Считается ли квартира в ипотеке собственностью

Ипотека — это один из самых распространенных способов приобретения жилья. Однако, возникает вопрос: если квартира куплена в ипотеку, кто является её собственником — банк или заемщик? Рассмотрим юридические тонкости и нюансы оформления такой собственности.

Квартира в ипотеке: считается ли она собственностью?

Согласно законодательству Российской Федерации, жилье, купленное в ипотеку, является собственностью заемщика с момента государственной регистрации права собственности. Однако, на эту квартиру накладывается обременение в пользу банка, пока кредит полностью не выплачен.

Основа права собственности

1. Регистрация права собственности:
• После подписания договора купли-продажи и ипотечного договора право собственности на жилье регистрируется в Росреестре на имя покупателя.
• В свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН будет указано, что объект находится в залоге у банка.
2. Обременение (залога):
   Пока ипотека не выплачена, квартира находится под обременением — это означает, что заемщик не может свободно распоряжаться недвижимостью (например, продать, подарить или заложить ее снова) без согласия банка.

Оформление квартиры в собственность при ипотеке

Рассмотрим порядок оформления квартиры в собственность при оформлении ипотеки.

Порядок оформления

1. Заключение договора купли-продажи:
   После выбора квартиры (на первичном или вторичном рынке) покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Если квартира покупается у застройщика, оформляется договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
2. Заключение ипотечного договора:
   Покупатель подписывает с банком ипотечный договор, в котором прописаны все условия кредита, включая срок, сумму и проценты.
3. Регистрация права собственности:
• Документы подаются в Росреестр для регистрации права собственности.
• Одновременно вносится запись о наличии обременения (ипотеки) в пользу банка.
4. Получение выписки из ЕГРН:
   После регистрации заемщик получает выписку, где указано его право собственности и факт залога.

Кто является собственником квартиры в ипотеке?

Заемщик:

• Согласно Гражданскому кодексу РФ, заемщик является полным владельцем недвижимости, если его право собственности зарегистрировано.
• Он может жить в квартире, сдавать её в аренду (с согласия банка), прописывать других лиц.

Банк:

• Банк выступает залогодержателем. Это не делает его собственником квартиры, но дает право на удовлетворение своих требований в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредиту (например, через продажу квартиры).

Когда банк становится собственником?

Если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному договору (например, не выплачивает кредит), банк может через суд обратить взыскание на залоговое имущество и продать квартиру. Только в этом случае банк становится временным собственником до момента реализации жилья.

Ограничения на использование квартиры в ипотеке

Пока квартира находится под обременением, заемщик ограничен в своих правах на неё:

1. Продажа или дарение: невозможно без письменного согласия банка.
2. Заложить квартиру повторно: квартира не может быть заложена другому кредитору.
3. Перепланировка: существенные изменения в квартире требуют согласования с банком.

После выплаты ипотеки: что происходит с собственностью?

После полного погашения ипотечного кредита заемщик становится полноправным собственником без обременений. Для этого необходимо:

1. Получить справку из банка о полном погашении кредита.
2. Подать заявление в Росреестр о снятии обременения.
3. Получить обновленную выписку из ЕГРН, где запись о залоге будет удалена.

Права и обязанности собственника квартиры в ипотеке

Права:

• Проживание в квартире.
• Регистрация (прописка) членов семьи.
• Сдача жилья в аренду (с письменного согласия банка).

Обязанности:

• Своевременная выплата ипотеки.
• Содержание жилья в надлежащем состоянии.
• Выполнение условий страхования (обычно это требование банка).

Вывод

Квартира, приобретенная в ипотеку, юридически считается собственностью заемщика, но находится под обременением до полного погашения кредита. Банк не является собственником, а лишь держателем залога, что позволяет ему защитить свои интересы.

После выплаты ипотеки заемщик становится полноправным владельцем без ограничений. Однако, до этого момента все действия с квартирой, кроме проживания и текущего использования, требуют согласования с банком.