Эскроу-счет: что это и как им воспользоваться

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, используемый для безопасного проведения сделок с недвижимостью, включая сделки по ипотеке. Деньги покупателя (или заемщика) временно хранятся на этом счете до выполнения сторонами всех условий договора. Только после того, как продавец выполнит свои обязательства (например, зарегистрирует право собственности на покупателя), средства переводятся ему.

Эскроу-счета активно применяются в России с 2019 года после вступления в силу закона № 214-ФЗ. Этот инструмент стал обязательным для сделок по долевому строительству, но используется также и в других случаях, включая ипотечные сделки.

Зачем нужен эскроу-счет при ипотеке?

Эскроу-счет решает ключевую проблему недвижимости – обеспечение безопасности сторон сделки, особенно при участии в долевом строительстве или покупке жилья с обременением.

Он нужен для:

• Защиты покупателя (заемщика). Деньги не передаются продавцу (застройщику или физическому лицу) до тех пор, пока покупатель не получит гарантию исполнения обязательств.
• Гарантий для продавца. Продавец уверен, что средства покупателя есть и будут перечислены сразу после выполнения условий договора.
• Контроля банком. Банк следит за движением средств и подтверждает выполнение условий.

Как работает эскроу-счет при ипотеке?

Процесс использования эскроу-счета включает несколько этапов:

1. Открытие счета. После одобрения ипотеки банк помогает заемщику открыть эскроу-счет. Счет открывается на имя покупателя, но управлять средствами может только банк.
2. Перечисление средств. Покупатель переводит на счет деньги, которые банк одобрил по ипотеке, а также собственные средства (например, первоначальный взнос).
3. Хранение денег. Средства остаются замороженными на счете до момента выполнения сторонами всех условий договора:
• Продавец регистрирует право собственности на покупателя.
• Застройщик завершает строительство и вводит дом в эксплуатацию.
4. Выполнение условий. После выполнения обязательств деньги переводятся на счет продавца или застройщика. Если условия договора не выполнены, средства возвращаются покупателю.

Когда используется эскроу-счет в ипотечных сделках?

Эскроу-счет используется в следующих случаях:

1. Покупка жилья в новостройке. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны привлекать деньги дольщиков только через эскроу-счета. Деньги дольщика поступают застройщику только после сдачи объекта.
2. Покупка жилья на вторичном рынке. Если квартира покупается через ипотеку, эскроу-счет может использоваться для безопасного перевода денег продавцу, особенно если на объекте есть обременения.
3. Рефинансирование ипотеки. Иногда при переходе в другой банк средства для погашения старой ипотеки хранятся на эскроу-счете до регистрации новых условий обременения.

Преимущества эскроу-счета при ипотеке

Для покупателя:

• Защита средств: Деньги передаются продавцу только после выполнения условий договора.
• Уверенность в завершении сделки: Если условия не выполнены, деньги возвращаются.
• Минимизация рисков при покупке жилья в новостройке.

Для продавца:

• Гарантия получения денег: Продавец видит, что средства зарезервированы, и может быть уверен в их переводе после выполнения условий.

Для банка:

• Контроль над сделкой: Банк выступает посредником и обеспечивает соблюдение всех этапов сделки.

Недостатки эскроу-счета

Несмотря на преимущества, есть и недостатки:

1. Затраты. Использование эскроу-счета может сопровождаться комиссиями. Обычно эти расходы берет на себя застройщик, но при покупке вторичного жилья они могут ложиться на покупателя.
2. Продление сроков сделки. Поскольку банк контролирует каждый этап, процесс может занять больше времени, чем при прямом расчете.
3. Риски для застройщика. Застройщик получает деньги только после завершения строительства, что может создавать трудности с финансированием строительства.

Как открыть эскроу-счет?

Шаги для открытия счета:

1. Обратитесь в банк. Банк, одобривший ипотеку, предложит вам открыть эскроу-счет.
2. Подготовьте документы. Обычно требуются:
• Паспорт;
• Договор купли-продажи или ДДУ (договор долевого участия);
• Одобрение ипотеки.
3. Оформите договор. Банк заключает договор об открытии эскроу-счета с покупателем и продавцом.
4. Переведите средства. После открытия счета перечислите на него деньги.

Что происходит с деньгами, если сделка не состоялась?

Если продавец не выполнил своих обязательств, деньги с эскроу-счета возвращаются покупателю. Это делает использование эскроу-счетов особенно удобным и безопасным для ипотечных сделок.

Заключение

Эскроу-счет – это эффективный инструмент для обеспечения безопасности сделок с недвижимостью, особенно при ипотеке. Он минимизирует риски для покупателя, продавца и банка, обеспечивая прозрачность и контроль на всех этапах. Несмотря на некоторые затраты и дополнительные процедуры, использование эскроу-счета стало стандартом в долевом строительстве и активно применяется на вторичном рынке.