Как взять ипотеку в 2025 году

Последние исследования показывают, что 80% всего покупаемого жилья в России приобретается за счет ипотечных кредитов и эта доля имеет тенденцию к росту из-за непрекращающегося роста цен на недвижимость, высокого уровня инфляции, снижения покупательной способности населения. Есть несколько видов ипотеки, ее можно оформить в разных банках на различных условиях, работают государственные программы льготной ипотеки, поэтому особенно важно перед покупкой недвижимости ознакомится с этом темой подробнее.

Рассказываем, какие виды покупки недвижимости в кредит существуют, как взять квартиру в ипотеку на лучших условиях, какие ставки предлагают сегодня банки.

Что такое ипотека

Ипотека — это форма имущественного кредитования, при которой заемщик получает денежные средства от банка для приобретения недвижимости. В качестве обеспечения по такому кредиту выступает само приобретаемое жилье, что позволяет снизить риски кредитора.

Параметры и условия выдачи ипотечных кредитов:

• Сумма кредита от 300 тыс. руб. до 100 млн руб. На максимальные суммы могут рассчитывать жители города Москва, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области.
• Срок кредитования от 1–3 до 30 лет.
• Для увеличения возможной суммы выдачи возможно привлечение созаемщика с доходом. Им может стать родственник или сторонний человек.
• Возможно требование по наличию поручителя.
• Обязательным условием выступает имущественное страхование объекта недвижимости и дополнительным страхование жизни и здоровья заемщика.

Виды ипотеки

Ипотека, как финансовый инструмент, может быть классифицирована по нескольким критериям, важно понимать различия между этими категориями чтобы уметь выбрать выбрать наиболее подходящее предложение.

По объекту покупки

В зависимости от конкретного покупаемого объекта ипотеки, можно выделить несколько разновидностей:

• Ипотека на покупку квартиры - одна из самых популярных форм ипотеки, предназначенная для приобретения жилья в многоэтажных домах или новостройках.
• Ипотека на покупку дома - включает приобретение частных домовладений, с возможностью покупки как нового строительства, так и старых домиков с земельными участками.
• Ипотека на коммерческую недвижимость - используется для приобретения офисных помещений, торговых точек или иных объектов, которые могут приносить доход своему владельцу.
• Ипотека на строительство - актуальна для тех, кто планирует построить жилую или коммерческую недвижимость с нуля, включая возможность поэтапного кредитования по мере завершения строительных работ.

По виду залога

Залог в ипотечной сделке играет ключевую роль в обеспечении возвратности кредита. По типу залога ипотеки делятся на:

• Классическая ипотека - недвижимость, приобретаемая на средства ипотеки, сама выступает в качестве залога до полного погашения кредита.
• Ипотека под залог имеющейся недвижимости - позволяет использовать уже имеющуюся у заемщика недвижимость как залог для получения кредита на другие цели, включая покупку нового жилья или рефинансирование действующего кредита.

По типу выплат

Важным аспектом ипотеки является форма выплаты кредита, которая определяет финансовую нагрузку на заемщика. Существуют следующие основные типы выплат:

• Аннуитетные платежи - фиксированные ежемесячные выплаты, которые включают как погашение основного долга, так и выплату процентов. Это наиболее распространенная форма ипотечной выплаты.
• Дифференцированные платежи - выплаты постепенно уменьшаются в течение срока кредита, поскольку часть по основному долгу остается неизменной, но проценты начисляются на остаток долга, который снижается с каждой выплатой.

Как взять ипотеку – пошаговая инструкция

Перед вами подробная инструкция как взять ипотеку, выбрав оптимальные условия.

1. Определение потребностей и возможностей.
   Для начала необходимо определить, какое жилье вы хотите приобрести и в какой ценовой категории оно располагается. Это важно, чтобы соотнести свои финансовые возможности с требованиями банков. С помощью ипотечного калькулятора рассчитайте ежемесячный платеж по кредиту и сопоставьте его с суммой, которую вы сможете выделять каждый месяц на выплату ипотечного кредита.
2. Анализ ипотечных предложений.
   Изучите предложения различных банков. Для этого удобно использовать специальные платформы, например, Сравни. Здесь вы сможете сравнить процентные ставки, величину первоначального взноса, возможную сумму и срок кредитования в крупнейших российских банках и выбрать банк для оформления ипотечного кредита.
3. Сбор необходимых документов.
   Для подачи заявки на ипотеку необходимо подготовить пакет документов. Обычно это паспорт, справка о доходах, трудовая книжка, иные документы, подтверждающие вашу платежеспособность. Разные банки могут запрашивать дополнительные документы, уточните этот момент заранее. Важен грамотный подход, чтобы собрать необходимый пакет документов.
4. Подача заявки в банк.
   После выбора кредитора и подготовки документов заявка на ипотеку подается в банк. Это можно сделать онлайн, в интернет-банке, в мобильном приложении или обратиться в офис банка. Одобрять заявку могут от 1 до 3 дней, если не возникнет дополнительных вопросов.
5. Оценка объекта недвижимости.
   После того как банк одобрит вашу заявку, перед покупкой недвижимости необходимо провести ее оценку. Обычно банки сотрудничают с аккредитованными оценщиками, чей отчет станет неотъемлемой частью процесса получения ипотеки.
6. Заключение договора.
   В назначенный день происходит подписание ипотечного договора. Внимательно прочитайте все условия и уточните непонятные моменты. Подпись означает ваше согласие со всеми условиями, в том числе сроками и порядком погашения.
7. Покупка и оформление жилья.
   После подписания договора вы сможете приступить к оформлению покупки. Перечень документов и порядок их оформления могут различаться в зависимости от региона, поэтому уточните все детали в вашем банке.
8. Начало выплат.
   После завершения всех процедур настает момент начала выплат по ипотеке. Ответственно относитесь к соблюдению графика платежей, чтобы избежать штрафов и ухудшения кредитной истории.

В целом процедура может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Ставки по ипотеке

Процентные ставки по ипотеке зависят от банка-кредитора и программы кредитования. Диапазон ставок широкий – под 6% выдают ипотеку с господдержкой, по стандартным ипотечным программам полная стоимость кредита может составить 30 и более процентов годовых.

От чего зависит величина процентной ставки:

• Применение льготных программ ипотеки с субсидированием процентной ставки, например, семейная ипотека или для IT.
• Льготный процент может устанавливаться для зарплатных клиентов и пенсионеров, получающих пенсию в банке-кредиторе.
• Подключение платных опций, позволяющих снизить процент, например, в Инвестторгбанке, подключив тариф «Выгодный» вы сможете снизить ставку на 14,5%, заплатив банку 28% от суммы кредита.
• Документальное подтверждение доходов заемщика. Если заемщик не предоставляет справку о доходах, ставка увеличивается на несколько пунктов.
• Отказ от личного страхования может привести к росту ставки на 1 и более процентов.
• Параметры кредита: сумма, срок, величина первоначального взноса.

На какое жилье дают ипотеку

Чтобы получить одобрение на ипотечный кредит, необходимо учитывать ряд критериев, которые банки предъявляют к объекту недвижимости:

• Жилье должно соответствовать установленным требованиям по состоянию и юридической чистоте. Оно должно находиться в пригодном для проживания состоянии, что обычно подтверждается оценкой независимых экспертов.
• Наличие надлежащего правового статуса. Это означает, что у недвижимости не должно быть обременений, долгосрочных арендных соглашений, а также спорных вопросов с предыдущими владельцами. Необходимо, чтобы все документы на объект были в порядке и правильно оформлены.
• Все перепланировки должны быть узаконены.

Ипотека доступна для всего рынка недвижимости, включая первичный и вторичный рынок. В случае новостроек, некоторые банки предлагают специальные ипотечные программы, которые предусматривают предоставление кредита под более низкие процентные ставки и льготные условия на период строительства. Это связано с тем, что такие объекты являются более ликвидными и менее рисковыми с точки зрения инвестиции.

Также можно оформить кредит на строительство дома, покупку земельного участка, приобретение доли в квартире.

Определенные категории жилья могут быть более приоритетными для банкиров. Например, квартиры в крупных городах или жилая недвижимость в престижных районах обычно имеют более высокий рейтинг в глазах кредиторов, чем объекты на рынке сельской местности или в депрессивных регионах.

Кто может взять ипотеку

Банки предъявляют к заемщикам в целом стандартные требования:

• Наличие гражданства РФ.
• Постоянный, достаточный доход.
• Постоянная или временная регистрация.
• Возраст от 18–21 года до 70–80 лет (на момент погашения).
• Стаж на последнем месте работы от 3-6 месяцев.

Если привлекается созаемщик или поручитель, к ним выставляются аналогичные требования.

Расчет ипотеки

Для расчета ипотеки можно воспользоваться ипотечным калькулятором. Вы сможете определиться с суммой первоначального взноса, необходимой суммой ипотеки, оптимальной величиной ежемесячного платежа.

Дифференцированный или аннуитетный платеж

Ипотека может выплачиваться дифференцированными или аннуитетными платежами.

Дифференцированный платеж предполагает, что ежемесячной суммой к погашению будет основной долг по кредиту, разделенный на равные части, и начисленные проценты, которые уменьшаются с уменьшением остатка основного долга. Таким образом, на начальном этапе выплаты по кредиту весьма высоки, но начинают снижаться с каждым месяцем. Основное преимущество дифференцированной схемы — экономия на общем объеме переплаты по процентам.

Аннуитетный платеж представляет собой фиксированную ежемесячную сумму, которая остается неизменной в течение всего срока кредитования. Этот вид платежа более удобен для планирования бюджета, так как позволяет заемщику четко знать размер своего ежемесячного обязательства. Она является более популярной в банках, т. к., как правило, аннуитетная схема обходится дороже, так как проценты выплачиваются расчетно-равномерно на весь срок кредита.

Какие ипотечные программы существуют

Сегодня банки предлагают массу ипотечных программ с разными условиями. Разберем самые популярные.

Семейная

Семейная ипотека доступна семьям с детьми. Срок действия программы – до 31 декабря 2030. Кредит можно оформить на приобретение строящегося или готового жилья у застройщика или на строительство жилого дома аккредитованным в банке подрядчиком на имеющемся или приобретаемом участке.

Семейную ипотеку смогут получить:

• Семьи, в которых есть хотя бы один ребенок младше шести лет с гражданством РФ.
• Семьи, обитающие в небольших городах с населением до 50 тысяч человек, с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста, за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей. Ипотеку для покупки или строительства дома можно оформить в любом регионе.
• Семьи с двумя несовершеннолетними детьми, живущие в регионах с низкими объемами строительства или тех, у которых есть индивидуальные программы развития, всего таких регионов насчитывается 35.
• Семьи, в составе которых есть ребенок с инвалидностью.

Условия:

• Сумма выдачи до 79,9% стоимости приобретаемой недвижимости, максимально 30 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 15 млн ₽ в иных регионах. Базовый лимит на выдачу соответственно до 12 и 6 млн ₽.
• Срок 12 месяцев – 30 лет с возможностью вернуть кредит досрочно.
• Минимальная ставка до 6%.

На строительство дома

Цель ипотеки:

• Кредитование покупки земельного участка и строительство на нем индивидуального жилого дома.
• Строительство индивидуального жилого дома на имеющемся в собственности земельном участке.

Можно оформить в виде семейной ипотеки (если соответствуете требованиям) с привлечением подрядной организации или застройщика. Можно взять ипотеку на рыночных условиях и строить дом самостоятельно.

Условия:

• Ставка — от 6%.
• Максимальная сумма кредита — 12–30 млн руб. в зависимости от региона.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.

На вторичное жилье

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке под залог приобретаемого жилья. Воспользоваться могут все категории заемщиков, соответствующие требованиям банка-кредитора.

Условия:

• Ставка — от 15%.
• Максимальная сумма кредита — 70–100 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 15%.

Военная

Льготный кредит на покупку квартиры в новостройке, на вторичном рынке, готового дома, таунхауса. Воспользоваться могут участники НИС, которые имеют право на получение целевого жилищного займа на основании Федерального закона №117-ФЗ.

Условия:

• Ставка — от 6%.
• Максимальная сумма кредита — до 4,7 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 5%.

Сельская

Оформить сельскую ипотеку можно на приобретение или строительство жилья в сельской местности с населением до 30 тыс. человек.

Условия:

• Ставка — 0,1–3%.
• Максимальная сумма кредита — до 6 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.

Программа действует бессрочно, однако из-за того, что лимит на выдачу закончился летом 2024 года и пока не возобновился, пока банки приостановили принятие заявок на сельскую ипотеку.

Дальневосточная

Дальневосточная ипотека действует в областях Дальневосточного Федерального Округа.

Воспользоваться ей могут отдельные категории заемщиков, в т. ч.:

• Супруги в возрасте до 35 лет включительно.
• Граждане младше 35 лет с несовершеннолетним ребенком.
• Участники программы «Дальневосточный или арктический гектар».
• Работники государственной или муниципальной медицинской или образовательной организации в ДФО или в Арктике с любым стажем работы.
• Участники СВО и члены семей тех, кто погиб на СВО.
• Вынужденные переселенцы с территорий СВО.
• Работники предприятий ОПК на Дальнем Востоке или в Арктике.

Условия:

• Ставка — до 2%.
• Максимальная сумма кредита — до 6-9 млн руб. в зависимости от приобретаемого жилья.
• Максимальный срок — 20 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.

Срок действия программы – до конца 2030 года.

Для молодой семьи

Молодые семьи могут приобрести жилье в рамках льготной программы Семейная ипотека или воспользоваться субсидиями для молодых семей.

На коммерческую недвижимость

Коммерческую недвижимость можно приобрести, как и обычную квартиру, только на нее не действуют льготные ипотечные программы. Купить коммерческую недвижимость могут юридические лица, ИП, самозанятые, физические лица. Банки выставляют требования к объекту, например, в Сбербанке есть ограничение по площади объекта – не более 350 м2 и по этажности -1–2 этажи.

Условия:

• Ставка — от 15,5%.
• Максимальная сумма кредита — до 100 млн руб.И
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 15%.

Без подтверждения дохода

Выдавать ипотеку без подтверждения дохода готовы многие банки. Она может быть получена в рамках разных ипотечных программ: на первичное или вторичное жилье, семейной, военной ипотеки и т. д. В целом условия по такой ипотеке будут зависеть от применяемой программы. В отдельных случаях из-за повышенных рисков банк может увеличить процент или уменьшить срок кредитования.

Промышленная

Промышленная ипотека – это льготный кредит для юридических лиц и предпринимателей на покупку, строительство, модернизацию, капремонт производственного объекта под залог имеющейся или приобретаемой коммерческой недвижимости.

Условия:

• Для кого – для компаний бизнеса, нуждающегося в новой производственной площадке.
• Процентная ставка – до 5% годовых.
• Срок – до 7 лет.
• Максимальная сумма – 500 млн руб.
• Обеспечение – залог производственной площади.

Для самозанятых

Самозанятые могут воспользоваться любой из ипотечных программ, если соответствуют другим требованиям. Они могут оформить ипотеку без подтверждения дохода или представить в качестве подтверждения выписку по НПД.

Для пенсионеров

Пенсионеры также могут оформить любую ипотеку на стандартных условиях, если соответствуют другим требованиям программы. Ограничением для них является максимальный возраст. Часто банк ограничивает максимальный возраст заемщика к моменту погашения до 75–80 лет. Например, если вы оформляете кредит в 60 лет, срок кредитования может быть не более 15–20 лет.

Страхование ипотеки

Страхование ипотеки состоит их нескольких видов:

• Страхование залогового имущества, которое, является обязательным требованием банка, по закону. Данный вид страхования защищает кредитора на случай повреждения или утраты объекта недвижимости, предоставленного в залог, что позволяет снизить вероятность невозврата займа.
• Личное страхование заемщика, которое включает страхование жизни и трудоспособности. Это дает гарантию того, что в случае тяжелого заболевания или смерти заемщика его обязательства перед банком будут выполнены за счет страховой компании. Такая страховка добровольная, но банки повышают ставку при отказе от нее.
• Титульное страхование. Этот вид защиты помогает избежать утрат в случае признания сделки по покупке недвижимости недействительной в судебном порядке, что может произойти при выявлении фактов мошенничества или правовых ошибок в оформлении при покупке квартиры на вторичном рынке. Титульное страхование минимизирует риски утраты прав на приобретенное жилье и расходы, связанные с судебными разбирательствами. Оно также является добровольным.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование это перекредитование ипотечного кредита на других, более лояльных условиях. Это может быть уменьшение процентной ставки, продление или сокращение срока кредитования, а также изменение типа процентной ставки с фиксированной на плавающую и наоборот. Все эти изменения направлены на снижение финансовой нагрузки на заемщика и оптимизацию его бюджета.

Преимущества рефинансирования ипотеки очевидны. Прежде всего, это экономия на ежемесячных платежах благодаря снижению процентной ставки. Это особенно актуально для тех заемщиков, кто изначально брал кредит в менее выгодных условиях или в период более высоких ставок. Кроме того, рефинансирование может позволить более гибко управлять своими долгами, например, объединив несколько кредитов в один.

свои финансовые обязательства, но и существенно сэкономить в будущем.

Открывать рефинансирование можно как в банке-кредиторе, так и в другом банке.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки представляет собой процесс, при котором заемщик досрочно выплачивает долг по ипотеке, сокращая общий срок кредита или уменьшая размер ежемесячных платежей.

Это может быть выгодно по нескольким причинам:

• Экономия на процентных выплатах, так как, чем меньше срок кредита, тем меньше процентов начисляется на основной долг.
• Снижение финансовой нагрузки при уменьшении ежемесячного платежа.
• Позволяет улучшить финансовую гибкость заемщика, освобождая ежемесячную сумму, которая ранее шла на погашение кредита, для других нужд или инвестиций.
• Поможет быстрее вывести имущество из-под обременения.

Погашать ипотеку досрочно полностью или частично можно в любом банке, выполнив условия досрочного погашения. Стандартно это предупреждение кредитора о своем намерении за месяц до погашения.

Налоговый вычет по ипотеке

Покупая жилье в ипотеку, заемщик сможет получить налоговые вычеты, если он является плательщиком НДФЛ. Они могут достигать 650 тыс. руб. Это включает вычет по основной стоимости недвижимости и выплаченным процентам по кредиту. Получить вычет можно после регистрации права собственности на квартиру.

Максимальная сумма, с которой рассчитывается имущественный вычет, составляет 2 млн руб., из этой суммы вычисляют 13%, что может достигать 260 тыс. руб. При ипотечной покупке квартиры заемщик также может претендовать на вычет за уплаченные проценты банку. В учет берутся все фактически уплаченные проценты, но есть ограничение — не более 3 млн руб. Налоговый вычет по процентам вычисляется аналогично имущественному вычету — это 13% от суммы (выплаченных процентов), что в максимуме составляет 390 тыс. руб. На сайтах банков можно найти специальные онлайн-сервисы, которые помогают рассчитать эту сумму.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Стандартно запретов на продажу заложенной в банке недвижимости нет. Однако владелец не может это сделать без предварительного одобрения от банка-кредитора.

Поэтому, прежде чем искать потенциальных покупателей, собственник должен обратиться в банк, чтобы согласовать порядок досрочного закрытия ипотеки и снятия обременения с жилья. Как правило, банк согласовывает подобные операции, но с условиями.

Что может предложить банк:

• досрочное закрытие ипотеки;
• продажа с погашением ипотеки в процессе сделки;
• реализация квартиры вместе с оставшимся ипотечным долгом;
• продажа заложенного имущества самим банком.

FAQ

Как взять квартиру в ипотеку?

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно обратиться в банк с заявкой и документами. Получив предварительное одобрение, нужно найти выгодный вариант недвижимости. Затем представить в банк документы на квартиру и банк подготовит сделку.

Можно ли взять ипотеку в 2025 году?

Взять ипотеку можно, это совершенно реально как на вторичке, так и в новостройках. Есть ряд льготных программ кредитования со сниженной ставкой. Также можно воспользоваться другими предложениями банков, но ставка по ним будет выше.

Как взять ипотеку?

Чтобы взять ипотеку, сделайте следующее:

• Выберите банк с лучшими условиями.
• Соберите документы и подайте заявку.
• Дождитесь одобрения.
• Выберите недвижимость.
• Согласуйте объект с банком.
• Банк подготовит сделку и вызовет вас для подписания договора.

Вывод

Для многих людей ипотека становится единственным способом приобрести собственное жилье. Однако, важно помнить, что получение ипотеки — это серьезное мероприятие, требующее тщательного анализа и оценки своих возможностей и перспектив.

Используя наш пошаговый план, вы сможете более уверенно и спокойно проходить через процесс оформления ипотеки.

Начинаться оформление ипотеки должно с изучения предложений банков.

Подготовка и внимательность на каждом последующем этапе помогут вам избежать неприятных сюрпризов и сделать процесс приобретения жилья максимально приятным и результативным.

Важно грамотно написать заявление и представить верные данные и все необходимые документы. Далее банк поможет вам выйти на сделку в максимально короткие сроки.

Мы постарались рассказать подробно о существующих на сегодня ипотечных программах и условиях по ним, выбор за вами.

Если вы «чайник» и ничего не понимаете в ипотеках и кредитах, обратитесь к финансовому специалисту, чтоб получить совет или консультацию.