Ипотечные облигации

Сегодня существует множество вариантов инвестирования. Благодаря многим можно получать пассивный доход. Один из них – это ипотечные облигации. Расскажем, что это такое, какие они бывают, в чём преимущества и недостатки.

Что такое ипотечные облигации?

Ипотечные облигации – это долговые ценные бумаги. Их принцип работы можно описать следующим образом:

Ипотечные программы от застройщиков

• Банк выдаёт своим клиентам ипотечные кредиты. Их может выкупать ипотечный агент.
• Из этих кредитов формируется общий пул (ипотечное покрытие). В одном пуле состоят кредиты со одинаковыми характеристиками.
• Под один или несколько пулов банк или ипотечный агент выпускают ценную бумагу.

Эту ценную бумагу выкупает инвестор. Способ перепродажи долга в виде ипотечной облигации носит название секьюритизации.

Кому и для чего нужны ипотечные облигации?

В первую очередь ипотечные ценные бумаги нужны инвесторам. Благодаря им они получают пассивный доход от кредитных платежей.

Банки же, продав долги по ипотеке в виде бумаг, также имеют прибыль. Полученные деньги за продажу они могут пустить в выдачу новых кредитов. Происходит увеличение количества сделок и общего дохода.

Виды ипотечных облигаций

Принято выделять три вида ипотечных ценных бумаг:

1. Однотраншевые.
2. Многотраншевые
3. Балансовые.

Однотраншевые или агентские ипотечные облигации больше всего пользуются спросом. По этой схеме один выпуск ценной бумаги предоставляет один пул кредитов.

Многотраншевые или структурированные ипотечные облигации – ценные бумаги, которые выпускаются старшим и младшим траншами. В этом варианте один пул кредитов предоставляет два выпуска облигаций. Инвесторы старшего транша получают доход от ипотечных платежей первыми, младшего транша – вторыми.

Балансовые ипотечные облигации – это классические облигации банка, в которые может входить не только недвижимость и ценные бумаги, но и ипотечный пул. При этом кредиты остаются на правах у банка. Владелец таких ценных бумаг имеет сразу два риска. Первый - заёмщик ипотеки может её не выплатить. Второй – сам банк может обанкротиться.

Купонный доход и номинал облигации

Выплаты по ипотечным облигациям повторяют выплаты по ипотеке. В назначенный срок держателям ценных бумаг поступают купонный доход и часть номинала облигаций.

Купонный доход – это процент от номинальной стоимости ипотечных облигаций. Этот доход инвесторам обеспечивает банк.

Номинал облигации – это стоимость ипотечной облигации. Её устанавливает банк.

В зависимости от того, сколько заемщики внесли по ипотеке, формируется часть номинала. Эту сумму регулярно получают держатели ипотечных ценных бумаг. Эта система носит название амортизационной. С её помощью инвесторы быстрее получают назад свои изначально вложенные средства, а полученные выплаты снова могут пустить в облигации.

Остаток части номинала выплачивается в дату погашения облигации.

Типы купонов по ипотечным облигациям

Существует четыре типа купонов по ипотечным ценным бумагам.

1. Нулевой купон. Такой купон не подразумевает купонного дохода. Его цена ниже номинальной. Прибыль держатель ипотечной облигации получает при погашении по номиналу.
2. Фиксированный купон. При владении этим купоном инвестору всегда поступают одинаковые выплаты.
3. Переменный купон. Позволяет получать разные суммы выплат. В этом варианте владелец ипотечной облигации знает только размеры купонов до установленной даты.
4. Плавающий купон. Его размер зависит от какого-то другого финансового параметра. Обычно от ставки Банка России. Держатель ипотечной облигации с таким купоном не имеет заранее точной суммы ожидаемой прибыли.

Преимущества и недостатки ипотечных облигаций

Любая инвестиция имеет свои плюсы и минусы. Прежде чем вкладывать свой капитал в ипотечные облигации, необходимо знать их преимущества и недостатки.

Преимущества ипотечных обязательств:

• Надёжность. Если заёмщик ипотеки не сможет её выплатить, его жильё будет продано, чтобы погасить долг перед банком. Из вырученных денег держателю ценной бумаги возместят убытки.
• Большая доходность. По сравнению с банковскими депозитами прибыль от ипотечных облигаций выше. Кроме того, процентная ставка всегда фиксированная, поэтому инвесторы могут получать стабильный доход.
• Открытость и понятность. Вкладчики чётко знают, куда идут их средства, когда и какой доход они получат. Ипотечные облигации защищаются законом (ФЗ № 152).

Недостатки:

• Риск потерять часть дохода. Если заёмщик ипотеки погасит её досрочно, банк недополучит финансовую прибыль, и убытки заденут держателя ценной бумаги. В лучшем случае банк может всё компенсировать, но на практике такое встречается редко.
• Долгий срок погашения ипотеки.  Если она была выдана на 30 лет, то в течение этого времени инвестор ипотечной облигации не сможет забрать свои деньги.
• Невозможный прогноз финансового рынка. В течение длительного времени действия ипотечной облигации знать заранее, что будет с экономикой страны через 10-15 лет, трудно.

Ипотечные облигации в России

Несмотря на то, что первые ипотечные облигации в России были выпущены в 2003 году, широкую популярность на сегодняшний день они пока не обрели.

Лишь в последние годы рынок ипотечных ценных бумаг начал активизироваться. Это связано с различными финансовыми льготными программами. Они стали подталкивать людей чаще брать кредиты. Из-за этого банальная нехватка денег у банков будет стимулировать их на привлечение инвесторов.

Уже создана крупная компания, которая является ипотечным агентом. Она называется «ДОМ.РФ». У этой компании есть соглашения с ведущими банками (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк). Пока в выпуске ипотечных облигаций на российском рынке лидирует именно она. В июле-сентябре 2024 года на площадке «ДОМ.РФ» было реализовано 6 сделок секьюритизации ипотеки на рекордные 435 млрд рублей за квартал. В итоге объём ипотечных облигаций превысил 1,8 трлн рублей на 30.09.2024.

FAQ

Для чего банки выпускают ипотечные облигации?

Цель выпуска ипотечных обязательств – увеличение оборотных средств. Фактически это перепродажа долга третьим лицам за невысокий процент. Таким образом, банк сохраняет уровень деловой активности и получает дополнительные инвестиции.

Почему операции с ипотечными облигациями безопасны?

Все сделки регулируются и защищены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ. Любые мошеннические операции с ними практически исключены.

Вывод

Ипотечные обязательства гарантируют стабильную прибыль, так как процент по ним не меняется и купонный доход тоже гарантирован, даже при изменении ключевой ставке. Если клиент не сможет выплатить ипотеку, банк вернет средства, вложенные в долговые бумаги после продажи залога, а значит риск снижения ликвидности исключен.