Ипотечный пузырь

Эффект лопнувшего мыльного "пузыря" на рынке недвижимости, который в 2008 году спровоцировал серьезный ипотечный кризис в США, негативно повлияв на экономики многих стран, сегодня беспокоит, как профессиональное сообщество кредиторов, так и простых граждан, особенно намеревающихся взять (или имеющих) жилищный займ.

Риск повторения подобной ситуации пугает всех. Особенно, если учесть, что в 2017 году в России было заключено около 1 млн. ипотечных договоров, а в текущем году данный показатель запланирован уже на уровне 1,1 млн.

Что это такое?

В общем смысле, ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не только не могут вернуть кредит, но и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом.

И чем большее количество кредитополучателей оказываются неспособны вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь, и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва».

Привести к этому может совокупность причин.

Что произошло в 2008 году?

Самым крупным подобным пузырем (брызги от разрыва которого накрыли весь мир) стал кризис, разразившийся в 2008 году в Соединенных Штатах. Произошел буквально обвал рынка жилья из-за повсеместного увеличения просрочек или невыплат по займам.

При этом началось повальное изъятие домов и квартир должников в пользу банков и кредитных организаций. Крах ипотечного рынка немедленно спровоцировал обвал практически всех акций и облигаций Америки и снижение биржевой активности.

Причины.Нужно понимать, что к подобной экономической катастрофе привело не одно, а целый комплекс обстоятельств, каждое из которых по отдельности никак не смогло бы настолько обрушить финансовый рынок, как это случилось в 2008 году. Основные причины кризиса следующие:

• снижение в 2004 году ставки ФРС до минимальных значений (1%) и появление в стране огромного количества «дешевых» денег;
• появление большого количества кредитов с привлекательными для граждан США условиями и просто смешными первоначальными взносами;
• стремительное (на этом фоне) развитие ипотечного рынка с увеличением спроса на недвижимость, когда сотрудники банков и кредитных учреждений раздавали доступные кредиты, что называется, направо и налево, не особо заботясь о платежеспособности клиентов, ведь задолженность всегда можно было компенсировать залоговым объектом (как они полагали);
• резкий рост жилищного строительства, приведший к значительному перепроизводству;
• снижение (сначала относительно плавное) цен на рынке недвижимости из-за того, что предложение превысило спрос;
• рост ставки ФРС (после рекордно низкого уровня) сразу в несколько раз (с 1% до 6%) в течение короткого (3-4 года) промежутка времени;
• снижение (на этом фоне) платежеспособности заемщиков;
• резкое снижение спроса (который и так не дотягивал до уровня предложения) на рынке недвижимости, и, как следствие, обвал цен.

В итоге, должник не мог вернуть кредит из-за падения своих доходов, а банк не мог компенсировать затраты по займу залоговым объектом, поскольку рыночная цена на него стала значительно меньше размера выданного кредита.

Ситуация усугублялась и тем, что большинство ипотечных договоров заключались на условиях, по которым заемщик отвечал перед банком только залоговым объектом и взыскать с него задолженность за счет другого имущества было невозможно.

Могут ли события повториться?

Как полагают некоторые эксперты, пузырь на российском рынке ипотечного кредитования может вырасти, но не из-за резкого роста объемов кредитования, а из-за высоких процентных рисков, возникающих на балансах кредитных организаций. Например, когда банки выдают займ по фиксированной ставке на длительный срок, но не обладают достаточными фондами.

Впрочем, большая часть аналитиков уверена: повторение американского сценария маловероятно. Во-первых, государство достаточно жестко контролирует банковский сектор, отзывая лицензии у кредитных организаций, проводящих рискованную политику на рынке. Во-вторых, ипотечные займы, при которых заемщик отвечает перед банком только залоговым объектом, в России выдаются крайне редко.

Ипотечный пузырь в России

Тревога у экспертов на рынке ипотеки РФ связана с существенным снижением ставок по ипотечным кредитам в 2017 году. Если недавно они были на уровне 13-14%, то сегодня много предложений с уровнем выплат в 9-10%. Для простого гражданина существенно упрощается получение ипотечного кредита с одновременным снижением платежной нагрузки. В свою очередь, это привело к резкому увеличению числа кредитополучателей.

Ипотечный рынок РФ стал одним из немногих сегментов отечественной экономики, в которых отмечается не только быстрый рост, но и постоянное его ускорение. Способствуют увеличению спроса на кредиты и различные государственные программы рефинансирования и субсидирования, которыми правительство стремиться улучшить демографическую ситуацию в стране.

Тем не менее, большинство экспертов единогласно заявляют, что предпосылок для надувания ипотечного "пузыря" сегодня нет никаких. Конечно, ставка рефинансирования ЦБ стала несколько ниже, но она не опустилась до рекордно низкого (и ничем не обоснованного) значения. Ипотека страхуется. Общий уровень задолженности по жилищным займам значительно ниже этого показателя в других странах.

А для появления «пузыря» общая закредитованность должна достигнуть 40 триллионов рублей, что существенно выше самых оптимистичных прогнозов Агентства Кредитования. Размер просроченной задолженности (более 90 дней) сегодня находится на низком уровне – всего около 2,34%.

Достигается такая величина, в том числе, и за счет программ рефинансирования и субсидирования займов, которыми государство активно поддерживает малообеспеченных граждан. Это также свидетельствует о благоприятной ситуации на рынке ипотечного кредитования.

Кроме того, несмотря на увеличение спроса, жилищные займы в России все еще не стали массовым продуктом. По данным статистики, только треть граждан РФ, желающих приобрести недвижимость, собираются воспользоваться кредитом.

Ипотечный пузырь в США

Сегодняшнее сравнение ипотечного рынка РФ с ситуацией, возникшей в течение 3-4 лет в Америке, совершенно некорректно. Главным образом потому, что количество американцев, начавших «сломя голову» влезать в долги, было просто огромным. Однако напрасно полагать, что вина за кризис 2008 года лежит всецело на беспечных гражданах США, которые бездумно набрали дешевых кредитов и, в итоге, оказались не в состоянии выплатить их.

Гораздо большая ответственность лежит на финансовых учреждениях, которые, зная о возможных рисках, спешили воспользоваться благоприятной ситуацией в стране (дешевые деньги, рост спроса на недвижимость и т.д.) и обогатиться в течение короткого промежутка времени.

Кредиты раздавались практически всем желающим, а убытки из-за возможной неплатежеспособности заемщика предполагалось покрыть залоговой недвижимостью. Однако резкий обвал цен на недвижимость привел к краху на финансовом и строительном рынке США, а позднее спровоцировал и начало мирового кризиса, в том числе и в экономике РФ (рынок недвижимости в РФ тогда тоже значительно и надолго «просел»).