Договор ипотеки

Залог недвижимости в сфере кредитования может быть оформлен ипотечным договором. По № 102-ФЗ от 1998 года, ипотечный договор содержит существенные условия: предмет, размер и срок исполнения обязательств, иные положения. Статья 9 указанного закона не дает исчерпывающего перечня условий соглашения. Это означает право кредитора на включение в документ других положений, не противоречащих российскому законодательству.

Существенные условия договора

Без определения предмета и порядка исполнения обязательств сторонами договор, считается незаключенным по статье 432 ГК РФ. Это означает, что данные условия считаются существенными в договоре ипотеки.

Ипотечные программы от застройщиков

Соглашение регулирует отношения между сторонами, возникающие в области залога недвижимости, к которым применяются общие положения ГК РФ и нормы № 102-ФЗ от 1998 года.

В статье 334 ГК РФ законодатель дает определение залогового договора. Суть соглашения состоит в том, что кредитор имеет преимущественное право при неисполнении обязательств должником получить удовлетворение из-за стоимости имущества, то есть выставить квартиру на торги. Таким образом, ипотека, как вид залога, защищает кредитора от риска неисполнения заемщиком обязательств по договору.

В договоре обязательно указывается предмет ипотеки. Это залог, владение которым может быть физическим или конструктивным. Распространен второй вариант, когда заемщик регистрируется и проживает в квартире, а кредитор держит залог у себя до тех пор, пока должник не погасит полностью всю сумму. Заемщик не является собственником жилья. Предмет договора ипотеки подробно описывается в соглашении. Это необходимо для его идентификации среди одинаковых по типу (виду) объектов недвижимости. Обязательно включаются характеристики:

• адрес;
• площадь помещения;
• количество комнат;
• тип планировки;
• вид отделки и т.д.

Кроме того, в описание предмета ипотеки входят показатели:

1. Оценочная стоимость объекта недвижимости.

2. Право залогодателя (аренда, собственность) на квартиру или иную недвижимость, зарегистрированное в Росреестре.

При заключении договора стороны принимают взаимные обязанности. Заемщик в рамках договора обязуется:

• погасить сумму ипотеки с процентами, взимаемыми за пользование заемными средствами;
• оплатить страховку;
• внести иные платежи.

Заемщик обязан поддерживать квартиру или иную недвижимость в рабочем состоянии. Если он не сможет расплатиться по ипотеке, возникнут финансовые сложности, банк имеет право реализовать квартиру на торгах.

Залогодержатель не может совершать действий по занижению стоимости объекта, обязан принять меры защиты недвижимости. После уплаты долга банк закрывает ипотеку.

Срок договора также относится к существенным условиям договора. По общим правилам, минимальный срок составляет 3 года, максимальный – 30 лет. Исключение – ипотека с государственной поддержкой. Льготные программы могут включать и иные сроки, все зависит от индивидуальных условий.

Как найти квартиру

У потенциальных заемщиков возникают сложности с выбором предмета ипотеки. При покупке новостройки лучше обратиться к застройщику и выбрать квартиру. После этого проанализировать список банков, с которыми он работает.

При приобретении вторички следует сначала обратиться в банк и получить предварительное одобрение. И только после этого искать недвижимость. Банк может не одобрить выбранную квартиру. В этом случае поиск придется продолжать.

Стороны договора

Договор заключается в письменной форме. Соглашение подписывается сторонами и регистрируется в Росреестре.

Сторонами договора выступает кредитор и заемщик. В силу специфики заключаемого договора, банк выступает в роли залогодателя, а его клиент – залогодержателя.

Банки выдают кредит на основании лицензии, выданной ЦБ РФ. Граждане могут взять ипотеку, но при условии, что каждый из обратившихся подпадает под требования финансового учреждения. Закон не обязывает кредитора одобрять ипотеку каждому из клиентов. Выдача займа – это право, но не обязанность.

Страхование

Не все риски страхуются заемщиком. На практике банк предлагает приобрести полис на страхование предмета залога, права собственности, ответственности заемщика, личного страхования на случай потери трудоспособности.

Обязательным выступает страхование квартиры, то есть предмета залога от повреждения или физического уничтожения. Остальные риски являются добровольными.

Последствия неисполнения обязательств сторонами договора

Ипотека – кредит, рассчитанный на длительное время. Его выдача – право, но не обязанность банка. При отказе финансовое учреждение может не озвучивать, по какой причине клиент не подходит в качестве стороны договора. При неисполнении обязательств для стороны договора наступают негативнее юридические последствия.

В случае нарушений со стороны кредитора заемщику необходимо отправить в его адрес претензию. Это претензионное урегулирование спора, на этапе которого вопрос может разрешиться без вмешательства суда.

Претензия направляется в адрес кредитора лично или через почту. Если в срок, указанный в документе, банк не ответит на требования заемщика, по статье 11 ГК РФ последний вправе защищать свои интересы в суде.

Заемщику предоставлено право обратиться в полицию при подозрении мошеннических действий со стороны банка, в ЦБ РФ, а также в иные уполномоченные органы. На практике, банки исполняют все условия договора. Больше проблем возникает у заемщиков, которые в силу объективных и субъективных причин не могут расплатиться с кредитом. В этой ситуации проблема решается индивидуально, между банком и заемщиком. Обычно квартиры, которые выступают залогом, продаются, финансовые претензии кредитора удовлетворяются. Встречались случаи, когда граждане обращались за ипотекой повторно, после продажи квартиры и им одобрялся кредит, но в меньшей сумме. При возникновении проблем не стоит бегать от кредитора, так как это усугубит непростую ситуацию.

FAQ

В договоре указаны способы оплаты по кредиту?

Да. Согласно закону в договоре или приложении к нему должны быть указаны все способы оплаты, в том числе обязательно не менее 1 бесплатного, то есть без комиссий.

Если долг будет погашаться досрочно, требуется ли поднизывать новый договор или дополнительное соглашение?

Возможность досрочного погашения прописана в условиях договора. При частичном досрочном погашении не требуется оформлять новый договорной документ, а изменение графика или суммы задолженности можно отследить в личном кабинете на сайте или в мобильном приложении банка. При отсутствии доступа к интернет новый график можно получить у специалиста в отделении банка сразу после проведения операции по частичному досрочному погашению.

Вывод

Ипотека — самый быстрый способ приобретения недвижимости при отсутствии денежных средств. Однако при выборе условий кредитования и банка необходимо внимательно ознакомиться с договором, в котором прописаны все обязательства и ответственность участников, а также последствия неисполнения обязательств. Перед подписанием адекватно оцените свои финансовые возможности на ближайшие 7-10 лет (период за который в среднем выплачивают ипотеку, согласно статистике Банка России).