЖС) по договору подряда (на имеющемся или приобретаемом земельном участке) с обязательным использованием для расчетов счета эскроу
• готового жилого дома по договору купли-продажи у застройщика-первого собственника

Вторичное жилье в ипотеку могут приобрести только родители детей-инвалидов и только в тех регионах, где не ведется строительство новых многоквартирных домов.

Единственное исключение: нельзя покупать жилье по договору уступки прав требований, если речь идет про новостройку по ДДУ.

Фиксированная ставка ипотеки – 6%, под эту ставку можно взять до 12 млн рублей в Москве/СПб и их областях, до 6 млн рублей в других городах и регионах. Если жилье будет стоить больше этой суммы – его можно будет оформить в ипотеку, но на сумму превышения будет действовать рыночная ставка, ее вам назовет банк. 

Есть максимальный размер ипотеки – выше него брать деньги с господдержкой нельзя, это 30 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 15 млн руб. для остальных городов и регионов. Первоначальный взнос – минимум 20%.

Особенности

• Этой ипотечной программой можно воспользоваться несколько раз – она снова станет доступна после погашения ипотеки и рождения еще одного ребенка после даты оформления предыдущей льготной ипотеки.
• Есть возможность рефинансирования ипотеки на покупку жилья у застройщика для семей с ребенком до 7 лет или ребенком-инвалидом 
• В качестве первого взноса можно использовать маткапитал.
• Государство может частично помочь закрыть долг – если в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года у вас родился третий или последующий ребенок, а кредитный договор заключен до 1 июля 2031 года, то государство выплатит вам 450 000 рублей на погашение ипотеки (на другие цели потратить эту выплату нельзя).

За последние несколько лет количество айтишников в стране существенно сократилось, что негативно повлияло как на IT-рынок, так и на рынок недвижимости. Чтобы выправить ситуацию, правительство решило выдавать льготную ипотеку всем сотрудникам аккредитованных компаний, которые к тому же имеют налоговые льготы. У предыдущей версии программы были некоторые недочеты с точки зрения властей (40% ипотек приходилось на Москву, например), поэтому со 2 августа 2024 года действуют новые правила получения льготного кредита – ниже мы их и рассмотрим.

Условия

Кому дают льготный кредит: сотрудникам компаний, работающих в сфере информационных технологий. Работодатель также должен получать налоговые льготы. Сотруднику должно быть меньше 51 года. Кредит доступен айтишникам с зарплатой от 150 000 рублей/месяц для компаний-работодателей, зарегистрированных в Московской и Ленинградской областях и городах-миллионниках или с зарплатой от 90 000 рублей в месяц, если компания зарегистрирована в других регионах.

ИТ-ипотеку можно получить один раз, но если у вас есть действующая ипотека по другой льготной программе и она оформлена до 23 декабря 2023 года, то ИТ-ипотека вам будет доступна. 

Фиксированная ставка ипотеки – 6%, взять под этот процент можно до 9 000 000 рублей. Общая сумма ипотеки не может превышать 18 000 000 рублей, если сумма – выше 9 000 000 рублей, все превышение рассчитывается по рыночной ставке, устанавливаемой банком. Минимальный первый взнос – 20,1%.

Программа распространяется на:

• Покупку квартиры в строящемся доме по договору долевого участия.
• Покупку готовой квартиры у застройщика-первого собственника.
• Покупку жилого дома от застройщика.
• Строительство жилого дома по договору подряда.
• Покупку земельного участка для строительства дома.
• Нельзя купить жилье у физического лица на вторичном рынке.

По новым правилам покупать недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге на ипотечные деньги нельзя.

Обратите внимание, что льготная ставка сохранится, если в течение 6 месяцев после увольнения работник устроится в компанию, которая входит в реестр аккредитованных. В противном случае ставку могут поднять до ключевой ставки на дату оформления кредитного договора, увеличенной на 2,5 — 4,5%. Трудоустройство проверяется в течение всего срока ипотеки.

Ограничения

Ограничений по этому кредиту – много, приведем их списком:

• Вы не можете воспользоваться этим вариантом, если с 23 декабря 2023 года оформляли любую из льготных госпрограмм.
• Покупать жилье в Москве и СПб – нельзя.
• Максимальный возраст заемщика – 50 лет включительно.
• Компания, в которой работает айтишник, должна одновременно работать в сфере ИТ, иметь аккредитацию от Минцифры и получать налоговые льготы.
• Компания должна быть зарегистрирована не в Москве или СПб (важен именно адрес филиала, который платит вам зарплату).
• Айтишник должен зарабатывать больше пороговой суммы: 150 000 рублей/месяц для Московской области, Ленобласти и городов с населением 1 000 000 рублей; 90 000 рублей/месяц в остальных случаях.
• Айтишник должен раз в полгода подавать данные, что еще работает в сфере, и делать это нужно до полного погашения займа.

На этот кредит можно купить жилье в сельской местности – по новым правилам такой местностью считаются населенные пункты с населением до 30 000 человек, при этом населенный пункт должен располагаться дальше 50 км от областного центра и дальше 30 км от города с населением в 100 000 человек и выше. Обычно этот кредит берут на покупку или постройку дома (с квартирами все сложно), если берете деньги конкретно на постройку – строительство нужно будет закончить в течение 2 лет, иначе ставку поднимут до рыночной. В течение полугода после приобретения дома заемщик обязан прописаться в нем, далее в течение 5 лет он обязан подтверждать факт постоянной прописки.

Условия

Кому дают кредит: всем желающим, готовым переехать в сельскую местность. 

Ставка – до 3% (0,1% для опорных пунктов), максимальная сумма – 6 000 000 рублей. Эту ипотеку, в отличие от остальных, может оформить каждый из супругов и в совокупности можно получить до 12 000 000 рублей. Первоначальный взнос – 20%, если кредит оформляет пара – тоже 20% по каждому кредиту. Срок – до 25 лет. Рефинансировать эту ипотеку нельзя.

Что можно купить

• Любой дом (готовый или строящийся) на первичке.
• Дом на вторичке – не старше 3 лет при покупке у юрлиц и ИП, не старше 5 лет при покупке у физлиц.
• Дом, который будет построен по договору подряда (работы должны быть завершены в течение 2 лет).
• Дом, который заемщик будет строить сам из домокомплекта (работы должны быть завершены в течение 2 лет, домокомплект должен быть произведен сертифицированным производителем).

Во всех вышеперечисленных случаях в ипотеку включается и земля, покупаемая под дом. Дом должен иметь все необходимые коммуникации: свет, отопление, вода, канализация.

Что касается квартир – покупать их можно только в опорных пунктах и только в домах высотой в 5 этажей или ниже, на вторичке квартиры покупать нельзя.

Арктическая ипотека – это «расширение» дальневосточной ипотеки. В обоих случаях государство предлагает людям купить жилье в малонаселенных регионах страны (ДФО или на сухопутных арктических территориях) за символический процент – до 2% годовых, хотя банкам разрешено устанавливать еще более низкую процентную ставку.

Условия

Ставка – до 2% годовых, банки могут снижать ее по своему усмотрению. Взять можно до 6 000 000 рублей, если покупаете квартиру больше 60 квадратов – до 9 000 000 рублей. Первый взнос – от 20%. Оформить эти кредиты могут все желающие (граждане РФ 18+ лет), в течение 271 дня после приобретения недвижимости в ней нужно будет прописаться. Можно оставить в залог недвижимость в любом регионе страны.

Кто может получить

• Молодые семьи и одинокие родители (до 36 лет) – в последнем случае родителю нужно воспитывать ребенка (до 19 лет).
• Участники программы «Дальневосточный гектар» или «Повышение мобильности трудовых ресурсов».
• Педагоги, врачи и работники ОПК – при условии, что они больше 5 лет работают в УО, расположенных в ДФО или сухопутной российской Арктике.
• Вынужденные переселенцы, переехавшие в ДФО или сухопутную российскую Арктику.

Что можно купить

• квартиру в готовом или строящемся доме у застройщика;
• готовый индивидуальный жилой дом у застройщика по договору купли-продажи;
• строящийся индивидуальный жилой дом у застройщика по ДДУ;
• построить индивидуальный жилой дом самостоятельно или с привлечением подрядной организации;
• земельный участок с дальнейшим строительством дома;
• вторичное жилье в Магаданской области и Чукотском автономном округе;
• вторичное жилье в моногородах из перечня Правительства России на территории Арктики и ДФО;
• вторичное жилье на сельских территориях Арктики и ДФО;
• вторичное жилье на всей территории Арктики и ДФО для вынужденных переселенцев.