Как продать квартиру с материнским капиталом и ипотекой

Многие считают, что квартиру, купленную в кредит с материнским капиталом, нельзя продать или что-то с ней сделать. В этой статье мы разберемся, можно ли продать такую квартиру, как грамотно оформить сделку и какие риски может нести в себе продажа недвижимости с маткапиталом и ипотекой.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Продать квартиру, приобретенную в ипотеку с материнским капиталом можно. Вообще, все действия по трате маткапитала регулируются:

• Семейным и Гражданским кодексами России.
• ФЗ №256 от 29.12.2006 г.
• Местным законодательством в каждом регионе.

Важно при продаже такой квартиры соблюдать ряд требований, которые направлены на то, чтобы права ребенка не были нарушены.

Особенности покупки квартиры с использованием материнского капитала

При покупке недвижимости с материнским капиталом и последующей ее продаже необходимо произвести несколько важных действий.

Размеры детских долей

Согласно ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», после полного погашения ипотечного кредита маткапиталом семья должна в срок до шести месяцев оформить передел собственности в долевую для всех членов.

Первоначальной рекомендацией является выделение одинаковых долей родителям и каждому ребенку. Однако, на практике возможно иное распределение, которое должно быть задокументировано в форме обязательства перед Пенсионным фондом России. Далее это обязательство заверяется у нотариуса и предоставляется в банк для рассмотрения при оформлении ипотеки. Важно помнить, что доли должны быть переданы в собственность всех членов семьи не позднее шести месяцев после снятия обременений с ипотечной недвижимости.

Кроме того, учитывая интересы всей семьи, муж и жена должны предусматривать перспективы изменения семейного состава в будущем, например, рождение новых детей, которым тоже будут положены доли. Также важно обсудить и заранее определить, как будут управляться вопросы эксплуатации или продажи этого имущества, чтобы избежать возможных конфликтов.

Также важно, чтобы размер доли ребенка был не меньше, чем составил маткапитал от стоимости квартиры.

Получение согласия опеки

После выделения долей, необходимо идти в органы опеки и получить согласие на проведение продажи недвижимости. Чтобы органы опеки дали разрешение, необходимо соблюдать требования:

• Сразу приобретать новый дом, в котором будут выделены доли детям.
• Новое жилье не должно ухудшать условия проживания детей или уменьшать их квадратные метры.

В опеку необходимо предоставить:

• заявку на одобрение продажи;
• паспорта;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельства о рождении детей;
• выписку из ЕГРН и технического паспорта на новое и старое жилье;
• копии лицевых счетов на новое и старое жилье;
• одобрение на продажу от банка, если имущество находится в ипотеке;
• оценка недвижимости;
• предварительный договор купли-продажи.

Решение об одобрении или отказе органы опеки выносят в срок до 15 дней.

Зачем получать согласие органов опеки

Получение согласия от органов опеки на продажу недвижимости с материнским капиталом влияет на осуществление самой сделки. Если вы не получите данное разрешение – органы опеки могут подать на вас в суд, который признает продажу жилья незаконной.

В итоге, на основании решения суда, покупка квартиры будет аннулирована, покупатель будет вынужден съехать из вашей квартиры, а вы будете обязаны вернуть ему деньги.

Выделение долей, когда ипотека не погашена

Чтобы избежать юридических осложнений в будущем, необходимо правильно оформить выделение долей детям, когда ипотека еще не погашена. Мы составили план, который пошагово описывает необходимые для этого действия:

1. Получение согласия от кредитора на выделение долей в ипотечной квартире. Банки зачастую требуют выполнения определенных условий для защиты своих интересов, например, досрочного погашения части кредита, пропорциональной выделяемым долям.
2. После согласования с банком, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на сделку по маткапиталу. Это требуется, чтобы убедиться, что интересы несовершеннолетних не ущемлены, и выделяемая доля соответствует установленным нормативам.
3. Следующим этапом является оформление договора об определении долей. Образец договора можно взять у нотариуса и там же его составить, что обеспечивает юридическую чистоту сделки и минимизирует риск ошибок. Этот нотариально заверенный документ должен четко фиксировать процентное распределение собственности между всеми членами семьи, включая детей.
4. Далее идет регистрация изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Для этого нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра или через портал Госуслуги, приложив все необходимые документы, включая нотариальный договор об определении долей и разрешение от органов опеки.
5. После завершения регистрационных процедур с новыми данными, родители обязаны информировать банк о произошедших изменениях. Это необходимо для корректировки условий договора и последующего обслуживания ипотечного кредита.

Также, по соглашению с банком, вы можете сразу при покупке квартиры и оформлении ипотеки выделить доли всем членам семьи. Такая процедура займет гораздо меньше времени и усилий.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Данный вопрос регулирует Налоговый кодекс РФ, а конкретнее статься 217.1. Здесь говорится о том, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не требуется оплачивать при продаже квартиры, если срок ее нахождения в собственности превышает минимально установленный период. Минимальный срок владения жильем составляет:

• три года в случае, если квартира была унаследована, получена в подарок от близкого родственника или если продавец на момент продажи не владеет другим жилым помещением;
• пять лет в любых других ситуациях.

При продаже квартиры, находившейся в собственности меньше указанных сроков, необходимо уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи. Также от налога освобождены семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей.

Как правильно рассчитать налог

Вы должны самостоятельно подать декларацию, чтобы заявить свое право на налоговый вычет, который позволит уменьшить налогооблагаемую базу. Он не предоставляется автоматически.

Если цена продажи превышает 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, когда произошло оформление перехода права собственности на покупателя, есть два метода для снижения налогооблагаемой базы:

1. Первый метод – это использование налогового вычета в сумме 1 млн. руб. Например, при продаже квартиры за 5 млн. руб., вычитается 1 млн. руб., что оставляет налогооблагаемую базу в 4 млн. руб. На нее начисляется налог в размере 13%, составляя 520 тыс. руб.
2. Второй вариант – это расчет разницы между продажной и покупной ценой. Если квартира изначально была куплена за 3 млн. руб. и продана за 5 млн. руб., разница составит 2 млн. руб. С этой суммы вы платите 13% налога, что составит 260 тыс. руб.

Если цена продажи составляет менее 70% от кадастровой стоимости на 1 января года регистрации права собственности на покупателя, также можно применить один из следующих способов налогового уменьшения:

• Применение налогового вычета в 1 млн рублей, но исходя из 70% кадастровой стоимости, а не от продажи.
• Выделение разницы между продажной стоимостью и покупной ценой. Необходимо вычесть стоимость приобретения жилья из 70% кадастровой стоимости. На эту разницу будет начислен налог в размере 13%.

Продажа квартиры с маткапиталом – пошаговая инструкция

Мы составили пошаговый план, который поможет вам продать квартиру с материнским капиталом.

Шаг 1. Выделение долей

Проведите процедуру выделения долей детям и родителям в соответствии с размером маткапитала. Предупредите возможных покупателей квартиры о том, что ваша собственность поделена между взрослыми и детьми.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи

Составьте два предварительных договора купли-продажи:

• на продажу ипотечной квартиры;
• на покупку нового жилья.

Шаг 3. Получение согласия органов опеки

Предоставьте в органы опеки документы, которые мы описали выше и получите от них разрешение на оформление продажи старой и покупки новой квартиры.

Шаг 4. Получение согласия банка

Напишите заявление в банк о продаже квартиры, если она до сих пор находится в ипотеке. Помните, что банк может запретить сделку или потребовать возмещения части кредитных средств, чтобы минимизировать свои риски.

Шаг 5. Проведение сделок продажи и покупки нового жилья

Продайте старое жилье, подпишите договор купли-продажи и сразу же приобретите новое жилье. Важно выделить доли всем членам семьи, предоставить договор купли-продажи и выписку из ЕГРН в банк и органы опеки.

Риски продажи квартиры, купленной c использованием маткапитала

Продавцу важно учитывать риск, связанный с несоблюдением норм ПФР. Когда квартира планирует продаваться, часть стоимости которой была погашена средствами материнского капитала, необходимо предоставить доли в недвижимости всем детям, вне зависимости от их возраста. Лишь после выполнения этого условия можно переходить к заключению сделки купли-продажи.

Игнорирование данного требования может привести к оспариванию продажи в судебном порядке. Судебная практика свидетельствует о том, что невыделенные детям доли возвращаются их законным владельцам, а деньги материнского капитала возвращаются государству. Сторонами, оспаривающими сделку, могут выступать органы опеки, представители Пенсионного фонда РФ, а также сами несовершеннолетние.

Налоговый вычет и НДФЛ с продажи квартиры с маткапиталом

Начнем разбираться с налогового вычета. Вы можете оформить вычет за покупку недвижимости, но не на полную стоимость квартиры, а на часть, из которой вычли материнский капитал.

Например, жилье стоило 2 млн. руб., вы внесли материнский капитал в размере 693 тыс. руб. На оставшуюся сумму, и именно 1 млн. 307 тыс. руб. вы и сможете оформить налоговый вычет. Но не забывайте, что он составит не более 13% от стоимости недвижимости и при этом не более 260 тыс. руб.

НДФЛ при продаже квартиры с маткапиталом оплачивается всеми собственниками жилья (за детей платят родители) если оно находилось в вашем владении менее 5 лет. Срок владения можно высчитать по выписке из ЕГРН. В случае, если вы являлись собственниками дома более 5 лет – НДФЛ оплачивать не нужно.

FAQ

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Чтобы продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом необходимо:

1. Выделить доли всем членам семьи.
2. Получить разрешение на сделку от органов опеки.
3. Получить разрешение на сделку от банка.
4. Оформить договора купли-продажи на ипотечную квартиру и сразу на новое жилье.

Как происходит выделение долей в квартире с маткапиталом?

Мы рекомендуем выделять детям доли в процентном соотношении материнского капитала к общей стоимости квартиры. Сделать выделение поможет нотариус, а зарегистрировать право необходимо в ЕГРН.

Использование маткапитала возможно только на приобретение жилья?

Нет, в соответствии с новым законодательством, погашение маткапитала может пойти на ремонт в квартире или образование ребенка.

Можно ли использовать налоговый вычет при покупке квартиры с маткапиталом?

Можно, но вычет будет рассчитываться из стоимости квартиры за минусом суммы маткапитала.

Что делать, если выделенная доля ребенку в новом жилье меньше старой?

В таком случае вам либо придется заново оформлять долевое участие, либо договориться с органами опеки и на разницу в стоимости долей сделать вложение на сберегательный счет, открытый на имя ребенка.

Вывод

• Продать квартиру с материнским капиталом и ипотекой можно, но для этого необходимо соблюдать ряд важных требований.
• Первым шагом необходимо выделить доли всем членам семьи в продающейся квартире и найти новое жилье, в котором можно будет выделить не меньшие доли.
• Получение согласия на сделку от органов опеки и банка – важный шаг, без которого продажу жилья могут признать недействительной и произвести расторжение договора купли-продажи.
• Платить НДФЛ с продажи квартиры нужно, если с момента приобретения этой собственности прошло менее 5 лет.
• Налоговый вычет на покупку такого имущества оформляется на стоимость квартиры с вычетом суммы маткапитала.