102 ФЗ об ипотеке, с последними изменениями

Основным документом принятым, чтобы регулировать ипотечные сделки, является Федеральный закон N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Его положения стоит изучить всем, кто собирается приобретать недвижимость в кредит.

Мы расскажем, что это за закон, про его структуру, последние изменения, приведем выдержки основных элементов закона, объясним главные.

Структура закона

Закон №102 ФЗ об ипотеке был принят в 1998 году. Его цель – обеспечение всестороннего правового регулирования в сфере ипотечного кредитования. На сегодняшний день в законе 14 глав и 79 статей, подробно раскрывающих и юридически определяющих все аспекты ипотечного кредитования, в соответствии с ГК РФ.

Рассмотрим подробнее содержание глав.

I глава. Основные положения

Глава содержит основание возникновения ипотеки и ее регулирование:

«По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

(п.1 ст.1 Закона №102-ФЗ)

Глава устанавливает, какие обязательства и требования обеспечивает ипотека, какое имущество может являться предметом залога:

• жилые дома;
• квартиры;
• части квартир, состоящие из изолированных комнат;
• дачи;
• хозяйственные постройки;
• земельные участки;
• имущество для бизнеса;
• машино-места;
• воздушные морские суда.

Устанавливает особенности ипотеки имущества, находящейся в общей собственности:

• Если собственность общая совместная – требуется согласие всех собственников.
• Если собственность общая долевая – согласия других собственников не требуется.

II глава. Заключение договора об ипотеке

В этом разделе подробно описаны правила заключения и регистрации ипотечного договора.

Что должен содержать договор об ипотеке:

«В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

(ст.9 Закона №102-ФЗ)

Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

III Глава. Закладная

В главе дано понятие закладной:

«Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой».

(ст.13 п.2 Закона №102-ФЗ)

Определены содержание и форма закладной, а также процесс регистрации и порядок осуществления прав.

Что должна содержать закладная:

• Название документа.
• Номер – номер регистрации ипотеки.
• Имя залогодателя и его идентификационные данные.
• Имя первоначального владельца закладной и его идентификационные данные.
• Номер кредитного договора.
• Имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем.
• Сумма и срок уплаты обязательства.
• Описание объекта недвижимости.
• Оценочная стоимость недвижимости.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Указание на обременение имущества в силу закона.
• Возможность взыскания имущества во внесудебном порядке (при наличии).
• Подписи залогодателя и должника.
• Сведения о государственной регистрации ипотеки.
• Дата выдачи.

Глава также устанавливает возможность использования электронных закладных, порядок их выдачи и внесения изменений.

IV Глава. Государственная регистрация ипотеки

Здесь описывается, как регистрируется ипотечный договор, и условия изменения регистрационной записи по ипотеке или залогу недвижимости.

«Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"».

(ст.19 Закона 102-ФЗ)

Как проходит государственная регистрация договора об ипотеке:

• Ипотека оформляется в Росреестре.
• Для этого требуется совместное заявление сторон.
• Сделка заносится в Единый государственный реестр недвижимости, что и подтверждает факт возникновения ипотеки в силу закона.
• С момента регистрации в ЕГРН договор считается заключенным и возникает обременение заложенного имущества.

Также определяется размер государственной пошлины и порядок снятия обременения с имущества.

V Глава. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке

Глава устанавливает, что залогодатель вправе пользоваться заложенным имуществом, но не допускать его ухудшения и уменьшения стоимости. Он обязан ремонтировать заложенное имущество и содержать в надлежащем состоянии.

Закон обязывает залогодателя обеспечивать сохранность залога через страхование в пользу залогодержателя. Устанавливается порядок возмещения залогодателем ущерба при повреждении или утрате имущества.

Обязательному страхованию подлежит только сам недвижимый объект, страхование от невыплаты долга или процентов, здоровья заемщика проводятся на добровольной основе.

Залогодержатель имеет право производить проверки заложенного имущества как по документам, так и фактическое состояние.

VI Глава. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц

Здесь описаны условия передачи прав третьим лицам на приобретаемое в ипотеку имущество.

Предусмотрена возможность самостоятельной реализации залога залогодателем для погашения долга перед кредитором.

Заложенное имущество может быть передано залогодателем в аренду или во временное пользование:

«Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

• срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
• имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества».

(ст.40 Закона №102-ФЗ)

VII Глава. Последующая ипотека

В главе дано понятие последующей ипотеки и условия ее применения.

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)».

(ст. 43 Закона №102-ФЗ)

Определены условия и порядок повторного обременения имущества, а также правила государственной регистрации.

VIII Глава. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной

В данной части закона описывается право банка передавать требования долга другим лицам при нарушении заемщиком обязательств. Устанавливается порядок передачи прав на закладную.

IX Глава. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Глава устанавливает основания и порядок судебного взыскания на предмет залога, а также варианты разрешения спорных вопросов.

«Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное».

(ст.50 Закона №102-ФЗ)

Установлено, что, если нарушение, допущенное должником, незначительно, а величина требования залогодержателя несоизмерима со стоимостью заложенного имущества, обращение взыскания на имущество в судебном порядке не допускается.

X Глава. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Заложенное имущество реализуется через публичные торги по месту нахождения имущества, если иное не предусмотрено настоящим законом.

Глава устанавливает правила проведения торгов по реализации недвижимости, а также основания для прекращения взыскания.

XI Глава. Особенности ипотеки земельных участков

Закон перечисляет виды участков, допустимых для залога, и регулирует права на постройки на заложенной территории, определяет порядок взыскания земли в зависимости от категории участка.

Установлено, что, если земля передана по договору аренды арендатору, он имеет право отдать в залог арендные права. Срок ипотеки не может быть больше, чем срок договора аренды земельного участка. Собственник земельного участка должен дать согласие.

XII Глава. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения

В главе определены сроки исполнения сторонами договора обязательств при приобретении предприятий, права заемщика и кредитора, а также правила взыскания заложенного имущества.

При ипотеке предприятия право залога распространяется на все его имущество. Одновременно в ипотеку передается земельный участок или право на его аренду, на котором находятся сооружения. Заложенными являются также права соарендатора земельного участка.

XIII Глава. Особенности ипотеки жилых домов, квартир и залога прав требования участника долевого строительства

Главой установлены правила залога жилых домов и квартир в многоквартирном доме, строящихся домов, а также порядок открытого аукциона в случае взыскания.

Не допускается ипотека недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Дома отдыха, летние домики, другие строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, могут быть предметом залога.

XIV Глава. Заключительные положения

О введении закона в силу.

Последние изменения закона

В Закон с 1998 года более 50-ти раз принимались различные изменения и дополнения, которые адаптировали его положения к современным условиям.

Последние изменения были приняты в июне 2024 года. Были внесены дополнения в ст. 37 «Отчуждение заложенного имущества». Статья дополнена п. 37.1 в соответствии с которым залогодатель-физическое лицо имеет право самостоятельно реализовать заложенное имущество для погашения обязательств по кредитному договору:

«Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее в настоящей статье - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - самостоятельная реализация залогодателем имущества)».

(п.1 ст. 37.1 Закона №102-ФЗ).

FAQ

Можно ли завещать заложенное имущество?

В соответствии со ст. 37 Закона №102-ФЗ залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Договор не может ограничивать это право.

В каких случаях может допускаться последующая ипотека?

Ст. 43 закона определяет, что последующая ипотека допускается, если на нее не установлен запрет в предшествующих действующих договорах об ипотеке.

Как осуществляется переход права собственности на квартиры, включенные в программу реновации жилищного фонда в городе Москва, в доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию?

Порядок и последствия перехода права собственности на такие квартиры определены в ст. 41.1 Закона №102-ФЗ.

Установлено, что регистрация перехода права собственности являются основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя и залогодателя. Условия ипотечного договора при этом не изменяются. Залогодержатель обязан письменно уведомить страховую компанию о замене предмета залога.

Вывод

Закон №102-ФЗ устанавливает правила заключения ипотечного договора, права и обязанности сторон в сделке, обязанность по государственной регистрации ипотеки, механизм реализации залогового имущества.

Залог не означает консервацию имущества, им можно пользоваться по назначению, но нельзя отчуждать.

Закон позволяет установить любые обязательства, предусмотренные для обеспечения ипотеки.

Собственник, предоставляющий имущество под залог, не обязательно должен быть заемщиком. Он может лишь использовать свое имущество в качестве обеспечения.

Прежде чем выбирать ипотечный кредит, обязательно ознакомьтесь с основными положениями Закона, правами и обязанностями залогодателя и кредитора.