Как делится ипотека при разводе
Расторжение брака – достаточно частая жизненная ситуация, которая в большинстве случаев сопровождается малоприятной процедурой раздела имущества. Дополнительные сложности нередко создает необходимость делить жилье в ипотеке. Реализация этого непростого мероприятия требует учета множества факторов. Включая время приобретения квартиры или дома, вид ипотечного кредита, наличие второго жилья и другие подобные вопросы. Рассмотрим более детально, как поделить квартиру в ипотеке при разводе правильно и с минимальными проблемами для заинтересованных сторон.
Базовые нормы законодательства по ипотеке при разводе
Приобретенное в ипотеку жилье находится в собственности у заемщика или созаемщиков (в зависимости от условий договора с банком). При этом на объект недвижимости накладывается обременение в виде залога. Оно сохраняется до полного погашения долга кредитору (основные условия финансирования легко и быстро можно рассчитать через ипотечный калькулятор). Если супруги приняли решение о расторжении брака, неизбежно возникает вопрос о том, как поделить ипотечную квартиру при разводе.
Законодательство предусматривает три возможных ответа, каждый из которых имеет смысл описать несколько подробнее:
- Продажа ипотечного жилья. Вырученные от сделки средства направляются на закрытие кредита, остаток – при наличии – делится пополам между супругами (или в других долях при наличии соглашения между ними).
- Отказ от квартиры/дома в пользу жены или мужа. Результатом такого решения становится необходимость переоформить ипотечный кредит на выбранного супруга. В этом случае требуется получить согласие кредитора на новые условия финансирования.
- Запрет банка на переоформление ипотеки. При отсутствии согласия кредитора придется возвращаться к первому из указанных вариантов.
Несмотря на сравнительно небольшое количество возможных выходов из описанной выше ситуации, в реальной жизни каждый из них реализуется по самым разнообразным сценариям. Поэтому раздел ипотечной квартиры при разводе выступает очень непростой задачей. На решение которой влияет большое количество факторов. Самые значимые из них будут рассмотрены ниже.
Совместно нажитое имущество – определение и влияние на раздел ипотечного жилья
Имущество, которое приобретено или получено иным способом во время брака, называется совместно нажитым. При разводе оно делится одним из двух способов: по брачному договору или – при его отсутствии – поровну между супругами.
Сказанное в полной мере распространяется и на активы, и на пассивы. В качестве первых можно воспринимать жилье в ипотеке, вторых – обязательства перед банком. Причем не имеет никакого значения, на кого именно оформлен ипотечный договор. Квартира или дом, приобретенные на заемные средства в браке, будут считаться совместно нажитым имуществом. Аналогичным образом учитываются финансовые обязательства по кредиту перед банком.
В России очень мало семей, которые оформляют брачный договор. Именно поэтому в подавляющем большинстве случаев совместно нажитое имущество делится между супругами при разводе поровну. Или по согласию сторон – в зависимости от принятого ими совместного решения, так как такой исход ситуации также допускается отечественным законодательством. Но только при соответствующем юридическом оформлении. Например, один из супругов имеет право взять на себя выплату ипотеки при сохранении жилья за вторым.
На основании сказанного можно сделать первый промежуточный вывод. При ответе на вопрос, как при разводе делится ипотечная квартира, необходимо определить, когда именно она была приобретена. Если в период брака, жилье считается совместно нажитым имуществом и делится поровну между супругами (или по условиям брачного договора при наличии такового). Если ипотека была оформлена до брака, объект недвижимости остается непосредственно за заемщиком (если в брачном договоре не указано иное).
Как делится недвижимость в ипотеке при разводе супругов
Не меньшее значение для рассмотрения вопроса, как разделить ипотечную квартиру при расторжении брака, имеет вид кредита. Дело в том, в России существует сразу несколько разновидностей ипотеки. Причем каждая имеет свои особенности, которые при разводе супругов необходимо обязательно учитывать.
Ипотека с детьми
Характерной особенностью российского законодательства выступает четко выраженная направленность на защиту детских прав. Тем более – в вопросах раздела жилья, непосредственно затрагивающих каждого ребенка.
Именно поэтому судья, рассматривающие дело о разводе и разделе имущества, имеет законное право разделить ипотечную квартиру не поровну между супругами, а с предоставлением большей доли жилья тому из них, с кем остаются дети.
Важным условием принятия подобного решения становится наличие достаточных оснований. В качестве таковых может рассматриваться, например, длительное отсутствие доходов у мужа/жены по неуважительным причинам (пьянство) или необдуманное расходование средств семейного бюджета (игра на тотализаторе).
В подобной ситуации допускается возможность, когда ипотечная квартира целиком остается за одним из супругов и детьми. Второй получает денежную компенсацию или иные активы из совместно нажитого имущества, что в обязательном порядке оформляется решением судьи.
Военная ипотека
Участие в НИС (накопительно-ипотечная система) является очень распространенным способом решения жилищных вопросов военнослужащих. Программа реализуется при непосредственном участии Министерства обороны и доказала эффективность за почти два десятка лет использования на практике.
Важной особенностью военной ипотеки выступает четкая целевая направленность. Деньги из бюджета выделяются конкретному лицу - военнослужащему, причем его статус с точки брака не имеет никакого значения. Что дает основание некоторым судам принимать решение о том, что ипотечное жилье остается за конкретным заемщиком. Разделу подлежит только та часть, которая приобретена на средства семейного бюджета.
Подобная практика существовала на протяжении нескольких лет. Но сегодня она уже не применяется, так как Верховный Суд РФ принял решение о том, что жилье, купленное в рамках военной ипотеки, не относится к личному имуществу военнослужащего. Поэтому признается совместно нажитым (если приобретено во время брака) и делится на общих основаниях, описанных в предыдущем разделе статьи.
Важным нюансом выступает невозможность переоформления военной ипотеки. Что исключает отказ военнослужащего от ипотечной квартиры в пользу второго супруга как возможный выход из ситуации.
Невыплаченная ипотека
Ипотечные кредиты обычно оформляются на длительный срок, который нередко доходит до 2-3 десятков лет. Расторжение брака на более ранней стадии означает наличие долга перед банком. Необходимо обязательно отметить, что раздел супругами имущества означает аналогичные действия в отношении финансовых обязательств. Другими словами, и ипотечная квартира, и долг перед банком делятся пополам (если объект недвижимости является совместно нажитым имуществом и нет брачного договора).
Указанные обстоятельства означают возможность еще одного решения проблемы. Оно заключается в том, что супруги не продают ипотечную квартиру и продолжают платить за нее банку. При таком сценарии развития событий разделить актив можно уже после полной выплаты ипотеки, то есть без обременения на недвижимости и других сложностей. При этом крайне важно грамотно зафиксировать достигнутые договоренности документально.
Ипотека с маткапиталом
Материнский капитал выступает государственной выплатой со специальным целевым назначением (как выясняется, в отличие от военной ипотеки). Поэтому при разделе ипотечного жилья указанная сумма выражается в доле квартиры или дома и закрепляется за ребенком иди детьми (именно они выступают адресатом помощи государства). Решение об этом, как и том, с кем остаются несовершеннолетние члены семьи и где будут проживать, принимает суд.
Ипотека, если супруги созаемщики
Практически всегда при ответе на вопрос, как разделить квартиру в ипотеке, упоминается тема созаемщиков. Что объясняется предельно просто: для минимизации рисков на случай развода банки выдают кредит сразу обоим супругам. Такой механизм защиты фактически является излишним, так как жилье в любом случае считается совместно нажитым имуществом. То есть его раздел выполняется по стандартным правилам, описанным ранее.
Ипотека до брака
В этом случае квартира или дом не являются совместно нажитым имуществом и принадлежат конкретному заемщику. Единственное, на что может претендовать второй супруг, состоит в доле на объект недвижимости. Но только в том случае, если он финансировал погашение долга перед банком после заключения брака (из личных средств или семейного бюджета).
Ипотека в браке
В подобной ситуации ипотечная квартира считается совместно нажитым имуществом. Ее раздел происходит поровну (или на условиях брачного контракта при наличии такового). С учетом всех описанных ранее юридических нюансов.
Как можно разделить квартиру
Теперь стоит отдельно рассмотреть немаловажный вопрос о том, как при разводе делится ипотека с точки зрения процедуры реализации мероприятия на практике. Действующее законодательство предусматривает три возможных варианта действий.
По условиям брачного договора
Приоритет отдается брачному контракту, который заключен официально и заверен у нотариуса. В документе обязательно содержатся правила раздела имущества при расторжении брака. Немаловажным нюансом становится обязательное уведомление о наличие договора банка при оформлении ипотеки (или после выдачи ипотечного кредита, если брачный контракт составлен позднее).
По соглашению сторон
Достаточно распространенный способ раздела имущества, который предусматривает отсутствие у бывших супругов разногласий. Возможен даже при наличии брачного договора, но требует соответствующего юридического оформления. Не требует обращения в суд, а потому намного проще и быстрее длительного судебного разбирательства. Важно понимать, что избежать последнего не удастся, если в семье присутствуют несовершеннолетние (об этом – в следующем подразделе статьи).
Ответ на вопрос, как быть с ипотекой при разводе в данном случае, выглядит следующим образом:
- составляется письменный документ в произвольной форме с детальным описанием условий раздела имущества, включая ипотечную квартиру (и порядка исполнения финансовых обязательств перед кредитором);
- о достигнутых договоренностях уведомляется банк, который должен дать письменное согласие;
- далее документ заверяется нотариусом;
- после чего требуется произвести переоформление ипотечного договора в соответствии с новыми условиями (если они отличаются от текущих);
- на завершающей стадии необходимо зарегистрировать жилье и залог на нового собственника.
По решению суда
Данный способ задействуется при отсутствии брачного договора и согласия между супругами об условиях раздела имущества. Еще одним основанием для обязательного обращения в суд становится наличие в семье несовершеннолетних детей. Что позволяет принять участие в разбирательстве представителям органов опеки, защищающих права ребенка или нескольких.
Подача искового заявления о разделе ипотечной квартиры в суд требует уплаты государственной пошлины. Ее размер определяется с учетом стоимости жилья, но не может превышать 60 тыс. рублей. Раздел имущества происходит по решению судьи, обязательному для всех заинтересованных сторон.
Раздел произошел – что дальше
Судебное решение по разделу ипотечной квартиры при разводе обычно предусматривает разделение объекта на доли и график погашения долга перед банком для каждого из супругов. Дальнейшие действия сторон предусматривают два возможных варианта.
Продажа
Такой способ решения проблемы возможен при договоренности бывших супругов. Если ипотека не закрыта, потребуется еще и согласие банка, так как кредитор является залогодержателем жилья. Вырученные от продажи деньги направляются на погашение ипотеки, остальные – делятся между бывшими мужем и женой в соответствии с достигнутыми договоренностями (или поровну, то есть по закону).
Раздел жилья
Альтернативный вариант действий, предусматривающий закрепление решения суда на практике. В этом случае судьба каждого из вновь образованных объектов недвижимости решается новым собственником. Нередко возникает ситуация, когда бывшие супруги продолжают проживать фактически в одной квартире, разделенной на две. Минусом такого сценария событий становится необходимость согласовывать свои действия с местными властями и регистрировать каждый из объектов в Росреестре. Что требует и средств, и времени, и серьезных усилий от инициатора.
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
Жилье заслуженно считается очень ценным и ликвидным активом. Даже при наличии обременения в виде залога. Поэтому его раздел часто становится «камнем преткновения» при разводе. Самый простой способ избежать подобных проблем и длительных судебных разбирательств – грамотное оформление брачного контракта. Документ может быть оспорен, но при правильном составлении вероятность выигрыша в суде невелика.
Дополнительным нюансом становится обязательный учет интересов детей. Что также лучше и грамотнее всего зафиксировать в брачном контракте. В этом случае избежать суда не удастся (если ребенок или дети несовершеннолетние), но можно свести разбирательство к минимуму. Как с точки зрения времени, так и необходимых усилий.
FAQ
Как делится ипотечная квартира, купленная в браке, при разводе?
Или по брачному контракту, или поровну (с учетом интересов несовершеннолетних детей).
Что будет с жильем в ипотеке, если брак официально не регистрировался?
В подобной ситуации квартира или дом остается за текущим собственником. Если второй гражданский супруг не был указан в договоре в качестве созаемщика или не может доказать участия в финансировании сделки.
Каковы правила раздела ипотечного жилья, оформленного на третье лицо?
В этом случае супруги не могут претендовать на квартиру или дом. Даже в том случае, если участвовали в финансировании ипотечного кредита.
Вывод
- Ипотечное жилье выступает частым активом для раздела при разводе супругов.
- Если квартира/дом куплены в браке, жилье делится по брачному договору или поровну, так как считается совместно нажитым имуществом.
- Ипотечная квартир или дом, приобретенные до вступления в официальный брак, остаются за исходным владельцем.
- Раздел имущества (включая жилье в ипотеке) производится по брачному контракту, по соглашению сторон или через суд. Последний вариант является обязательным, если в семье есть несовершеннолетние дети. В любом случае требуется уведомление и согласие банка-кредитора.