Исламская ипотека
Исламская ипотека в России представляет собой финансовую услугу, которая разработана с учетом исламских принципов финансирования. В отличие от традиционных ипотечных кредитов, исламская ипотека исключает начисление процентов, поскольку в исламе это считается риба (ростовщичеством) и запрещено. В этой статье мы расскажем какой бывает исламская ипотека, в чем ее преимущества и недостатки, кто, на каких условиях и в каких банках может получить такой займ.
Что такое исламская ипотека
Ипотека с исламскими программами начала действовать с 1 сентября 2023 года на территории Дагестана, Чечни, Башкирии и Татарстана. Это был двухлетний эксперимент, направленный на предоставление возможности приобретения жилья семьям, которым ислам запрещает сделки с ссудным процентом.
4 августа 2024 года президент РФ В.В. Путин подписал закон, который должен регулировать финансирование отдельных субъектов и устранять различные препятствия для банков и других НФО в сфере исламского банкинга.
Виды исламской ипотеки
Исламская ипотека делится на несколько видов, наиболее распространенными из которых являются:
- Мурабаха представляет собой договор купли-продажи, при котором банк приобретает недвижимость и затем перепродает ее заемщику с наценкой, оговаривающейся заранее. Эта наценка заменяет собой проценты и позволяет обеим сторонам соблюсти нормы шариата. Например, если дом стоит 2 млн. руб. банк может продать его клиенту за 2,3 млн. руб. выплачиваемые в течение оговоренного срока.
- Иджара функционирует по принципу аренды с последующим выкупом. В этом случае банк приобретает имущество и сдает его в аренду клиенту. Заемщик оплачивает арендные платежи, которые в конце концов приводят к праву собственности на недвижимость после выполнения всех условий договора. Данный подход больше всего подходит для заемщиков, предпочитающих постепенное вступление во владение недвижимостью.
- Мушарака основывается на концепции совместного владения или долевого участия. Заемщик и банк совместно владеют имуществом, и заемщик постепенно выкупает долю банка, выплачивая согласованные платежи. При этом доходы от имущества могут делиться пропорционально долям владения, что делает мушарака особенно гибким инструментом.
Халяльная ипотека в России
В России, где ислам имеет большое число приверженцев, рынок халяльных финансовых услуг стал активно развиваться за последние годы. В крупных городах, таких как Грозный и Казань, появляются банки и финансовые институты, предлагающие ипотечный кредит, соответствующий канонам шариата.
До того, как был подписан закон об исламской ипотеке, граждане могли воспользоваться помощью посредников. Для этого важно было соблюдать ряд требований:
- никакого дохода от процентов;
- риски граждане несут вместе с заемщиком;
- получение соответствия стандартам Организации по учету и аудиту в исламских фин. организациях;
- духовные институты полностью контролируют подобную деятельность.
Чем исламская ипотека отличается от обычной
Исламская ипотека в России отличается от обычной в соответствии с принципами шариата, исламского религиозного права, которое регулирует все аспекты жизни мусульман, включая финансовые взаимодействия.
Основные отличия исламской ипотеки от традиционной:
- Запрет на риба (ростовщичество), то есть получение или уплата процентов на заем. Это делает традиционную ипотеку, в которой проценты являются основным источником дохода для финансовых учреждений, несоответствующей с точки зрения исламских законов.
- Более жесткие требования к недвижимости, так банки стремятся минимизировать риски и получить точную оценку объекта.
- При досрочном погашении ипотеки, выплачивается вся оставшаяся сумма. Перерасчет здесь не делают, т.к. процентов нет и банк изначально выдал ипотеку без них.
Сильные и слабые стороны исламской ипотеки
Исламская ипотека основывается на принципах шариата, делая участие банков в подобных сделках весьма специфическим. Вот основные сильные и слабые стороны такого кредита:
Сильные стороны |
Слабые стороны |
Отсутствие процентов делает ипотеку привлекательной для мусульман, стремящихся следовать своим религиозным убеждениям |
Ограниченная доступность. Исламская ипотека в России еще не получила широкого распространения, что ограничивает число предложений на рынке и делает ее менее доступной для широкого круга заемщиков |
Этические инвестиции. Средства вкладываются в проекты, соответствующие принципам ислама, исключающим инвестиции в алкоголь, азартные игры и другие запрещенные виды деятельности |
Сложности в понимании. Из-за отсутствия привычных для традиционной ипотеки схем начисления процентов и других условий, потенциальным клиентам может быть сложно разобраться во всех особенностях и правилах исламской ипотеки |
Справедливое распределение риска. Поскольку обе стороны – заемщик и займодатель – разделяют риски, это способствует более справедливым и прозрачным условиям |
Отсутствие льгот. Не все банки позволяют оформлять исламскую ипотеку по льготным программам (семейная ипотека, сельская, военная и т.д.). Также многие организации не разрешают для погашения использовать маткапитал |
Прозрачность сделок. Ясные и прозрачные условия договоров, минимизирующие возможности для скрытых платежей или издержек |
Ограниченные финансовые продукты. Небольшое количество специализированных финансовых учреждений и продуктов, соответствующих исламским стандартам, которые доступны на российском рынке |
Социальная ответственность. Эта модель способствует более ответственной социальной политике компаний, работающих в этой сфере |
Конкуренция с традиционной ипотекой. На фоне более развитого рынка традиционной ипотеки исламская модель пока проигрывает в части популярности и маркетинга |
Особенности сделок с исламской ипотекой
При оформлении исламской ипотеки банк будет принимать участие во всех этапах сделки. Это необходимо для защиты покупателя и интересов кредитной организации. Помимо этого, такие продукты не обязывают клиента:
- платить пени за просрочку платежа;
- оформлять страхование жизни и недвижимости.
Насколько востребован этот продукт
Несмотря на высокие темпы роста исламского банкинга в мире, в России он по-прежнему является нишевым сегментом. Однако интерес к нему постепенно возрастает, чему способствует растущее сообщество мусульман в стране и финансовая диверсификация. В то же время возникают новые вызовы, такие как нехватка специалистов в сфере исламских финансов и не всегда ясная нормативно-правовая база.
На данный момент, главная задача заключается в создании эффективной инфраструктуры для осуществления таких сделок, что повлечет за собой преобразования в банковской системе, обучение специалистов и разработку правовых механизмов, отвечающих интересам всех участников процесса.
Условия программы исламской ипотеки в России
Условия программы исламской ипотеки в России зависят от банка или НФО. Мы собрали несколько обобщенных данных об условиях, на которых будут работать халяльные займы:
- Первоначальный взнос – от 10%.
- Срок ипотеки – от 1 до 30 лет.
- Минимальная сумма кредита – 500 тыс. руб.
- Максимальная сумма кредита – высчитывается после оценки недвижимости.
- Обеспечение обременения в пользу банка.
- Досрочное погашение – возможно.
Кто может получить исламскую ипотеку – требования к заемщикам
Подать заявку на исламскую ипотеку может любой гражданин РФ (не только мусульманин), который соответствует следующим требованиям:
- Возраст на момент заключения договора – не менее 18 лет.
- Возраст на момент окончания договора – не более 75 лет.
- Гражданство РФ.
- Постоянная или временная регистрация на территории России.
- Трудовой стаж на последнем месте работы – не менее 3 месяцев.
- Трудовой стаж для ИП – не менее 12 месяцев.
Какие банки предлагают исламскую ипотеку в России
На конец 2024 года в России исламскую ипотеку можно получить в двух банках:
- Сбер предлагает оформить халяль ипотеку с первоначальным взносом от 20% (маткапитал можно использовать), сроком до 20 лет на сумму от 300 тыс. до 100 млн. руб. Домклик сам застрахует недвижимость.
- АК Барс предлагает оформить ипотеку с первоначальным взносом от 20% (маткапитал можно использовать), сроком до 20 лет на сумму до 100 млн. руб.
Где можно купить квартиру по исламской ипотеке
Купить квартиру по исламской ипотеке можно в нескольких регионах РФ:
- Республике Башкортостан (можно приобрести жилье на первичном и вторичном рынках).
- Республике Татарстан (можно приобрести жилье на первичном и вторичном рынках).
- Республике Дагестан (можно приобрести жилье только на первичном рынке).
- Чеченской Республике (можно приобрести жилье только на первичном рынке).
Регулирование исламской ипотеки на законодательном уровне
Исламская ипотека регулируется Федеральным Законом №417 о «Партнерском финансировании» от 4 августа 2024 года. Согласно этому закону, услуги партнерского финансирования по исламской ипотеке могут предоставлять кредитные организации и некредитные финансовые организации (НФО).
Что еще почитать и посмотреть по теме
Для тех, кто хочет глубже понять основы и перспективы исламской ипотеки, рекомендуем следующие книги, статьи и видео.
Книги и статьи:
- «Исламские финансы: теория и практика» энциклопедическое издание Мухаммада Таки Усмани.
- «Исламская экономика и банковское дело» авторов Мохамеда Сиддики и Омара Харсани.
- «Развитие исламского банкинга в РФ: перспективы и вызовы» Вестник банковского дела.
Видео:
- Документальный фильм «Исламские финансы в современном мире».
- Конференция «Инновации в исламской ипотеке» на YouTube.
- Вебинар «Как работает исламская ипотека» на платформе Zoom.
FAQ
Как работает исламская ипотека?
Исламская ипотека работает следующим образом:
- Банк покупает недвижимость у продавца.
- Банк продает эту же недвижимость заемщику по более высокой цене без процентов.
- Заемщик в течении всего срока выплачивает банку стоимость жилья равными ежемесячными платежами.
Что такое исламская ипотека?
Исламская ипотека – это финансовый продукт, созданный в соответствии с правилами шариата, т.е. без процентов.
Позволяет ли исламская ипотека в России приобрести жилье на вторичном рынке?
Позволяет, но только в двух регионах – республиках Башкортостан и Татарстан.
Что такое ипотека Мурабаха?
Ипотека Мурабаха – это вид ипотеки, который чаще всего используют мусульмане. Ее основной характеристикой является отсутствие процентов, которые заранее закладываются банком в стоимость недвижимости.
Вывод
- Исламская ипотека представляет собой особую форму финансирования, адаптированную к нормам шариата, которые запрещают начисление процентов (риба).
- В России исламская ипотека получила распространение преимущественно в регионах с большим числом мусульманского населения, таких как Татарстан, Башкортостан, Чечня и Дагестан.
- Основные условия исламской ипотеки: первый взнос от 20%, ежемесячный процент не начисляется, срок до 30 лет, сумма от 300 тыс.
- Выдают исламский кредит в двух банках России: Сбербанк и АК Барс.
- В последние годы интерес к этой финансовой услуге растет и среди представителей других конфессий, которые ищут альтернативные формы финансирования, соответствующие их этическим или религиозным убеждениям.