Исламская ипотека

Ислам входит в число самых массовых и влиятельных религий. Немалое количество мусульман проживает в России. В жизни они руководствуются не только отечественным законодательством, но и нормами шариата. Одной из которых выступает категорический запрет на любые сделки с использованием ссудного процента. Именно поэтому типовая ипотека ведущим мусульманам не подходит.

Для этой весьма многочисленной категории потенциальных клиентов российские банки разработали специальные ипотечные продукты. В качестве эксперимента они начали действовать в четырех регионах РФ (Чечня, Дагестан, Татарстан и Башкирия) с сентября 2023 года. Рассмотрим более внимательно, что такое исламская ипотека, в чем состоят ее особенности и отличия от обычной, а также каковы плюсы и минусы этой достаточно популярной банковской услуги.

Что такое исламская ипотека

Исламской принято называть ипотеку, которая основана на принципах и нормах шариата. Главным ее отличием от обычной выступает отсутствие ссудного процента. Его заменяют другие виды финансовых услуг, включая рассрочку, так называемые халяльные инвестиции (типичный пример – беспроцентная облигация) или передачу активов в доверительное управление.

Ипотечные программы от застройщиков

Нередко для обозначения исламской ипотеки используется другой термин – партнерское финансирование. Его регулирование осуществляется посредством специально принятого Федерального закона, подписанного Президентом страны В.В. Путиным 4 августа 2023 года.

Предоставлением услуг партнерского финансирования могут заниматься только те финансовые организации (как кредитные, так и некредитные), которые удовлетворяют двум обязательным требованиям. Первое касается включения в специальный перечень Банка России, второе – членства в профильной СРО (саморегулируемой организации).

Виды исламской ипотеки

Институт исламской ипотеки существует в некоторых странах на протяжении нескольких веков. Принято различать три основных вида подобных ипотечных продуктов:

1. Мурабаха. Схема приобретения жилья предельно проста. Кредитор сначала покупает объект недвижимости, после чего продает его клиенту с наценкой и выплатой стоимости долями. Величина удорожания в обязательном порядке указывается в договоре с обоснованием. Пересмотр условий ипотеки Мубараха допускается только с согласия всех заинтересованных сторон.
2. Иджара. Представляет собой аренду, предусматривающую выкуп жилья после ее окончания. Величина арендной платы пересматривается ежегодно и приводится в соответствии с текущими рыночными ценами. Выкуп недвижимости возможен в любое время и осуществляется по балансовой стоимости объекта.
3. Мушарака. Приобретаемое жилье оформляется как совместная собственность кредитора и клиента. Причем обычно первый сдает второму свою долю недвижимости вместе с одновременным и постепенным выкупом ее небольшими платежами. После внесения каждого происходит пересмотр арендной платы в сторону уменьшения.

Описанные схемы ухода от использования ссудного банковского процента не являются единственными. Но именно они применяются на практике особенно часто. По разным причинам, главными из которых выступает относительная простота и прозрачность сделок. Отдельно стоит сказать, что на территории РФ активнее всего используется первый вариант, более детальные условия которого рассматриваются ниже.

Практика применения исламской ипотеки в России

Как было отмечено выше, исламская или халяльная ипотека (как партнерское финансирование) официально запущена в России в качестве эксперимента с сентября 2023 года. Что вовсе не означает, что до этого времени подобных ипотечных продуктов не существовало. Просто их реализация предусматривала наличие посредников между кредитором и клиентов. В результате достигалось полное соответствие ипотеки базовым принципам шариата, к числу которых относятся:

• полное исключение любого процентного дохода;
• равное распределение риска между кредитором, заемщиком и – в случае присутствия в сделке – посредником;
• соблюдение стандартов AAOIFI (Организация по учету и аудиту исламских финансовых учреждений);
• жесткий контроль над работой кредитора со стороны региональных духовных институтов.

Первым из крупных банков начал реализацию программы исламской ипотеки Ак Барс Банк. Его идеи подхватили несколько микрофинансовых организаций. Но говорить о полноценном институте халяльной ипотеки без соответствующей законодательной базы на федеральном уровне не имело смысла.

После ее появления в августе 2023 года (и вступления в силу с начала сентября) инициативы Ак Барс Банка стали выглядеть намного более реалистичными. Тем более – с учетом разработки аналогичного продукта под названием «Ипотека Мурабаха» бесспорным лидером финансового сектора страны Сбербанком. Новый продукт запущен в четырех регионах РФ – Башкортостане, Татарстане, Чечне и Дагестане. Причем с некоторыми немаловажными отличиями, отражающим специфику регионов.

Например, жителям Башкортостана и Татарстана предлагается потратить средства по «Ипотеке Мурабаха» как на первичное, так и на вторичное жилье. В Дагестане и Чечне действие продукта распространяется исключительно на новостройки. Вместо банковского процента задействуется беспроцентная рассрочка, которая фиксируется на весь срок действия договора, то есть никак не зависит от изменений ключевой ставки. Банк зарабатывает на изначальном увеличении стоимости жилья.

В остальном условия исламского ипотечного кредитования выглядят весьма традиционно. Клиент Сбербанка может получить сумму от 300 тыс. до 100 млн. рублей на срок в пределах 20 лет с обязательным начальным взносом от 30%. Важным бонусом становится страхование жилья кредитором. Страховать ли собственные жизнь и здоровье – решать клиенту.

Отличия исламской ипотеки от обычной

Главным отличием халяльной ипотеки становится отсутствие ссудного процента. Еще одним – равномерное распределение рисков сделки между кредитором и клиентом. Остальные различия являются следствием двух первых. Включая партнерские отношения сторон, прибыль банка в виде наценки на исходную стоимость жилья, рассрочка с уплатой долга равными выплатами.

Важным следствием отсутствия процента становится невыгодность досрочного исполнения финансовых обязательств. Так как сумма сделки фиксированная, клиенту придется выплатить ее в любом случае. В остальном характеристики исламской и обычной ипотек совпадают. Включая большую сумму финансирования, длительный срок действия договора и преимущественную ориентированность на приобретения жилья.

Плюсы и минусы исламской ипотеки

Слабыми сторонами халяльной ипотеки считаются такие:

• географическая ограниченность (реализация программы в четырех регионах РФ);
• небольшой перечень объектов недвижимости, разрешенных для приобретения (исключительно квартиры, причем в двух субъектах РФ – только в новостройках);
• невозможность воспользоваться льготными ипотечными программами;
• сложности с применением материнского капитала для выплаты, которые встречаются в ряде банков;
• более жесткие требования к приобретаемому жилью (объясняются распределением рисков по сделке между кредитором и клиентом);
• невозможность получения иностранцами.

Сильными сторонами действующей в России исламской ипотеки выступают:

• доскональное соблюдение требований религии;
• фиксация общей суммы сделки с невозможностью корректировки без согласия обеих сторон (и независимостью от текущей ключевой или рыночной ставки);
• отсутствие у заемщика обязательства страховать жизнь (причем некоторые банки, например, Сбер, к тому же берут на себя расходы на страхование недвижимости);
• участие кредитора в распределении рисков по сделке (плюс для клиента).

Особенности сделок с исламской ипотекой

В данном случае специфика кредитования в большой степени определяется тем, как работает исламская ипотека. Например, отсутствие ссудного процента приводит к фиксации стоимости жилья с некоторой наценкой. Причем сумма является твердой и должна быть заплачена кредитору. Что делает досрочное погашение ипотеки попросту невыгодным для заемщика, так как не ведет к снижению общей переплаты по сделке.

Еще одна особенность исламской ипотеки становится следствием равномерности распределения рисков между кредитором и клиентом. Она выражается в ужесточении требований к жилью со стороны банков. В том числе – с точки зрения проводимой оценки рыночной стоимости объекта, которая часто оказывается ниже ожидаемой клиентом.

Насколько востребован этот продукт

Количество мусульман в России постоянно увеличивается. По разным причинам: из-за роста эмиграции, вследствие высокой рождаемости в преимущественно исламских регионах, в результат принятия российского гражданства выходцами из Азии и т.д. По разным оценкам численность мусульман на сегодня составляет не менее 10% всего населения страны. То есть, как минимум, 14,5 миллиона.

Очевидно, что далеко не все из них являются религиозными людьми. Но в любом случае количество потенциальных потребителей исламской ипотеки исчисляется даже не сотнями тысяч, но миллионами человек. Поэтому необходимо признать хорошие перспективы рассматриваемого банковского продукта, по крайней мере – в течение нескольких следующих лет. Хотя не текущем финансовом рынке страны исламская ипотека еще не играет серьезной роли.

Условия программы исламской ипотеки в России

Некоторые из условий ипотечного кредитования по нормам шариата были указаны выше. Важно отметить, что каждый банк разрабатывает собственный продукт, который может заметно отличаться от альтернативных вариантов других участников рынка. Поэтому имеет смысл привести основные параметры ипотеки Мурабаха, предлагаемые Сбербанком, а именно:

• лимит финансирования – от 300 тыс. до 100 млн. рублей;
• длительность ипотеки – до 20 лет;
• начальный платеж – не менее 20% (разрешено использование средств семейного капитала);
• размер регулярной выплаты – фиксированный на весь срок действия договора;
• стоимость жилья определяется с наценкой.

Требования к заемщикам исламской ипотеки

Как и в предыдущем разделе, приводятся условия финансирования от Сбербанка, который предъявляет к получателям продукта ипотека Мурабаха следующие требования:

• российское гражданство;
• возраст – от 18 (на момент оформления) до 60 (на момент выплаты всей стоимости жилья) лет;
• официальное трудоустройство и стаж работы на последнем месте – от 3 месяцев.

Какие банки предлагают исламскую ипотеку в России

Среди крупных участников рынка активным продвижением исламской ипотеки в России занимаются два банка. Оба уже упоминались в статье выше. Речь идет о СберБанке и Ак Барс Банке.

Где можно купить квартиру по исламской ипотеке

Возможность официального оформления халяльной ипотеки распространяется на четыре региона России. Все они были перечислены выше: Чечня, Дагестан, Башкортостан и Татарстан.

Регулирование исламской ипотеки на законодательном уровне

В настоящее время базовым для халяльной ипотеки законодательным актом выступает № 417-ФЗ (датируется 04.08.2023). Он регламентирует правила партнерского финансирования и принципы проведения эксперимента по его применению в четырех субъектах РФ. Положения № 417-ФЗ дополняют другие нормативные документы, включая ГК РФ, несколько ФЗ и т.д.

FAQ

Что такое исламская ипотека?

Исламская ипотека – это ипотечный кредит, правила выдачи которого полностью отвечают нормам шариата.

В чем ее основные особенности?

Речь идет о двух ключевых требованиях мусульманской религии. Первое заключается в запрете на ссудный процент. Второе выражается в партнерских отношениях кредитора и заемщика, что означает равномерное распределение между ними рисков сделки.

В каких регионах России можно официально оформить исламскую ипотеку?

Начиная с сентября 2023 года исламская ипотека на основании партнерского финансирования действует на территории четырех субъектов РФ: Башкортостане, Татарстане, Чечне и Дагестане. Программа реализуется в порядке эксперимента с неопределенным сроком действия.

Вывод

1. Исламская ипотека – банковский продукт, предусматривающий выдачу кредита на приобретение жилья с учетом норм шариата.
2. Главными особенностями халяльной ипотеки выступают: отсутствие ссудного процента и равномерное распределение рисков между кредитором и заемщиком.
3. С сентября 2023 года на территории четырех регионов РФ проводится эксперимент по продвижению исламской ипотеки в формате партнерского финансирования.
4. Суть программы заключается в фиксации стоимости приобретаемого жилья с наценкой и последующей выплатой всей суммы в рассрочку.
5. В остальном условия кредитования напоминают обычную ипотеку: длительный срок, большая сумма, равные выплаты до полного закрытия долга.
6. Сегодня исламскую ипотеку выдают преимущественно два банка: СберБанк и Ак Барс Банк.
7. Услуга еще не пользуется большим спросом, но имеет отличные перспективы, так как количество мусульман в России достаточно велико (около 10% или 14,5 млн. человек) и оно постоянно растет.