Как сохранить ипотеку при банкротстве

Ранее при банкротстве граждане часто теряли ипотечное жильё, даже в случае, когда оно было единственным. Но с августа 2024 г. ситуация изменилась: новые поправки к закону ФЗ-127 о банкротстве позволяют сохранить недвижимое имущество с помощью реструктуризации. Разберёмся подробнее, как работает этот механизм и как его реализовать.

При каких обстоятельствах начинать банкротство с ипотекой

Обязательства по ипотечным кредитам могут быть списаны в рамках процедуры банкротства физического лица, порядок которой регламентируется Федеральным законом от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ипотечные программы от застройщиков

Но обратите внимания, что инициировать процесс можно, если:

• на протяжении 3 и более месяцев заёмщик не погашает обязательные платежи, не оплачивает услуги ЖКХ, не выполняет прочие финансовые обязательства;
• общая сумма задолженности физического лица превышает 500 тыс. рублей;
• стоимость имущества, находящегося в собственности, составляет менее 500 тыс. рублей;
• причины неплатёжеспособности объективны и неоспоримы, например, это может быть потеря рабочего места не по вине человека, тяжелая болезнь и пр.;
• заёмщик не инициировал процедуру банкротства в течение последних 5 лет;
• отсутствует непогашенная судимость по статьям за экономические преступления.

Что учитывать, если недвижимость в ипотеке

Если Вы решили инициировать процедуру банкротства при условии, что имеете недвижимое имущество в ипотеке, то учтите несколько важных нюансов:

• если ипотечная квартира (дом) является единственным жильём, это не гарантирует того, что она будет изъята и реализована на торгах;
• инициировать процесс можно, если общая сумма задолженности превышает 500 тыс. руб.;
• процедура банкротства продолжительна: стандартный срок её проведения – 11 месяцев;
• фиктивное банкротство – заведомо ложное объявление себя несостоятельным – наказывается лишением свободы до 6 лет согласно ст. 196,197 УК РФ.

Поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против», и только потом принимайте решение.

В каких случаях банк не заберёт ипотечную квартиру

Бывают случаи, при которых Вы сохраните ипотечную квартиру. Так, в соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» банк не имеет право изъять залоговое недвижимое имущество, если размер задолженности по обязательствам незначителен и, как следствие, несоразмерен её стоимости. При этом одновременно должны быть соблюдены условия:

• сумма задолженности составляет менее 5% от цены на объект недвижимости;
• просрочка по обязательным платежам не превышает 3 месяцев.

Кроме того, 8 августа 2024 г. был принят Федеральный закон №298-ФЗ о внесении изменений в ФЗ-127 о несостоятельности (банкротстве) в части сохранения договора залога единственного жилья при банкротстве физического лица. Теперь объект недвижимого имущества, который находится в залоге кредитно-финансовой организации, можно сохранить, если одновременно выполняются такие условия:

• объекта недвижимости в залоге – это единственное жильё;
• гражданин имеет регулярный доход;
• задолженность по обязательным ипотечным платежам отсутствует.

Как сохранить ипотечное жилье

Сохранить ипотечное жильё при банкротстве можно с помощью механизма реструктуризации задолженности. Разберёмся, как это сделать.

Реструктуризация долга

Если у заёмщика ухудшилось финансовое состояние, то он вправе обратиться в банк с просьбой о реструктуризации задолженности – увеличения сроков погашения и уменьшения суммы ежемесячных обязательных платежей. В некоторых случаях кредитно-финансовая организация может предложить иные варианты – пересмотр графика выплат, снижение процентной ставки и пр.

Важно отметить, что реструктуризация ипотечного займа – это не обязанность, а право банка. Он может отказать в этой услуге независимо от результатов анализа благонадёжности клиента.

Чтобы инициировать процедуру реструктуризации ипотеки при банкротстве, нужно:

1. Подать заявление в арбитражный суд о признании себя несостоятельным (банкротом). Если общая задолженность накапливается и гражданин понимает, что в ближайшее время не сможет её обслуживать, то судебный иск следует подать как можно скорее. Это позволит ему выиграть время и разработать стратегию по сохранению имущества.
2. Найти финансового (арбитражного) управляющего. Это является обязанностью должника согласно п. 1 ст. 213.9 ФЗ-127 о несостоятельности (банкротстве). Следует выбрать специалиста с высшим юридическим образованием и большой практикой в вопросах банкротства, соответствующего требованиям законодательства (они указаны в ст. 20 ФЗ-127 о банкротстве). Арбитражный управляющий обеспечит соблюдение интересов всех сторон переговоров.
3. Разработать план реструктуризации. Он должен быть реалистичным и обоснованным – необходимо предоставить подтверждение того, что погашение задолженности возможно в предложенный заёмщиком срок.
4. Предоставить план к рассмотрению. Документ следует направить в судебную инстанцию. Арбитражный управляющий и кредиторы проанализируют его перспективность, при необходимости внесут коррективы и путём голосования примут решение об его утверждении (или отказе). После этого суд вынесет финальный вердикт.

Если реструктуризация одобрена, то между банком и заёмщиком заключается мировое соглашение, в рамках которого формируется новый график обязательных платежей. И впоследствии задолженность по ипотечному займу не рассматривается в рамках процедуры банкротства.

Использовать механизм реструктуризации имеет смысл, если кредит оформлен недавно, и общая сумма задолженности большая, как правило, не менее 300 тыс. рублей. В ином случае банки не станут рассматривать запрос заёмщика на изменение условий кредитного соглашения.

Отсрочка через суд

Если всё же существует риск изъятия объекта недвижимости с целью реализации в рамках процедуры банкротства, можно попытаться реализовать право на ипотечные кредитные каникулы (отсрочку).

Условия и порядок определения льготного периода регламентируются ст. 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе). В частности, получить кредитные каникулы можно только в случаях, если:

• гражданин попал в сложную жизненную ситуацию;
• сумма обязательств по кредиту на момент его выдачи не превышала 5 мн. руб.;
• объект недвижимости в залоге – это единственное жильё;
• право на ипотечные каникулы не было реализовано ранее (в отношении текущего кредита).

Если эти обязательные условия соблюдены, то следует подать заявление в арбитражный суд на предоставление отсрочки сроком не более 6 месяцев.

Что делать, если управляющий возражает против соглашения

Финансовый управляющий может рекомендовать внесение правок в план реструктуризации и финальное соглашение между кредитором и заёмщиком, однако его мнение не учитывается судом при вынесении решения. Это прямо указано в п. 2 ст. 213.10-1 ФЗ-127 о несостоятельности (банкротстве).

Вполне вероятно, что управляющий, являющийся аффилированным лицом банка, заявит перед судом требования о включении объекта недвижимости в конкурсную массу, поскольку размер его вознаграждения напрямую зависит от выручки, полученной от реализации имущества гражданина, признанного банкротом. В этом случае опасения заёмщика окажутся напрасны.

Структура мирового соглашения

Текст мирового соглашения вправе составить любая из сторон: и кредитор, и заёмщик. Но поскольку инициатором исключения задолженности по ипотечному кредиту из процедуры банкротства становится кредитополучатель, то обычно он занимается подготовкой документов.

Хотя квалифицированную помощь в составлении соглашения окажет арбитражный управляющий, заёмщику важно понимать, какого содержание документа. В частности, в нём присутствуют:

1. Сведения о сторонах (их реквизиты). Если к исполнению обязательств по кредиту привлекается третье лицо, то информация о нём тоже указывается.
2. Сведения о сумме задолженности и стоимости залогового имущества. При этом обязательно прописывается, что задолженность по ипотечному кредиту исключается из реестра требований кредиторов, а собственность – из конкурсной массы.
3. Порядок погашения займа. Приводится график платежей с указанием точных сумм, сроков; также перечисляются досрочного возврата задолженности.
4. Указание на то, что в отношении ипотеки не применяются правила освобождения должника от обязательств, перечисленные в ст. 213.28 ФЗ-127 о несостоятельности (банкротстве).

Соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми сторонами. В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. №367-ФЗ оно не подлежит государственной регистрации, если основной договор об ипотеке заключён после 01.07.2014. Нужно только внести сведения об ограничении прав, наложении обременения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Мировое соглашение вступает в силу с момента одобрения реструктуризации Арбитражным судом.

Как реализуют ипотечную квартиру

Если заёмщик не имеет возможности отвечать по кредитным обязательствам в будущем, то объект недвижимости в залоге подлежит реализации, а выручка (или часть выручки) от его продажи – передаче кредитору в счёт погашения задолженности. Это произойдёт независимо от того, является ли жильё единственным, зарегистрированы ли в нём несовершеннолетние, инвалиды.

Реализация ипотечной квартиры назначается в судебном порядке и осуществляется поэтапно:

• объект недвижимости включается в состав конкурсной массы;
• проводится оценка квартиры управляющим или независимым экспертом;
• определяются сроки электронных торгов;
• квартира реализуется на торгах и передаётся в собственность новому владельцу.

Все мероприятия проводятся под руководством арбитражного управляющего.

Внесудебное банкротство и ипотечное жилье

С 2020 г. появилась возможность проведения внесудебной, или упрощённой процедуры банкротства. Ей можно воспользоваться при задолженности в размере не менее 25 тыс. руб. и не более 1 млн. руб.

Внесудебное банкротство имеет ряд существенных отличий от стандартного варианта, в частности:

• проводится через Многофункциональный центр (МФЦ); заявителю не нужно обращаться в суд и привлекать финансового управляющего;
• проводится в течение 6 месяцев и не может быть продлено;
• списывают только те обязательства, которые указаны в заявлении.

Важно пояснить, что упрощённая процедура проводится только в том случае, если у должника нет имущества, на которое можно обратить взыскание. Соответственно, при наличии долгов по ипотечному кредиту придётся инициировать банкротство в арбитражном суде.

Что еще почитать и посмотреть по теме

Чтобы лучше разобраться в нюансах процедуры банкротства, в частности в вопросе сохранения ипотеки, рекомендуется осуществлять мониторинг последних изменений в законодательстве. Как правило, информация публикуется на новостных и специализированных ресурсах.

Вам могут быть полезны сайты:

• Единого ресурс застройщиков;
• Консультационного центра АО «ДОМ.РФ»;
• Информационно-правового портала ГАРАНТ.РУ.

Судебная практика

Изменения в ФЗ-127, позволяющие исключить единственное жильё ипотечного должника из процедуры банкротства, были приняты 08.08.2024, а вступили в силу только 08.09.2024. Поэтому пока объём судебной практики по этому вопросу минимален. Однако эта норма уже применяется.

Например, по результатам рассмотрения дела № А 32-52 036/2 022 АС Краснодарского края вынес Определение от 06.09.2024, которым утвердил план реструктуризации ипотечного кредита. В результате заёмщик сохранил единственное жильё – дом с земельным участком – с условием полного погашения задолженности до 28.08.2040. Суд пояснил, что хотя ответчик нарушал сроки ежемесячных платежей, на момент подачи искового заявления ни были возвращены третьим лицом. Если же кредитный график будет вновь нарушен, то на недвижимое имущество будет обращено взыскание.

FAQ

Можно ли оформить банкротство при ипотеке?

Инициировать процедуру банкротства можно при наличии непогашенной ипотеки, но в таком случае взыскание может быть обращено и на имуществ, находящееся в залоге у банка.

Как сохранить ипотечное жилье при банкротстве?

Чтобы сохранить ипотечное жильё при банкротстве, Вам необходимо составить заявление на реструктуризацию займа в арбитражный суд и заключить с кредитором мировое соглашение. Обычно должникам идёт на встречу, особенно, если объект недвижимости – это единственное жильё.

Но обязательства всё равно придётся выполнять, в противном случае кредитор вновь инициирует рассмотрение вопроса и сможет добиться обращения взыскания на недвижимое имущество.

Может ли физическое лицо, прошедшее процедуру банкротства, оформить ипотечный заём?

Это не запрещено законом, гражданин вправе обратиться в банк с заявлением на предоставление кредита. Но важно понимать, что вероятность одобрения очень низкая, т.к. финансовые организации с предубеждением относятся к подобным клиентам.

Вывод

Физическое лицо, неспособное расплатиться по долгам, вынуждено инициировать процедуру банкротства, при этом ипотечное жильё можно сохранить, если он – единственное. После подачи иска в арбитражный суд нужно направить заявление на реструктуризацию и мировое соглашение с банком. Суды охотно идут на встречу, если гражданин добросовестно погашает ежемесячные платежи.