Ипотечный кризис в США и в России

Мировой финансовый кризис 2008 года назревал давно, но ключевым «спусковым механизмом» стало обрушение рынка недвижимости в США. Предпосылки уже хорошо изучены:

• банки дают много кредитов под низкие проценты;
• жилья строится все больше, приобрести его даже с займами уже не получается;
• на фоне завышенного предложения цены начинают сокращаться;
• после падения платежеспособности заемщиков рынок обваливается стремительными темпами.

Тревожные признаки в отечественной экономике отмечаются давно. Так, еще в 2017-м существенное уменьшение ставок привело к выдаче все большего числа ссуд. Однако говорить о чрезмерной закредитованности было еще преждевременно. Кроме того, говорить о бесконтрольности ипотечного рынка в РФ нельзя, его состояние тщательно отслеживают и принимают необходимые меры.

Что происходит сейчас в России?

Хотя переоценивать угрозу кризиса не стоит, нужно учитывать, что масштабы ипотечных обязательств бурно растут. Так, за первые 11 месяцев 2023 года ссуд на приобретение недвижимости выдали на 7 триллионов рублей, или почти на 70% больше, чем в 2022-м. При этом среднестатистическая ставка заметно снижалась благодаря пакетам государственной поддержки. Суммарный доход банков от жилищного кредитования за 2023 год достиг 3 трлн руб. И при неблагоприятном развитии событий это потенциально может вызвать проблемы.

Ипотечные программы от застройщиков

Однако отталкиваться только от финансовых показателей недостаточно. Сама схема ипотечного кредитования по умолчанию подразумевает риск кризисов. Чтобы застройщики могли отдавать свой долг новыми квадратными метрами, стоимость объектов должна неуклонно возрастать. Если она пойдет вниз, финансисты вынуждены будут пересчитывать заново стоимость залогов.

Финансовый регулятор полностью осознает эту ситуацию. Стабилизировать ее рассчитывают за счет управляемого охлаждения рынка. Делать это необходимо срочно, пока не возникла критическая масса необеспеченных долгов. Между тем, просрочки по ипотечным платежам за 2024 год выросли на 40%. В случае начала массовых продаж инвестиционная привлекательность жилья будет падать.

Обстановка в США

Ипотечный кризис в США привел к беспрерывной стоимости американского жилья в течение 11 лет, и пик прироста был достигнут в 2021 году — тогда частные дома на первичном рынке подорожали на 18%. Одновременно росло и предложение новых объектов: за 2022 год их количество увеличилось на 1,1%, чего раньше никогда не было. В лидеры вырвалась Калифорния, однако неуклонное ужесточение климатических условий резко взвинтило расценки на страховые полисы. В целом доступность недвижимости стала рекордно низкой. Казалось бы, создаются все условия для нового кризиса. Его возникновению мешает (временно) только один фактор — достаточно высокий уровень доходов. В 3 квартале 2024 года суммарная долговая нагрузка домохозяйств составила 66%, тогда как перед кризисом 2008 года она превышала 100%. Почти не встречается теперь ситуация, когда долг превосходит общую стоимость жилья. Также эксперты отмечают ужесточение требований к заемщикам — по сравнению с тем, что было 20 лет назад, плюс усиленное регулирование рынка, оперативное удаление оттуда всех сомнительных компаний. Наконец, значительная часть займов выдана под фиксированную процентную ставку или оформлена на максимально выгодных условиях.

Может ли произойти спад в скором времени?

Ничего удивительного в этом не было бы. Ставки по долгосрочным кредитам на покупку жилья стали сейчас такими же, как и годом раньше — 6,72% на 30 лет и 5,92% на 15 лет. При этом не учитываются различные комиссии и другие вспомогательные платежи. В результате потребители не могут приобрести себе недвижимость, спрос идет вниз.

Особенности кризиса в США и России

Несмотря на кажущуюся разность ситуаций — или даже благодаря ей — можно сказать, что ипотечные пузыри есть и в США, и в России. Правда, есть нюансы, связанные с механизмом развития кризиса. Если в американской практике первопричиной его выступает стремление залить экономику дешевыми кредитами (что влияет и на все другие сферы, а не только недвижимость), то в России первоисточником проблем выступают программы льготной ипотеки. Но следующий момент может оказаться одинаковым: как только центральный банк начинает ужесточать денежно-кредитную политику, «пузырь» стремительно сдувается. Нужна большая осторожность и аккуратность, чтобы предотвратить такое развитие событий. Застройщики и риэлторы вынуждены будут искать схемы, как распродать большое количество жилья.

Отметим, что не все эксперты высказывают панические ожидания. Часть аналитиков полагает, что застройщики просто должны приспособиться к менее комфортным, чем прежде, условиям. Отказ от субсидирования льготных займов поможет сформировать более честный и прозрачный рынок, который будет формироваться на конкурентной основе. Важно понимать, что без тех или иных потрясений эта трансформация все равно не пройдет. Задача государства и самой отрасли — обойтись «малой кровью», без сваливания в штопор. Теперь уже недостаточно просто предлагать самые лучшие в финансовом плане условия, с потребителями необходимо старательно работать, а от навыка такой работы девелоперы изрядно отучились в период низких ставок.

Насколько сильно могут упасть цены на недвижимость? Пока что сказать сложно, а имеющийся зарубежный опыт неоднороден. Так, в Дании в 1970-е годы бум на покупку жилья, вызванный ростом реальных доходов, обвалил расценки на 30–40%, а в Японии в начале 1990-х спад был десятикратным. Дополнительным отягощающим фактором в современной России является избыточная денежная масса, необеспеченная товарами и услугами.

FAQ

К чему привел ипотечный кризис в США?

Кризис 2007-2008 годов был известен как Великая рецессия и начался с коллапса на рынке недвижимости. Последствия кризиса проявились в виде краха ряда крупных инвестиционных и коммерческих банков, ипотечных кредиторов и страховых компаний. Международная финансовая система была почти разрушена и рецессия длилась в некоторых странах до 2011 года.

Что такое ставка по федеральным фондам?

Процентная ставка на основе которой банки занимаю и дают в долг оборотные средства на короткие сроки, как правило на 1-2 дня. В экономике это понятие называется overnight.

Вывод

Некоторые обстоятельства позволяют все же надеяться, что российская экономика ответит на этот вызов более эффективно, чем американская. В частности, более строгие критерии отбора заемщиков и сравнительно высокие проценты по кредитам несколько ослабляют негативное воздействие «пузыря». Правда, этот компенсирующий эффект будет зависеть еще и от изменения ставки рефинансирования; если она долго останется высокой, количество ипотечных банкротств будет расти. Профессионалы полагают, что оправданные кредитные ставки появятся не раньше 2026 года.