ЖНК как альтернатива ипотеки

Становясь членом кооператива, вам не нужно платить высокую ставку по кредиту. Недостающую сумму денег вам предоставляет не банк, а другие участники организации. Насколько это выгодно?

Альтернативы ипотечных схем практиковались в России еще в XIX веке. В то время группа энтузиастов организовывала так называемый «кооператив», и своими силами выкупала или строила для каждого своего члена квартиру в определенном доме. Именно оттуда пошло такое понятие как «кооперативный дом», то есть тот, который построен на коллективные деньги. Как правило, в дальнейшем кооператив брал на себя функции обслуживания дома – создавалась собственная жилконтора. Последние три десятилетия кооперативные дома сначала были весьма популярны, потом с приходом ипотеки интерес к такому виду получения жилья стал затухать. И сегодня, когда ипотечные кредиты выглядят не совсем выгодными, некоторые начинают искать альтернативные способы рассрочки выплат по желанным квадратным метрам.

Схема накоплений

Одной из распространенных сегодня альтернатив ипотечному кредиту является жилищный накопительный кооператив (ЖНК). Это некоммерческая организация, которая занимается сбором паевых взносов со своих членов и даёт возможность каждому из них купить жилое помещение. Зачастую это квартиры на вторичном рынке. Расцвет появления в России жилищных накопительных кооперативов пришёлся в 2005 году, после принятия федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Схема ЖНК такова. Желающий получить квадратные метры вступает в ряды кооператива – для этого необходим только паспорт, вносит минимальный первоначальный взнос и берёт на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы, оговоренные для каждого ЖНК заранее. Эти средства кооператив тратит на приобретение или строительство жилого помещения. Также деньги уходят на страхование, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг, обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов, уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Когда общая сумма вложенных средств составит порядка 50% от стоимости жилья и завершится необходимый период накопления (минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Оставшиеся деньги он возвращает в течение 10-15 лет. Как только он полностью рассчитался с кооперативом, жилье переходит ему в собственность. Квартира остаётся в собственности кооператива до того периода пока заёмщик не выплатит полную стоимость жилья.

Популярность ЖНК, по крайней мере, на два порядка ниже, чем у рынка ипотеки. В условиях высокой инфляции величина необходимых для получения жилья взносов растёт на 20-30% в год, а риски, связанные с функционированием самих таких кооперативов, высоки. Это, по сути, аналоги малых предприятий, контролировать которые государству сложнее, чем крупные банки, заинтересованные в установлении долгосрочных надёжных контактов с финансовыми властями.

Преимущества и недостатки

Несмотря ни на что, существует ряд преимуществ ЖНК перед ипотекой. Прежде всего, это низкие проценты по заёмным средствам. Ставка по рублёвому кредиту в кооперативе составляет 5-7% годовых против 12-19% в коммерческих банках. Также значительно дешевле вам обойдутся дополнительные расходы при получении займа. Например, первоначальный взнос в банке – это 15-20% от стоимости квартиры, а в ЖНК вам требуется внести не более 15-20 тыс. рублей. Кроме того, при вступлении в кооператив вам не требуется собирать стопки документов на кредит и подтверждать свои доходы – этого по закону ЖНК не имеет права требовать. Есть ещё один приятный бонус. У членов ЖНК есть возможность зачесть имеющееся жилье или, к примеру, жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив.

Из минусов ЖНК можно отметить ограниченный срок займа. Например, чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,5 года, на 15 лет – 10 лет и т.д. Данное ограничение лишает членов получения нового жилья сразу, заплатив только часть его стоимости. В коммерческих банках срок выплаты кредита может достигать до 30 лет. Кроме того, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья.

Риски и альтернативы

Коллективная ответственность за возможные убытки не позволяет предъявить претензии непосредственно к организаторам ЖНК, инфляционные и собственно финансовые риски не контролируются, при этом пайщиком. Такая система работает при низком уровне инфляции, низких темпах роста цен на жилье и в условиях стабильной системы контроля инвестиционных рисков, выстроенной, к примеру, в Германии. Но и там, риски ускорения инфляции, в ближайшие годы, вероятно, снизят привлекательность подобных структур.

Существуют и другие альтернативы ипотеке, например, кредитный потребительский кооператив граждан или потребительский кредит. Эксперты рекомендуют обратить внимание на безрисковые способы получения жилищных займов. Например, накопление средств на счёте в банке, инвестиции этих средств согласно своим знаниям и умениям в различные финансовые инструменты или в реальный бизнес.

Совет Сравни.ру: Если у вас нет возможности вступить в кооператив, то оформите ипотеку. Найти предложения с минимальной переплатой с помощью этого ипотечного калькулятора.