Ипотека в России – условия 2025 года

Ипотека в России является самым доступным способом получения в банке крупной суммы кредита на разные цели. Ипотечных программ кредитования множество, есть льготные кредиты с субсидированием процентной ставки государством, специальные предложения ипотеки от застройщика и стандартные предложения банков. Знать про ипотеку, ее возможности, условия и требования важно любому, кто проживает и работает в России, т. к. с ее помощью можно не только приобрести жилье, но и открыть или расширить свой бизнес, заняться инвестированием. Мы расскажем все про ипотеку, кому дают кредиты, на каких условиях в 2025 году можно ее получить, какое имущество можно приобрести в кредит, какие ипотечные программы предлагают сегодня банки.

Что такое ипотека

Ипотека – это вид кредитования в банках под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. В случае невыполнения должником своих обязательств по выплате кредита кредитор получает право на реализацию заложенного в обеспечение недвижимого имущества для погашения долга.

Виды ипотеки в России:

• на покупку жилья;
• на строительство дома;
• на покупку дачи, гараж-места, другой нежилой недвижимости;
• на приобретение земельного участка;
• на покупку коммерческой недвижимости;
• на другие цели.

Основания возникновения ипотеки и её регулирование

Основа возникновения, действия, прекращения и прочие аспекты отношений, связанных с ипотечным кредитованием, регулируются положениями Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке» (www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/). Этот документ регулярно обновляется, последний раз изменялся 12 июня 2024 года.

В соответствии с законодательным актом ипотека может быть в силу договора и в силу закона.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона – это вид ипотеки, когда залогом выступает приобретаемое заемщиком за счет кредита банка недвижимое имущество.

Такая ипотека осуществляется в случаях, установленных законом, например:

• когда осуществляется продажа недвижимости в кредит;
• в случае приобретения квартир и жилых домов с использованием кредитных средств;
• при покупке земельного участка с привлечением заемных ресурсов;
• при регистрации договора долевого участия в строительстве.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с регистрацией права собственности приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку. Правоустанавливающим документом при этом выступает договор, по которому выступает ипотека в силу закона. Например, это может быть кредитный договор или договор целевого жилищного займа.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора предполагает использование в качестве залога для выполнения финансовых обязательств заемщика жилья, находящегося у него в собственности. Такие кредиты могут быть использованы не только на покупку недвижимости, но и на другие цели. Процедура регистрации ипотеки осуществляется после передачи прав собственности.

Основанием возникновения ипотеки в силу договора является ипотечный договор.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

В соответствии со ст.5 закона №102-ФЗ предметом ипотеки в силу закона могут выступать:

• жилая недвижимость – жилые дома, квартиры и их части;
• земельные участки, с учетом установленных в законодательстве ограничений;
• любая коммерческая недвижимость, применяемая в предпринимательских целях – здания, сооружения и т. д.;
• постройки для личного пользования – садовые дома, гаражи и пр.;
• воздушные и морские суда, а также суда, плавающие по внутренним водам;
• машино-места.

При этом самостоятельным предметом ипотеки не может выступать часть имущества, если его раздел в натуре невозможен.

Требования к предмету ипотеки в силу договора устанавливает банк-кредитор.

История ипотеки в России

Истории ипотеки в России уже почти 300 лет. Началась она с момента, как в 1754 году дворянские банки начали выдавать ссуды под залог поместий. Доступны такие предложения только богатым помещикам, однако из-за отсутствия регулирования, величина задолженности перед банками в разы превышала стоимость залога, а поместья перезакладывались неоднократно под различные обязательства.

В дальнейшем ипотечное кредитование в России прекратилось по указу Александра II и возобновилось после отмены крепостного права. Тогда кредиты начали выдавать крестьянам под залог земельных участков.

К 1914 году ипотечное кредитование стало доступным для широкого круга населения. В основном кредиты выдавались под залог земли.

Начиная с 1939 года появляются первые программы индивидуального жилищного строительства и разрабатываются законодательные положения, регулирующие ипотечные сделки.

С 1992 года начал действовать Закон «О залоге», а с 1998 года – Закон «об ипотеке».

С начала 2000-х годов в России начала действовать двухуровневая модель ипотечного рынка:

1. Коммерческие банки, занимающиеся ипотечным кредитованием.
2. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) – финансовый институт развития в жилищной сфере. Его задачами являются обеспечение доступности ипотечного кредитования для населения и содействие поддержанию ликвидности банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты гражданам.

Для смягчения условий выдачи кредитов и расширения доступности ипотечных кредитов банки и застройщики начали разрабатывать специальные схемы покупки жилья в кредит. Так появилась траншевая ипотека, субсидирование процентных ставок, рассрочки с трансформацией в ипотеку.

Начиная с 20-х годов 21 века работают льготные программы кредитования отдельных категорий заемщиков под сниженный процент.

С 1 января 2025 года в России начинает действовать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который может ликвидировать спецпредложения от банков и девелоперов. Теперь банки будут обязаны предоставлять клиентам детальную информацию о кредитных договорах с пояснением специфических терминов, предупреждать о потенциальных рисках и воздерживаться от использования кредитных схем, которые считаются рискованными по мнению Банка России.

В Стандарте обозначены меры по предотвращению использования аккредитивов, программ кешбэка, субсидированных застройщиками процентных ставок, ипотечных продуктов с траншевой системой и других подобных предложений.

Показатели ипотечного рынка

По состоянию на конец 2024 года ипотечный рынок находится в нестабильном состоянии. Его показатели говорят о сокращении ипотечных сделок в связи с ужесточением условий по госпрограммам и повышением ставки рефинансирования ЦБ РФ. По мнению экспертов темп роста ипотечного рынке в 2024 году снизиться по сравнению с 2023 годом почти на 10%, что является значимым. При этом рост обеспечивается за счет ипотечных программ с господдержкой, их доля в продажах сегодня составляет более 80%.

Данные статистики говорят о том, что в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) в связи с завершением в июле 2024 программы льготной ипотеки снизились продажи новостроек. Например. в столице количество договоров ДДУ в июне составило 10469, а по итогам августа только 5 008.

Средняя ставка по стандартным ипотечным кредитам на конец 2024 года 24–25% годовых, если регулятор продолжит повышать ключевую ставку, сдерживая инфляцию, она будет продолжать свой рост. Снижение ставок стоит ждать только после стабилизации рынка и снижения ставки рефинансирования. Это будет зависеть от геополитической ситуации и экономических условий в стране и мире.

Таким образом, в настоящее время оформлять ипотечный кредит стоит либо заемщикам, которые могут воспользоваться социальными ипотечными программами с льготной процентной ставкой, либо в исключительных случаях, например, когда вы ждете поступление крупной суммы, достаточной для погашения долга.

Виды ипотечных программ

Все ипотечные программы, работающие в банках РФ, можно разделить на два типа: с господдержкой и коммерческие.

Разберем их основные условия.

Ипотека c господдержкой

Программа действовала до 1 июля 2024 года во всех регионах РФ.

Взять ипотеку с господдержкой мог любой совершеннолетний гражданин России, в любом семейном положении. Основное условие — ипотека выдавалась только на недвижимость от застройщика.

Условия:

• Ставка — не более 8%.
• Максимальная сумма кредита — 6–12 млн руб. в зависимости от региона.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 30%.

Семейная ипотека

Срок действия семейной ипотеки – до 31 декабря 2030. Программа предназначена для семей с детьми. Кредит можно оформить на приобретение строящегося или готового жилья у застройщика или на строительство жилого дома аккредитованным в банке подрядчиком на имеющемся или приобретаемом участке.

Семейный кредит ипотеку смогут оформить:

• Семьи, в которых есть хотя бы один ребенок младше шести лет с гражданством РФ.
• Семьи, обитающие в небольших городах с населением до 50 тысяч человек, с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста, за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей. Ипотеку для покупки или строительства дома можно оформить в любом регионе.
• Семьи с двумя несовершеннолетними детьми, живущие в регионах с низкими объемами строительства или тех, у которых есть индивидуальные программы развития, всего таких регионов насчитывается 35.
• Семьи, в составе которых есть ребенок с инвалидностью.

Условия:

• Сумма выдачи до 80% стоимости приобретаемой недвижимости, максимально 30 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 15 млн ₽ в иных регионах. Базовый лимит на выдачу соответственно до 12 и 6 млн ₽.
• Срок 12 месяцев – 30 лет с возможностью досрочного погашения.
• Процентная ставка до 6%.

Ипотека с материнским капиталом

Ипотека с материнским капиталом является важным инструментом государственной поддержки семей, стремящихся улучшить свои жилищные условия и обеспечить комфортное будущее для себя и своих детей. Это способствует росту благосостояния семей и, в конечном счете, оказывает положительное влияние на демографическую ситуацию в стране.

Сертификат на материнский капитал предоставляет заемщику право внести полученные средства либо в качестве первоначального взноса по любой ипотечной программе, либо погасить им действующий ипотечный кредит на покупку жилья. В 2025 году сумма составит 676 тыс. руб. при рождении первого ребенка и 217 тыс. руб. при рождении второго.

Военная ипотека

Военная ипотека – это льготный кредит для участников НИС, которые имеют право на получение целевого жилищного займа на основании Федерального закона №117-ФЗ. Предоставляется он на покупку квартиры в новостройке, на вторичном рынке, готового дома, таунхауса. Условия:

• Ставка — от 6%.
• Максимальная сумма кредита — до 4,7 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 5%.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Дальневосточная ипотека действует в областях Дальневосточного Федерального Округа и сухопутной зоны Арктики.

Воспользоваться ей могут отдельные категории заемщиков, в т. ч.:

• Супруги в возрасте до 35 лет включительно.
• Граждане до 35 лет с несовершеннолетним ребенком.
• Участники программы «Дальневосточный или арктический гектар».
• Работники государственных медицинских и образовательных в ДФО или в Арктике.
• Участники СВО и члены семей тех, кто погиб на СВО.
• Вынужденные переселенцы с территорий СВО.
• Работники предприятий ОПК на Дальнем Востоке или в Арктике.

Условия:

• Ставка — до 2%.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Максимальная сумма кредита — до 6-9 млн руб. в зависимости от приобретаемого жилья.
• Максимальный срок — 20 лет.

Срок действия программы – до конца 2030 года.

Ипотека для IT-специалистов

Срок действия программы «Ипотека для IT-специалистов» до конца 2024 года. В рамках льготной программы сотрудники IT-компаний могут купить квартиру в новостройке или построить частный дом. К работодателю выставляется ряд условий: наличие аккредитации, получение налоговых льгот, требование нахождения не в Москве и не в Санкт-Петербурге.

Условия:

• Ставка — 6%.
• Максимальная сумма кредита — до 9 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.

Сельская ипотека

Оформить сельскую ипотеку можно на приобретение или строительство жилья в сельской местности с населением до 30 тыс. человек.

Условия:

• Ставка — 0,1–3%.
• Максимальная сумма кредита — до 6 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.

Программа действует бессрочно.

Иные виды ипотечных программ

Коммерческие виды ипотечных программ зависят от условий предоставления кредита. В таблице приведены основные параметры выдачи по состоянию на ноябрь 2024 г.:

Узнавать актуальные условия выдачи ипотечных кредитов в конкретных банках удобно на Сравни.

Что будет, если ключевую ставку снова повысят

Многие эксперты сегодня говорят о том, что к концу 2024 года Банк России может продолжить ужесточать денежно-кредитную политику и поднимет ключевую ставку еще на 2–3 п., до 22–23%. Этому способствует преобладание проинфляционных рисков, а также высокая траектория по инфляции.

Это приведет к дальнейшему росту ставок по ипотеке, и снижению спроса на ипотечные коммерческие кредиты.

Если будет происходить повышение ключевой ставки, это не окажет влияние на количество выдач по кредитам с субсидируемой ставкой. Льготный кредит на покупку жилья останется самым востребованным вариантом ипотечного кредитования. Однако может возникнуть проблема недостаточности объемов финансирования льготных ипотечных программ, в связи с чем банки могут приостанавливать выдачу таких кредитов.

FAQ

Какая перспектива у ипотеки в России?

Несмотря на предлагаемые банками условия ипотечного кредитования, перспектива у ипотеки в России положительная. Для многих граждан России это единственный способ приобретения собственного жилья, поэтому темпы выдачи могут замедлиться, однако остановки не будет. Тем более, что есть льготные ипотечные программы, доступные достаточно широкому кругу потенциальных заемщиков.

По прогнозам экспертов в течение 2025 года начнется постепенное снижение ключевой ставки, что приведет к снижению процента по коммерческим программам. Действующие заемщики всегда могут рассчитывать на рефинансирование задолженности под более лояльные проценты. Более далекий прогноз сделать сегодня практически невозможно.

Возможно ли изменение условий кредитования по ипотечным программам с господдержкой в 2025 году?

Менять условия льготных программ могут при изменении экономической ситуации в стране, геополитической ситуации в мире, если Регулятор почитает нужным. На протяжении действия льготных программ условия менялись уже неоднократно. Например, при продлении срока действия семейной ипотеке до 2030 года, изменились требования к заемщикам и условия выдачи кредита, изменялись условия и по IT-ипотеке. Поэтому, если вы думаете взять ипотеку и подходите под требования программ с господдержкой, оформить кредит лучше в ближайшее время.

Вывод

В настоящий день банки предлагают не лучшие условия по коммерческой ипотеке.

Ставка достигает 25–30 и более процентов годовых, требуется внесение крупного первоначального взноса, ужесточаются требования к заемщикам.

Оформление ипотеки по льготным ипотечным программам пока возможно под минимальный процент, только оно доступно отдельным категориям заемщиков.

В 2025 году брать ипотеку будет выгодно заемщикам, подходящим под требования льготных ипотечных программ.