Как продать квартиру с материнским капиталом и ипотекой

Программа поддержки семей с детьми выделением материнского капитала действует в России с начала 2007 года. Одним из направлений расходования денежных средств выступает ипотека. За почти два десятка лет участниками программы стало более десяти миллионов семей по всей стране. Немалая их часть планирует дальнейшее улучшение жилищных условий. Что делает актуальным вопрос, как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. В статье дается подробный ответ, сформулированный с учетом действующего отечественного законодательства.

Можно ли реализовать квартиру с материнским капиталом

Краткий ответ на вопрос, вынесенный в подзаголовок, достаточно прост. Не существует запрета на продажу ипотечного жилья, приобретенного с применением средств семейного (материнского) капитала.

Ипотечные программы от застройщиков

При этом необходимо помнить про обязательное условие совершения подобной сделки. Которое заключается в том, чтобы права ребенка или детей (если их несколько) не были нарушены. Что требует учета как положений ГК РФ, так и правил реализации программы выделения материнского капитала.

Специфика сделок с квартирами, купленными с использованием материнского капитала

Первым делом необходимо отметить, что средства семейного капитала адресованы непосредственно ребенку. Поэтому защита его прав предусматривает обязательное выделение доли в ипотечной квартире. Причем сделать это нужно до продажи жилья. Рассмотрим четыре ключевых особенности данного мероприятия, которые необходимо учитывать при юридическом оформлении сделки.

Размеры детских долей

Законодательство не регулирует размер доли ребенка в жилье. Судебная практика, которая сложилась на данный момент, показывает, что ему должна принадлежать часть объекта недвижимости, соразмерная части израсходованного на приобретение семейного капитала (сопоставляется величина капитала и стоимость покупки). Причем выделять большую долю можно, меньшую – категорически нельзя. За этим жестко следят контролирующие органы опеки и попечительства.

Получение согласия опеки

Именно поэтому обязательным условием сделки с ипотечным жильем, приобретенным с использованием средств маткапитала, становится получение согласия органа опеки. Без письменного официального разрешения сделка попросту не пройдет государственную регистрацию. Чтобы получить согласие, необходимо выполнить два обязательных условия:

• ребенку или детям должно быть предоставлено (оформлено в собственность) другое жилье (одновременно с продажей или раньше);
• жилищные условия не могут быть ухудшены, по сравнению с текущими (как в плане комфорта, так и в части стоимости жилья).

Нарушение любого из указанных пунктов становится основанием для обращения органа опеки и попечительства в суд с целью расторжения сделки. Практика показывает, что в подобной ситуации судья примет сторону истца почти со 100%-ной вероятностью. Что приведет к возвращению в исходное состояние: деньги вернуться покупателю, квартира – продавцу.

Зачем получать согласие органов опеки

Необходимость получения разрешения на сделку установлена федеральным законодательством. Цель подобных действий очевидна и заключается в защите прав ребенка. Что становится особенно актуальным, так как мера поддержки в виде материнского капитала адресована именно детям.

Выделение долей до погашения ипотеки

Актуальная версия законодательства не предусматривает обязательного получения согласия кредитора на выделение долей в ипотечной квартире детям. Поэтому мероприятие выполняется без уведомления залогодержателя. Хотя некоторые банки – и в Москве, в регионах - включают подобное требование в договор. Выполнять его или нет – решать заемщику. Который должен оценить, стоит ли портить взаимоотношения с кредитором до полного исполнения взятых на себя финансовых обязательств. Тем более – продажа ипотечной квартиры все равно потребует согласия банка.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Правила налогообложения сделок с жилой недвижимостью неоднократно менялись в течение нескольких последних лет. Поэтому необходимость уплаты налога зависит от того, сколько объект находится в собственности и каким образом был получен.

Налог на доходы необходимо заплатить за квартиру, приобретенную в течение пяти последних лет, если она получена по ДДУ или куплена по договору купли-продажи. Для единственного жилья по договору долевого участия необходимость платить НДФЛ отпадает уже через три года. Аналогичное правило действует в отношении жилья, полученного по приватизации, договору дарения или ренты.

Как правильно рассчитать налог

Российское законодательство предоставляет возможность сэкономить на ипотечном жилье за счет налогового вычета. Его размер составляет 1 миллион рублей. Сумма вычитается из налогооблагаемой базы. Для получения вычета необходимо платить НДФЛ и подать в ИФНС соответствующее заявление.

Непосредственно размер налога определяется одним из двух способов. Если продажная цена ниже 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, для налогообложения используется вторая цифра. В противном случае необходимо использовать цену продажи. Налогооблагаемая база представляет собой разницу между стоимостью реализации и покупки (с вычетом 1 млн. рублей). Полученная цифра умножается на ставку, равную 13%. Результат вычислений подлежит уплате в бюджет по итогам отчетного периода (то есть календарного года).

Продажа квартиры с маткапиталом – пошаговая инструкция

Если обобщить приведенную выше информацию, можно составить подробную пошаговую инструкцию по продаже ипотечной квартиры с материнским (семейным) капиталом. Она выглядит следующим образом.

Шаг №1

Сначала требуется выделить доли детям, на которых был получен семейный капитал. После чего готовится сделка по приобретению для них равноценного или лучшего жилья. Как по условия проживания, так и по рыночной стоимости недвижимости. Сделки должны быть синхронизированы по срокам и оплате, что исключит проблемы с органами опеки и попечительства.

Допускается альтернативный вариант в виде материальной компенсации детских долей. Для этого должна быть проведена оценка их рыночной стоимости. После чего соответствующая сумма перечисляется на счет, открытый на имя ребенка. Условием обслуживания становится получение денег по достижении 18-летнего возраста или для приобретения жилья.

Шаг №2

Оформление предварительных договоров купли-продажи. Если ипотека не погашена, потребуется еще и обязательное согласие/участие банка в сделке. Что ведет к неизбежному усложнению организационной и юридической составляющей мероприятия. Поэтому оптимальным считается предварительное закрытие долгов по ипотечному кредиту.

Шаг №3

Формирование комплекта документов, необходимых для беспроблемного совершения сделки. В его состав входят:

• паспорта всех участников и заинтересованных сторон (для детей – свидетельства о рождении);
• заявление на получение согласия органа опеки;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (как реализуемую, так и приобретаемую для детей);
• при непогашенной ипотеке – разрешение банка на продажу ипотечного жилья;
• сертификат материнского (семейного) капитала, использованный для оплаты ипотеки;
• согласие второго супруга;
• согласие совершеннолетних детей, имеющих долю в квартире (при наличии таковых);
• договоры купли-продажи жилья (предварительные и окончательные);
• для ДДУ – справка о готовности объекта недвижимости.

Шаг №4

Получение разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления отводится 15 дней. После получения производится подписание документов и направление в Росреестр (лично в подразделение ведомства/МФЦ или дистанционно на портале Госуслуги/специальные сервисы банков). Денежные средства перечисляются в соответствии с условиями договора.

Риски продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала

Сделки с жильем, купленным с применением семейного капитала, неизбежно сопровождаются повышенным риском. Его возникновение связано с усложнением юридической процедуры, что является следствием выделения доли/долей ребенку/детям. Невыполнение этого требования приводит к оспариванию договора купли-продажи органами опеки. Причем практически со 100%-ным успехом в виде судебного решения о признании сделки недействительной.

Заметно сложнее продать квартиру с материнским капиталом и непогашенной ипотекой. В этом случае непосредственным участником сделки и заинтересованной стороной становится еще и банк, выступающий залогодержателем. Поэтому требуется его согласие и обязательный учет интересов.

Единственным способом минимизировать риски становится доскональное соблюдение требований законодательства. Которое защищает права как ребенка, так и кредитора. Оптимальным решением задачи обычно выступает приглашение грамотного юриста. Аналогичные функции может выполнить специалист банка, обладающий как квалификацией, так и необходимым опытом.

FAQ

Можно ли продать ипотечную квартиру с семейным капиталом?

Да, такая возможность допускается действующим законодательством. Но для ее реализации необходимо выполнить несколько обязательных условий.

В чем заключаются основные сложности подобных сделок?

По большому счету, их три. Первая касается выделения доли ребенку или детям, на которых был выделен материнский капитал. Затем требуется предоставить им аналогичное жилье (на правах собственности) или соответствующую денежную сумму (второй вариант используется реже, так как сложнее юридически). Третьей особенностью становится получения согласия банка (или полного погашения ипотеки).

Какие риски сопровождают операцию продажи жилья с маткапиталом?

Главным риском сделок с квартирой, купленной с материнским капиталом, становится оспаривание органом опеки. Такое решение принимается, если нарушены права ребенка. Поэтому стоит грамотно оформлять договор купли-продажи и выполнять все требования законодательства в части предоставления жилья детям.

Вывод

1. Квартира в ипотеке с материнским капиталом может быть продана.
2. Для этого требуется получить согласие органов опеки и кредитора.
3. В первом случае потребуется выделить доли детям и предоставить им аналогичное жилье (в собственность и для проживания).
4. Во втором – согласовать условия сделки с банком.
5. Продажа квартиры требует уплаты налога, если она находилась в собственности меньше 3 или 5 лет (в зависимости от условий приобретения).