Досрочное погашение ипотеки

Ипотека совмещает как плюсы, так и минусы. В числе первых – реальная и фактически безальтернативная возможность улучшить жилищные условия человека. Среди вторых – большая сумма переплаты. Ее сокращение обеспечивает полное или частичное досрочное погашение ипотеки. Но при выполнении ключевого условия в виде грамотного подхода к реализации мероприятия. Поэтому имеет смысл ответить на вопрос, как правильно гасить ипотеку досрочно, более детально.

Возможно ли погасить ипотечный кредит досрочно?

Действующее в России законодательство предоставляет заемщикам право досрочно погасить ипотеку. Впрочем, как и любой другой кредит. Подобные положения содержатся в Гражданском кодексе и ряде других Федеральных законов, которые регламентируют деятельность финансового сектора страны. Важным дополнением становится прямой запрет на взимание дополнительных комиссий или штрафов за подобные действия клиента. Единственным исключением становится выставление счета за уже предоставленные услуги, что фактически подтверждено документально.

При этом процедура досрочного погашения ипотеки четко прописана. Как в федеральном законодательстве, так и в тексте ипотечного кредитного договора. В первом случае указываются общие положения – возможность, необходимость внесения средств и обязанность обратиться к кредитору с соответствующим заявлением. Во втором – детали, например, срок уведомления банка о досрочном закрытии ипотечного кредита и т.д.

Чтобы исполнить обязательства перед кредитором без проблем и до наступления указанного в договоре момента, крайне важно четко соблюдать все тонкости процедуры. Если же стоит цель еще и максимально сэкономить, крайне важно воспользоваться ипотечным калькулятором и произвести с его помощью все необходимые расчеты.

Плюсы досрочного погашения ипотеки

Главным преимуществом досрочного закрытия ипотеки выступает сокращение общей величины переплаты по кредиту. Другими словами, заемщик достигает экономии за счет уменьшения суммы процентов. Важно понимать, что этого удается добиться только при условии, когда хотя бы часть досрочного платежа направляется на погашение основного долга. В этом случае уменьшается база для последующего начисления процентов.

Причем нужно помнить следующее: аннуитетная схема регулярных выплат (которая используется особенно часто) предусматривает, что в первые годы срока действия договора с банком закрываются преимущественно проценты, но не основной долг. Поэтому при досрочном погашении ипотеки в середине или ближе к концу срока ипотеки сэкономить почти ничего не получится. Что сводит указанное преимущество практически к нулю.

Другими плюсами закрытия долга перед банком до указанного в договоре срока выступают:

• вывод объекта недвижимости из-под обременения (результатом становится возможность полноценно распоряжаться жильем, вплоть до продажи, обмена, дарения или оформления нового кредита под залог актива);
• прекращение или уменьшение нагрузки на бюджет заемщика (личный или семейный);
• улучшение кредитной истории (что становится следствием исполнения финансовых обязательств клиента банка).

Минусы у досрочного погашения

Первый и весьма вероятный недостаток закрытия долга перед кредитором до наступления срока описан выше. Он выражается в невозможности реальной экономии, если речь идет не о первой трети срока действия договора. В сегодняшних условиях можно выделить еще один серьезный минус.

Дело в том, что сегодня намного выгоднее использовать свободные денежные средства (при их наличии) не для закрытия ипотеки, а для открытия депозита. Процентная ставка по вкладам в настоящее время заметно выше (иногда – кратно), чем аналогичный показатель по ранее оформленным ипотечным кредитам. То есть у вкладчика появляется возможность не только полностью компенсировать депозитом проценты по ипотеке, но даже зарабатывать сверху.

Можно выразить данный недостаток досрочного исполнения обязательств по ипотечному договору с банком несколько иначе. Он заключается в наличии более интересных и, что особенно важно, выгодных направлений расходования свободных финансовых ресурсов заемщика.

Виды досрочного погашения ипотечного кредита

В зависимости от объема свободных финансовых ресурсов досрочное погашение бывает двух видов. Особенности каждого целесообразно описать по отдельности.

Частичное

В этом случае досрочное погашение ипотеки не означает полное закрытие долга. Гасится только часть средств. Остальная задолженность перераспределяется в соответствии с новым графиком выплат. Его перерасчет выполняется специалистами финансового учреждения. Обычно банк предлагает заемщику самостоятельно выбрать схемы дальнейших взаимоотношений. Возможен любой из трех вариантов: сокращение срока кредита, уменьшение размера регулярной выплаты или их комбинация.

Полное

В подобной ситуации долг перед банком гасится полностью, включая начисленные на дату закрытия ипотеки проценты. Важным условием отсутствия проблем в будущем становится оформление в кредитной организации справки об отсутствии претензий и полном исполнении всех взятых на себя финансовых обязательств. Что позволит без проблем снять обременение с квартиры или дома, приобретенных в ипотеку.

Как лучше и быстрее погасить ипотеку досрочно – по шагам

Теперь имеет смысл дать ответ на вопрос, как правильно гасить ипотеку. Причем сделать это в формате подробной пошаговой инструкции, удобной для изучения и восприятия.

1. Уведомление банка. В сегодняшних условиях производится в личном кабинете клиента на сайте или в приложении. При отсутствии такой возможности необходимо оформить документ в традиционном бумажном формате при личном визите в офис кредитного учреждения.
2. Определение суммы погашения. Минимальный размер частичного закрытия долга указывается в договоре. Поэтому клиент должен иметь на счете большую сумму.
3. Выбор даты погашения. Зависит от правил конкретного банка. Обычно в тексте договора указывается как дата очередного списания денежных средств, так и срок, до которого клиент должен уведомить кредитора о погашении долга. Важно внимательно изучить договорные условия, чтобы не пропустить ближайшее время для совершения финансовой операции.
4. Внесение денежных средств. Нередко деньги переводятся на счет, с которого гасится кредит, заблаговременно. То есть на первом этапе данной инструкции – до уведомления банка. Особой разницы в очередности этих двух шагов нет. Главное – сделать все заранее, то есть до очередного списания денежных средств по ипотеке.
5. Подтверждение списания денег. Грамотное выполнение предыдущих действий приведет к тому, что ипотечный кредит погасится частично или полностью. Что легко проверить через приложение или личный кабинет на сайте банка, где отражается сумма текущего долга (при его наличии) и график дальнейших платежей (после пересчета).

При выполнении описанной пошаговой инструкции нужно помнить, что проценты по ипотеке начисляются ежедневно. На сумму, которая осталась после очередного списания денежных средств. Поэтому выгоднее всего производить частичное погашение как можно ближе к этой дате. Чтобы минимизировать следующие процентные выплаты и максимизировать получаемую на выходе экономию от досрочного закрытия долга перед банком-кредитором.

Можно ли погасить ипотеку с помощью средств материнского (семейного) капитала

Получение сертификата на материнский капитал позволяет использовать средства на погашение ипотеки. Частичное или полное – зависит от размера текущей задолженности перед банком. Важной особенностью мероприятия становится невозможность изменения срока действия ипотечного договора. То есть результатом выступает только снижение величины ежемесячной выплаты. По крайней мере, такие условия доступны клиентам бесспорного лидера банковского рынка страны – Сбербанка.

Вторым отличием от стандартной процедуры частичного погашения долга в подобной ситуации является необходимость уведомления СФР (Социального фонда России). Вместе с предоставлением пакета подтверждающих ипотеку документов (кредитный договор, справка о сумме долга, реквизиты счета в банке и т.д.)

Уменьшать платеж или снижать срок кредита

Оба варианта изменения условий ипотеки достаточно интересны. Причем в некоторых банках возможна их комбинация. Уменьшение регулярной выплаты снижает нагрузку на бюджет заемщика. Сокращение сроков ипотеки позволяет избавиться от финансовых обязательств перед банком быстрее. Итоговое решение зависит исключительно от предпочтений конкретного клиента кредитной организации и его возможностей в плане свободных финансов.

Что еще учесть при досрочном погашении

Дополнительным резервом экономии расходов по ипотечному кредиту при досрочном закрытии долга становится возврат страховки. Вернуть удается часть средств, причем только в том случае, если срок действия договора с банком сокращается. В подобной ситуации от страхователя требуется подача заявления, которое становится основанием для перерасчета стоимости страховки. Излишне уплаченные деньги переводятся по реквизитам, указанным заемщиком.

Важно помнить, что речь идет о всех видах страховки, оформленных при выдаче ипотеки, то есть как обязательных, так и добровольных. В числе первых – так называемое титульное страхование и страхование объекта недвижимости. Ко второму относится страховка жизни и здоровья заемщика и другие виды страховых услуг.

Отдельно стоит отметить, что обычно страховой полис оформляется на год с последующей регулярной пролонгацией. Поэтому сэкономить можно только в том случае, если речь идет о полном закрытии долга. Например, при совершении операции в середине года, возвращается стоимость страховки за вторую половину календарного периода. При оформлении полиса на более длительный срок (2, 3 и больше лет – что теоретически возможно для некоторых видов страхования), экономия может быть более значительной.

Возможные ошибки и нюансы

Несмотря на кажущуюся простоту процедуры частичного или полного досрочного закрытия ипотеки, реализация мероприятия на практике нередко сопровождается ошибками. Включая несколько типовых и наиболее распространенных, к числу которых относятся:

• неиспользование возможной экономии полностью (погашение долга уже после списания очередного платежа);
• невнесение ежемесячной выплаты по графику (что приводит к штрафным санкциям со стороны банка);
• попытка накопления крупной суммы для досрочного закрытия задолженности (вместо более выгодного внесения денежных средств частями);
• опоздание с уведомлением банка из-за плохого знания договора (в результате деньги лежат «мертвым грузом» до очередного списания средств со счета).

FAQ

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Да, такое право предоставлено заемщикам федеральным законодательством. Причем банкам запрещено взимать за это дополнительные комиссии или накладывать штрафы.

Какие банки в Москве предоставляют возможность дистанционного уведомления о досрочном закрытии ипотечного кредита?

Все работающие сегодня. Важно добавить, что аналогичные опции доступны клиентам не только в столице России, но и по всей территории страны.

Что выгоднее заемщику выбрать в качестве результата досрочного частичного закрытия ипотеки: уменьшить сумму ежемесячного платежа или сократить срок действия договора с банком?

Выбор оптимального варианта зависит исключительно от личных предпочтений и финансовых возможностей заемщика. Каждый имеет как плюсы, так и минусы. Причем некоторые банки разрешают комбинацию из обоих вариантов.

Вывод

1. Российское законодательство предоставляет заемщикам право досрочно закрывать любые кредиты, включая ипотечные.
2. Досрочное погашение долга может быть частичным или полным. В первом случае возможно или сокращение регулярного платежа, или уменьшение сроков действия договора.
3. Во втором – ипотека закрывается полностью, что подтверждается взятием соответствующей справки и снятием обременения с недвижимости.
4. Выгоднее всего гасить ипотечный кредит досрочно в первые года срока действия договора. В этом случае удается сократить сумму переплаты больше всего.