Когда подешевеет ипотека
Ипотека – один из самых востребованных банковских продуктов. Однако сегодня рынок ипотечного кредитования переживает не лучшие времена. Повышение ключевой ставки, ограничения Центробанка и экономическая нестабильность привели к резкому снижению активности. Эксперты настроены скептически и выдают неоднозначные прогнозы. Попробуем разобраться, что ждёт ипотечный рынок в ближайшее время и стоит ли рассчитывать на кредит.
Рынок ипотечного кредитования: текущее состояние и перспективы
В начале 2025 г. рынок ипотеки рухнул: за первые 2 недели января россиянам были выданы кредиты на общую сумму в 23 млрд руб., что на 78% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объём выданных кредитов тоже понизился – на 81%. Падение спроса на жильё было ожидаемым, т.к. в течение 2024 г. ключевая ставка постепенно выросла с 16% до 21%.
Ипотечные программы от застройщиков
| Банк | Ставка | Сумма | Взнос |
|---|---|---|---|
| Банк ДОМ.РФ | от 2,9% | до 12 млн | от 20,01% |
| ВТБ | от 3,5% | до 12 млн | от 20,1% |
| Альфа-Банк | от 3,5% | до 12 млн | от 20,1% |
| Совкомбанк | от 3,9% | до 12 млн | от 20% |
| Новиком | от 5,4% | до 12 млн | от 20% |
| Абсолют Банк | от 5,49% | до 12 млн | от 20,01% |
Если Вы откроете ипотечный калькулятор любого банка и рассчитаете параметры займа, то сразу поймёте, почему на рынке сложилась такая ситуация. Высокие ставки и огромные переплаты заставляют потенциальных заёмщиков очень тщательно взвешивать решения.
Эксперты пока не наблюдают формирующегося тренда; фактически ипотечный рынок находится на распутье. Многие банки стремятся увеличить приток клиентов за счёт снижения ставок на 1,5%, а некоторые – ужесточают условия. Ситуация становится ещё более туманной на фоне введения Стандарта ипотечного кредитования, регламентирующего отношения между кредиторами и заёмщиками.
Что же ждёт рынок ипотечного кредитования в 2025 г.?
По оценкам экспертов АО «ДОМ.РФ» спрос на жилье будет оставаться низким на протяжении всего года, т.к. ожидается, что ключевая ставка останется на уровне ~20%. В результате объём выданных займов может сократиться до ~1,1 млн, что в денежном выражении составляет ~3,9 трлн руб.
Портрет ипотечного заёмщика
Как меняется рынок ипотеки, всегда можно узнать, оценив портрет ипотечного заёмщика. Кто же сегодня чаще покупает жильё в ипотеку?
В структуре кредитов, выданных за первые 2 недели 2025 г. преобладают продукты, предоставляемые на льготных условиях определённым категориями граждан. И здесь абсолютным лидером является программа «Семейная ипотека», которая позволяет многим семьям с детьми взять заём по ставке всего 6% годовых. Как правило, в ней принимают участие люди в возрасте 30-40 лет, состоящие в браке. Заметно реже это одинокие родители, воспитывающие 1-2 детей.
Примерно 80% «ипотечников» предпочли взять квартиры, остальные – выбрали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля квартиры выросла на 5%; а вот от апартаментов и машино-мест люди стали отказываться.
Таким образом, оптимизм пока сохраняют только молодые семейные люди с высшим образованием, средним или высоким уровнем доходов. Но, учитывая, что они пользуются льготными предложениями с государственной поддержкой, нельзя говорить об определённом тренде.
Что ограничивает рынок ипотечных кредитов
Стоимость ипотеки в первую очередь зависит от ключевой ставки; но снизит ли её Центробанк, неизвестно. По итогам последнего заседания, состоявшегося 20 декабря 2024 г., он сохранил показатель на уровне 21%. Очевидно одно – в первом полугодии 2025 г. ситуация не улучшится.
Рынок тормозят и ограничения, которые вводит ЦБ РФ, в частности:
- Макропруденциальные надбавки – надбавки к коэффициентам риска; введены с 01.11.2024. Теперь банки обязаны формировать буферный капитал при выдаче рискованных ипотечных займов. Финансовым организациям это невыгодно, поэтому они стараются отказывать потенциальным клиентам, которые уже тратят более 50% дохода на погашение обязательств.
- Макропруденциальные лимиты – количественные ограничения на выдачу ипотечных займов; будут введены с 01.04.2025. Они тоже ведут к частым отказам.
- Мораторий на ограничение предельной стоимости кредита (ПСК); введён с 01.07.2024. Теперь банки могут устанавливать повышенные ставки (не более чем на 1/3 от среднерыночной).
Стандарт ипотечного кредитования
На рынок повлияет и Стандарт ипотечного кредитования, который вступил в силу с 1 января 2025 г. Он представляет собой совокупность требований и правил, целью которых становится обеспечение баланса прав и интересов участников кредитных отношений – заёмщиков и кредиторов.
С одной стороны новый механизм полезен, в частности, теперь заёмщики смогут получать максимально полную и правдивую информацию об условиях ипотеки, смогут обезопасить свои средства благодаря введению эскроу-счетов. С рынка исчезнут такие схемы, как взимание комиссий за понижение процентной ставки, рассрочка с трансформацией в ипотеку и пр.; это защитит людей от импульсивных, нерациональных решений и, в конечном счёте, приведёт к снижению перекредитованности рынка.
Однако ужесточение требований к кредиторам спровоцирует падение объёма выдаваемых займов как минимум на 20-25%. Однако многие аналитики считаю, что в ближайшее время появятся принципиально новые инструменты, например, рассрочка от застройщиков, долгосрочная аренда с правом выкупа и пр.
Когда снизятся ставки по ипотеке
Финансовые организации настроены пессимистично – они ужесточают условия по ипотечным кредитам. По состоянию на середину января 2025 г. средняя процентная ставка на первичном рынке составила 28,98%, на вторичном – 29,39%, по рефинансированию – 28,30%.
Аналитики АО «ДОМ.РФ» сделали осторожный прогноз - восстановление ипотечного рынка начнётся с 2026 г., но при условии снижения ключевой ставки.
Стоит ли брать ипотечный кредит в 2025 г.
Вопрос о том, стоит ли оформлять ипотечный кредит в ближайшее время, требует тщательного анализа, особенно в нестабильных экономических условиях.
Вариант привлечения займа можно рассмотреть тем, кто:
- имеет право на участие в программах кредитования на льготных условиях, например, каких как «Семейная ипотека», «Ипотека для сотрудников IT-компаний», «Сельская ипотека»;
- имеет крупные накопления, но нуждается в дополнительном финансировании.
FAQ
Когда подешевеет ипотека?
Ожидается, что стоимость ипотеки начнёт снижаться к концу 2025 г. или в первом полугодии 2026 г., но только в том случае, если начнёт снижаться ключевая ставка.
Стоит ли брать ипотечный кредит в 2025 г.?
Аналитики предостерегают: брать кредиты нужно, тщательно взвесив все «за» и «против». Лучше воспользоваться льготными программами с государственной поддержкой, которые всё ещё предлагают очень выгодные условия. Но если Вы не соответствует их требованиям, то при возможности воздержитесь от ипотеки.
Вывод
Сегодня рынок ипотечных кредитов находится на распутье: введение новых ограничений, Стандарта ипотечного кредитования и повышение ключевой ставки сильно сдерживают его. Эксперты не наблюдают выраженной тенденции и осторожно прогнозируют рост активности только к концу 2025 г.
Людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, стоит рассмотреть программ льготного кредитования, которые всё ещё предлагают очень выгодные условия. А оформлять заём на стандартных условиях – это огромный риск.