Когда снизится ставка по ипотеке

Сегодня отечественные банки предлагают взять ипотеку по ставке от 22-23%. Такой уровень процентных ставок можно смело назвать запретительным. Логичным результатом чего стало резкое уменьшение количества ипотечных кредитов (за исключением некоторых видов льготных). Как следствие, серьезную актуальность приобретает вопрос о том, когда ипотека подешевеет. Ответ на него интересует всех участников инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства. Включая застройщиков, банки и, что особенно важно, огромное количество потенциальных заемщиков. Тем более – из числа тех, что не могут претендовать на оформление льготной ипотеки. Попробуем ответить на столь актуальный вопрос в рамках данной статьи.

Ипотека в текущих условиях

Как было отмечено выше, желающих взять ипотеку в Москве или любом другом городе РФ под 20% и более практически нет. За очень редким исключением людей, имеющих большой наличный ресурс, которые попросту некуда потратить.

Важным негативным фактором становится заметное сокращение объемов бюджетного финансирования льготных ипотечных программ. Которое сопровождается ужесточением условий их реализации.

Поэтому большая часть специалистов финансового рынка прогнозирует очень непростые времена для застройщиков. Прежде всего, из-за почти неизбежного спада спроса за жилье в новостройках. Хотя и вторичный рынок может существенно сократиться в объемах. Пусть и не столь значительно, как первичный.

Кому имеет смысл оформлять ипотеку сегодня

С учетом описанной выше текущей ситуации на рынке получать ипотеку сегодня выгодно только в единственном случае. Речь идет о возможности участия в льготной ипотечной программе. В настоящее время продолжается реализация нескольких из них, включая следующие виды ипотеки:

• семейная;
• для сотрудников IT-компаний;
• дальневосточная;
• военная;
• сельская;
• для новых территорий.

Все перечисленные программы предоставляют возможность оформить ипотечный кредит на очень выгодных условиях. Например, максимальная ставка по сельской ипотеке составляет 3%. Дальневосточная обойдется еще дешевле, как и военная. IT-специалисты и семьи с детьми могут получить кредит на приобретение жилья под 6%.

Кому лучше дождаться снижения ипотечных ставок

Все остальным категориям потенциальных заемщиков (за исключением перечисленных выше льготников) брать ипотеку в текущих условиях очень невыгодно. Дело в том, что сумма переплаты по ставке выше 20% годовых будет очень большой. То есть фактически всегда кратно больше рыночной стоимости приобретаемого жилья. Поэтому оформление кредита сложно назвать грамотным и взвешенным решением.

Тем более – с учетом традиционных для ипотеки особенностей в виде крупного лимита и большой продолжительности финансирования. Результатом которых становится усугубление и без того невыгодных с экономической точки зрения условий кредитования.

Важно отметить еще один существенный нюанс. Решение об оформлении ипотечного кредита на обычных условиях требует очень тщательного анализа. Как текущей ситуации на рынке, так и собственных финансовых возможностей. Очевидно, что современное состояние российской и мировой экономики сложно назвать стабильным. Что становится еще одним основанием не предпринимать никаких излишне активных действий и дождаться снижения процентных ставок.

Что будет со ставками и ценами на недвижимость в 2025 – прогнозы

С учетом сказанного особенно интересными становятся прогнозы в отношении динамики двух ключевых параметров жилищного рынка страны. Речь идет о ценах на недвижимость и ставках по ипотечным кредитам. Рассмотрим тренды по каждому из них отдельно.

Ипотечные ставки

Кажется, что по состоянию на начало декабря 2024 года нет никаких предпосылок к снижению ипотечных ставок. Банк России обещает продолжение жесткой кредитно-денежной политики, инфляция не уменьшается, курс рубля сохраняет высокую волатильность. Именно поэтому большая часть экспертов в экономике прогнозирует дальнейший рост ставок, по крайней мере, в течение первого (может быть, еще и второго) кварталов 2025 года.

Но этот относительно негативный прогноз не учитывает ряда важных обстоятельств. Во-первых, повышение ключевой ставки не повлияло на инфляцию. Поэтому дальнейшее сохранение тренда вызывает вопросы.

Во-вторых, наметилось замедление темпов роста экономики, что может привести к еще более негативным последствиям. В-третьих, в сентябре следующего года состоятся важные в политическом плане выборы в Государственную Думу. Проводить которые в условиях высокой инфляции и невозможности купить жилье в ипотеку российским властям вряд ли хочется.

Поэтому существует ненулевая вероятность принятия политического решения о снижении ключевой ставки. Или выделении серьезного финансирования для реализации льготных ипотечных программ, что сделает их намного доступнее. В результате высокие ставки по обычной ипотеке станут попросту неактуальными, так как все будут пользоваться льготами в виде поддержки из бюджетов разного уровня. Последний из описанных вариантов видится вполне разумным и весьма вероятным. Причем он не является негативным, в отличие от рассмотренного ранее.

Цены на недвижимость

Данный параметр зависит от множества факторов. Включая не только чисто экономические, но и политические. Что еще сильнее затрудняет прогнозирование дальнейших изменений цен на недвижимость. С одной стороны, доходы населения продолжают расти, несмотря на инфляцию. В результате увеличивается спрос на жилье.

С другой стороны, ипотечные ставки находятся на фактически запретительном уровне, а льготные программы постепенно сворачиваются. При одновременном наличии очень привлекательных условий банковских вкладов. Что ведет ко вполне логичному снижению спроса на жилье.

С учетом описанной ситуации, на первый план (как и в случае со ставками) выходит стремление и возможности государства интенсифицировать реализацию льготных ипотечных программ. Без этого рассчитывать на сохранение или небольшой рост цен на недвижимость не имеет смысл. В отсутствии спроса они сначала будут резко падать, но уже спустя какое-то время не менее быстро вырастут. Так как сложившиеся обстоятельства приведут к банкротству застройщиком и существенному уменьшению уже не спроса, а предложения нового жилья на рынке.

Поэтому можно однозначно утверждать, что перспективы снижения ипотечных ставок и сохранения цен на недвижимость на разумном уровне практически целиком зависят от финансирования льготных программ ипотеки из государственного бюджета. Возможны и альтернативные меры поддержки строительной отрасли, например, прямое субсидирование. Но они обычно оказываются заметно менее эффективными. Как следствие, имеет смысл дождаться решения властей, которое наверняка будет принято не позднее весны следующего года.

Инвестиции в недвижимость – текущая ситуация

Сказанное выше про ипотеку целиком справедливо в отношении инвестиций в недвижимость. Вкладывать средства экономически выгодно только при наличии льготных условий. Например, приобретении объекта в рамках конкурсных торгов, то есть по заведомо более низкой цене. Или покупка жилья посредством участия в какой-либо из государственных программ поддержки. Иные условия инвестиций даже не стоит рассматривать. По крайней мере, до прояснения ситуации с дальнейшим изменением ипотечных ставок.

FAQ

Почему повысились ставки по обычной ипотеке?

Прежде всего, из-за роста ключевой ставки по решению Банка России.

Стоит ли рассчитывать на снижение ипотечной ставки в ближайшее время?

Более-менее картина прояснится к весне 2025 года. До этого времени вероятность изменения тренда на снижение невелика.

Как изменятся в будущем году цены на жилье?

Наиболее вероятным является рост цен в рамках сложившейся на сегодня немаленькой инфляции. Также не стоит сбрасывать со счетов возможность более серьезного увеличения стоимости жилья. Что может произойти по комплексу причин. Начиная с кризиса строительной отрасли и заканчивая снижением спроса на рынке.

Вывод

1. Сегодняшние ставки по ипотеке находятся на очень высоком уровне, который можно назвать запретительным.
2. Поэтому экономически выгодно брать ипотеку только в рамках льготных программ.
3. Тем, кто не может принять в них участие, целесообразно дождаться смены тренда на снижение ставок.
4. Существует немалая вероятность его наступления в первые весенние месяцы следующего года.