Как проходит сделка по ипотеке: этапы и особенности

Покупка квартиры в ипотеку — сложный и многогранный процесс, требующий взаимодействия с банком, продавцом и государственными органами. Чтобы избежать ошибок и ненужных задержек, важно понимать основные этапы сделки и их последовательность. В этой статье мы подробно рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, начиная с подачи заявки до получения права собственности.

Этапы сделки по ипотеке

Расскажем подробнее об основных этапах сделки по ипотеке.

Одобрение ипотечного кредита

Первый шаг — получение одобрения от банка. Для этого нужно:

1. Выбрать банк и ипотечную программу с подходящими условиями.
2. Подать заявку на ипотеку, предоставив необходимые документы:
• Паспорт.
• Справку о доходах (например, 2-НДФЛ).
• Документы, подтверждающие стаж работы (трудовая книжка или выписка).
• ИНН и СНИЛС.
• Заявление о доходах и расходах.
3. Дождаться решения банка. Срок рассмотрения заявки обычно составляет от нескольких дней до двух недель.

Результат: банк выносит решение об одобрении кредита и фиксирует максимальную сумму ипотеки.

Выбор объекта недвижимости

После одобрения ипотеки заемщик начинает искать подходящую квартиру. Важно:

• Убедиться, что квартира соответствует требованиям банка (например, не находится в аварийном доме или в доме с ограничениями).
• Получить согласие банка на выбранный объект. Для этого потребуется:
• Выписка из ЕГРН на квартиру.
• Копия паспорта собственника.
• Договор купли-продажи или предварительный договор.

Совет: при выборе квартиры на вторичном рынке проверьте её юридическую чистоту — отсутствие обременений, арестов, третьих лиц, претендующих на жилье.

Оценка недвижимости

Банк требует провести оценку выбранной квартиры для подтверждения её рыночной стоимости. Это необходимо для:

• Определения размера кредита (сумма ипотеки не может превышать оценочную стоимость квартиры).
• Подтверждения ликвидности объекта.

Этапы оценки:

1. Выбор аккредитованного оценщика.
2. Осмотр объекта оценщиком.
3. Получение отчета об оценке.

Важный момент: отчет передается в банк. Если стоимость квартиры ниже запрашиваемой суммы, банк может уменьшить размер кредита.

Заключение предварительного договора

Для фиксации условий сделки с продавцом заключается предварительный договор купли-продажи. В нём прописываются:

• Сумма сделки.
• Условия оплаты (включая ипотечные средства и первоначальный взнос).
• Сроки и этапы сделки.

Часто на этом этапе покупатель вносит задаток.

Оформление страхования

Банки требуют страхования при ипотечном кредитовании. Основные виды страхования:

1. Страхование жизни и здоровья заемщика.
2. Страхование имущества (залога).
3. Титульное страхование (опционально). Защищает от утраты права собственности.

Полис оформляется через аккредитованную страховую компанию и передаётся в банк.

Заключение договора купли-продажи

После выполнения всех предыдущих этапов стороны подписывают основной договор купли-продажи. Для этого потребуются:

• Паспорт продавца и покупателя.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Одобрение банка.

Регистрация сделки в Росреестре

Стороны подают документы для регистрации перехода права собственности. Это можно сделать:

• Через МФЦ.
• Онлайн на сайте Росреестра.
• Через нотариуса.

Документы для регистрации:

1. Договор купли-продажи.
2. Ипотечный договор.
3. Закладная (выписывается банком).
4. Паспорт покупателя.
5. Справка об уплате госпошлины.

Процедура занимает до 10 рабочих дней. После завершения регистрации покупатель становится собственником квартиры, а обременение (ипотека) фиксируется в реестре.

Расчёт с продавцом

Расчёт с продавцом происходит через безопасные механизмы:

1. Аккредитив. Деньги блокируются на счёте и перечисляются продавцу только после регистрации сделки.
2. Нотариальный депозит. Средства хранятся у нотариуса до завершения процедуры.
3. Банковская ячейка. Продавец получает доступ к деньгам после предоставления подтверждения о переходе права собственности.

Снятие обременения после выплаты ипотеки

Когда ипотека полностью выплачена, необходимо:

1. Получить справку из банка о погашении кредита.
2. Подать заявление в Росреестр для снятия обременения.
3. Получить обновлённую выписку из ЕГРН.

Как происходит сделка в банке?

1. Подписание ипотечного договора.
• В банке подписываются документы, включая кредитный договор и закладную.
2. Открытие аккредитива или депозита.
• Покупатель вносит первоначальный взнос, а банк перечисляет кредитные средства.
3. Выдача документов для регистрации.
• Банк передаёт закладную для оформления в Росреестре.

Советы для успешной сделки

1. Проверяйте документы. Перед подписанием договора убедитесь в юридической чистоте объекта.
2. Пользуйтесь услугами юриста. Это поможет избежать ошибок и снизить риски.
3. Согласуйте все шаги с банком. Не пытайтесь обойти требования банка, чтобы избежать отказа в кредите.
4. Будьте готовы к дополнительным расходам. Например, на оценку, страховку, нотариальные услуги и госпошлину.

Заключение

Сделка по ипотеке включает множество этапов, от одобрения кредита до регистрации права собственности. Важно действовать поэтапно, соблюдать требования банка и тщательно проверять документы. При правильной организации вы сможете завершить процесс без проблем и стать владельцем собственной квартиры.