Что такое ипотека

Ипотека — это один из ключевых инструментов, позволяющий миллионам людей реализовывать свои масштабные планы. Так называют кредиты под залог приобретаемой или имеющейся у заемщиков недвижимости. Целью кредитования часто выступает приобретение жилья, но кредит может быть выдан и на другие крупные покупки. Понимание принципов и условий ипотечного кредитования, преимуществ и рисков ипотеки позволит вам избежать финансовые ловушки и правильно оценить свои возможности. Здесь мы подробно расскажем, что такое ипотека, как она работает, стоит ли сейчас брать ипотеку и как ее можно оформить на лучших условиях.

Что такое ипотека

Ипотека – это тип обеспечения банковского кредита, в виде залога недвижимости, которую заемщик либо приобретает, либо уже имеет в собственности. При невыполнении заемщиком условий выплаты, кредитная организация получает право на продажу этой заложенной недвижимости с целью погашения задолженности.

Регулирует ипотечное кредитование в России Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке» (www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/).

Как работает ипотека

Основной механизм работы ипотеки заключается в следующем:

• будущий владелец недвижимости выбирает жилье;
• затем обращается в банк для получения ипотечного кредита;
• банк изучает платежеспособность заявителя, проводит анализ его доходов, кредитной истории и других финансовых обязательств;
• после одобрения кредита заключается ипотечный договор, в котором оговариваются условия займа – сумма, процентная ставка, срок выплаты и размер ежемесячных платежей;
• приобретаемая недвижимость остается в залоге у банка до полной выплаты кредита;
• в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств, банк имеет право на изъятие недвижимости с целью компенсации невыплаченной суммы;
• на протяжении всего срока ипотеки заемщику необходимо производить регулярные платежи, которые включают в себя погашение основного долга и уплату процентов за пользование кредитом.

На рынке существует множество видов ипотечных программ, которые различаются по условиям: стандартная ипотека, ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и другие. Выбор подходящей программы зависит от финансовых возможностей и целей заемщика.

Стоит ли брать ипотеку

Ипотека имеет две стороны: с одной, она предоставляет реальную возможность обладания собственным жилищем, даже если у вас на данный момент нет на это достаточных средств; с другой, при ипотеке существуют финансовые риски, которые практически невозможно спрогнозировать и обязательства, которые могут стать обременительными.

Прежде чем решить, стоит ли брать ипотеку, важно рассмотреть следующие аспекты:

• Оцените свою финансовую стабильность. Способны ли вы справляться с ежемесячными выплатами в течение длительного периода времени? Надежная работа, стабильный доход и резервный финансовый фонд помогут снизить риски, связанные с возможными изменениями в экономической ситуации или личной жизни.
• Учитывайте процентную ставку и условия кредитования. Разные банки предлагают различные условия, и их необходимо тщательно изучить и сравнить. Иногда даже незначительное изменение процентной ставки может существенно повлиять на итоговую сумму выплат.
• Не забывайте о сроке кредитования. Долгосрочные обязательства требуют вдумчивого подхода: чем дольше срок кредита, тем больше вы, как правило, переплатите по процентам. Однако меньшие ежемесячные выплаты могут облегчить текущую финансовую нагрузку.
• Проанализируйте стоимость приобретаемой недвижимости, насколько выгодна будет для вас эта покупка.
• Рассмотрите альтернативные варианты обладания недвижимостью. Аренда жилья, накопление средств для покупки без заимствования, участие в государственных программах поддержки – все эти варианты могут оказаться более выгодными в вашем конкретном случае.

Если вам сложно самостоятельно принять решение, проконсультируйтесь у специалистов.

Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной системы называют стороны, которые принимают участие в сделке. Основными действующими лицами здесь являются заемщики, кредиторы, залогодатели, брокеры, оценщики и государственные органы, каждый из которых вносит свой вклад в функционирование этой сложной системы.

• Заемщики — физические или юридические лица, оформляющие ипотечный кредит. Они обязаны предоставить полную информацию о своих финансовых возможностях, чтобы получить одобрение на заем.
• Кредиторы (залогодержатели) – это банки, и другие финансовые учреждения, предлагающие заемные средства. Они проводят детальные проверки, анализируя кредитную историю и доход заемщика, чтобы минимизировать риски невозврата кредита.
• Залогодатели – лица, предоставляющие в залог свое недвижимое имущество. Это могут быть как заемщики, созаемщики, так и третьи лица.
• Поручители – лица, которые выступают дополнительным обеспечением по кредитному договору. Если заемщик перестанет оплачивать задолженность, кредитор предъявит требование к поручителю.
• Продавцы недвижимости – собственники приобретаемого объекта, компании-застройщики, в зависимости от того, где покупается недвижимость.
• Страховщики, которые страхуют залог в обязательном порядке, а также жизнь и здоровье заемщика в добровольном порядке.
• Брокеры, которые выступают посредниками между заемщиком и кредитором. Они помогают выбрать наиболее подходящие условия кредитования, облегчая процесс подачи заявок и переговоров.
• Оценщики недвижимости, проводящие рыночную оценку стоимости собственности, которая служит основой для определения размера кредита.
• Росреестр, регистрирующий сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение на недвижимость.
• Государственные органы регулирования, которые устанавливают правовые основы для обеспечения безопасности и стабильности ипотечной системы.

Виды ипотеки

В соответствии с законодательством, ипотека может быть в силу договора и в силу закона:

• Ипотека в силу закона – это вид ипотеки, при которой залогом выступает приобретаемое заемщиком за счет кредита банка недвижимое имущество. Это кредиты на покупку жилья, земельных участков, садовых домиков и других объектов.
• Ипотека в силу договора – это вид ипотеки, предполагающий использование в качестве залога для выполнения финансовых обязательств заемщика недвижимости, находящейся у него в собственности. Кредит может быть выдан на любые цели.

Какие есть виды ипотеки:

• для приобретения жилья;
• для строительства жилого дома;
• для покупки дачи, гаража и другой нежилой недвижимости;
• для приобретения земельных участков;
• для покупки коммерческой недвижимости;
• для других нужд.

Специальные ипотечные программы

Специальными ипотечными программами являются программы с господдержкой, по которым заемщикам предлагают льготные условия. Чтобы воспользоваться ими, заемщик должен соответствовать определенным требованиям.

Расскажем о программах, которые работают на сегодняшний день.

Семейная ипотека

Программа предназначена для семей с детьми. Кредит можно оформить на приобретение строящегося или готового жилья у застройщика или на строительство жилого дома аккредитованным в банке подрядчиком на имеющемся или приобретаемом участке. Срок действия семейной ипотеки – до 31 декабря 2030 года.

Условия:

• Сумма выдачи до 80% стоимости приобретаемой недвижимости, максимально 30 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и до 15 млн ₽ в иных регионах. Базовый лимит на выдачу соответственно до 12 и 6 млн ₽.
• Срок 12 месяцев – 30 лет с возможностью досрочного погашения.
• Процентная ставка до 6%.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Дальневосточная ипотека действует в областях Дальневосточного Федерального Округа и сухопутной зоны Арктики. Воспользоваться ей могут отдельные категории заемщиков.

Ставка до 2%. Срок действия программы – до конца 2030 года.

Ипотека с материнским капиталом

Сертификат на материнский капитал предоставляет заемщику право внести полученные средства либо в качестве первоначального взноса по любой ипотечной программе, либо погасить им действующий ипотечный кредит на покупку жилья. В 2025 году сумма составит 676 тыс. руб. при рождении первого ребенка и 217 тыс. руб. при рождении второго.

Военная ипотека

Военная ипотека – это льготный кредит для участников НИС, которые имеют право на получение целевого жилищного займа на основании Федерального закона №117-ФЗ. Предоставляется он на покупку квартиры в новостройке, на вторичном рынке, готового дома, таунхауса. Ставка — от 6%, максимальная сумма кредита — до 4,7 млн руб., первоначальный взнос от 5%.

Сельская ипотека

Оформить сельскую ипотеку можно на приобретение или строительство жилья в сельской местности с населением до 30 тыс. человек. Ставка по программе 0,1–3%. Программа действует бессрочно.

Ипотека для IT-специалистов

Срок действия программы «Ипотека для IT-специалистов» до конца 2024 года. В рамках льготной программы сотрудники IT-компаний могут купить квартиру в новостройке или построить частный дом. Ставка по программе 6%.

Какие есть риски в ипотеке

Перед оформлением ипотеки важно понять, какие она несет риски, чтобы принять взвешенное решение.

Риски ипотеки:

• Финансовая нагрузка. Кредитные обязательства, особенно такие крупные, как ипотека, требуют стабильного и предсказуемого дохода. Потеря работы, снижение дохода или неожиданные финансовые потери могут привести к невозможности погашения ипотеки. Долговая нагрузка может оказаться непосильной, что в конечном итоге приведет к утрате жилья или даже банкротству.
• Процентная ставка. Даже незначительное повышение ставки может значительно увеличить ежемесячные платежи. Важно выбрать кредитора, предлагающего оптимальные условия кредитования.
• Изменение стоимости недвижимости. Недвижимость может как увеличиться, так и уменьшиться в цене. В случае падения рыночной стоимости возникает так называемая ситуация отрицательного капитала, когда сумма долга превышает стоимость недвижимости. Это особенно критично, если заемщик решит продать жилье ранее окончания срока кредита.
• Правовые и административные риски включают возможность ошибки в документации, проблемы с правами на собственность или неправильную оценку недвижимости. Неправильно оформленные документы могут обернуться длительными судебными разбирательствами и дополнительными расходами.
• Риск связанных расходов, таких как страхование, налоги на имущество и ремонтные работы. Эти затраты могут возрасти, создав дополнительные финансовые штормы.

Как уменьшить риски

Перед вами несколько стратегий, которые помогут минимизировать риски ипотеки:

• Тщательный выбор кредитора. Условия, предлагаемые банком, играют ключевую роль в процессе оформления ипотеки. Проанализируйте различные предложения, изучите отзывы клиентов, а также обратите внимание на репутацию компании на финансовом рынке. Это удобно сделать на платформе Сравни.ру, где собраны все актуальные предложения по ипотеке от банков с условиями и отзывами клиентов.
• Оценка собственных финансовых возможностей. Перед оформлением ипотеки необходимо реально оценить уровень своих доходов и расходов, чтобы определить, какую сумму вы сможете выплачивать ежемесячно без ущерба для других расходов в вашей жизни. Использование ипотечных калькуляторов поможет вам спрогнозировать выплаты и сопоставить их с вашим бюджетом. Ежемесячные выплаты по всем вашим кредитам (включая ипотеку) и другим обязательным платежам не должны превышать 30-50% ваших ежемесячных доходов, в зависимости от количества иждивенцев.
• Создание финансовой подушки безопасности. Наличие резервного фонда позволит вам ощущать больше уверенности в случае непредвиденных обстоятельств, например, при потере работы или внезапных медицинских расходах. Приберегайте эти средства как минимум на несколько месяцев вперед.
• Возможность рефинансирования. Если есть возможность улучшить условия текущей ипотеки, воспользуйтесь этим шансом. Снижение ставки или изменение сроков кредита может существенно повлиять на вашу финансовую нагрузку.
• Изучение вариантов страхования жизни и здоровья также может способствовать снижению рисков. Страховка может защитить вас и вашу семью в случае серьезных изменений в жизни, связанных с возможностью выплачивать ипотеку.

Что нужно для получения ипотеки

Для получения ипотеки заемщик должен соответствовать требованиям банка:

• Гражданство РФ, есть банки, которые дают ипотеку негражданам России.
• Возраст от 18–21 года до 70–75 лет на момент погашения.
• Постоянная или временная регистрация.
• Стаж на последнем месте работы от 3 месяцев, общий – от 3-12 месяцев.
• Постоянный доход.

Потребуется собрать пакет документов. Что нужно стандартно:

• Паспорта заемщика и созаемщиков.
• Второй документ – СНИЛС, загранпаспорт, водительские права и т. д.

Дополнительными документами являются подтверждение дополнительных доходов заемщика.

В зависимости от банка требования к заемщикам и список необходимых документов могут варьироваться.

Как оформить ипотеку – по шагам

Эта инструкция поможет вам разобраться в основных шагах при оформлении ипотеки.

Шаг 1. Оцените свои финансовые возможности

Прежде чем начинать поиск квартиры и оформление ипотеки, важно оценить свою кредитоспособность. Рассчитайте свой ежемесячный доход и расходы, чтобы понять, какую сумму вы можете выделить на погашение ипотечного кредита. Не забудьте учесть такие ежемесячные платежи, как коммунальные услуги, питание и прочие обязательные траты.

Шаг 2: Выберите подходящий банк и ипотечную программу

Выберите банк, который предложит вам наиболее выгодные условия. Не стоит останавливаться на первом попавшемся предложении — сравните процентные ставки, комиссии и условия досрочного погашения в нескольких банках. Обратите внимание также на репутацию банка и его гибкость в условиях оформления кредита.

Шаг 3: Соберите необходимые документы

Свяжитесь с вашим будущим банком, чтобы точно узнать, какие документы необходимы.

Шаг 4: Оформите заявку и получите предварительное одобрение

Подавайте заявку на ипотечный кредит. На этом этапе банк оценивает вашу платежеспособность и проверяет предоставленные документы. Если все в порядке, вы получите предварительное одобрение.

Шаг 5: Найдите и оцените недвижимость

С предварительным одобрением на руках можно приступать к поиску подходящей квартиры. Рекомендуется проводить осмотр недвижимости лично, чтобы оценить ее состояние, инфраструктуру района и другие важные критерии. После выбора недвижимости необходимо провести ее профессиональную оценку в аккредитованной банком оценочной компании, это обязательное условие для последующего оформления ипотеки.

Шаг 6: Заключение договоров купли-продажи и ипотечного договора

После того как недвижимость выбрана и оценена, можно переходить к заключению договора купли-продажи. На этом этапе важно внимательно изучить все условия и положения договора. Одновременно с этим составляется ипотечный договор, который будет являться основным финансовым документом вашей сделки.

Шаг 7: Регистрация сделки и получение средств

Заключительный этап — регистрация сделки в Росреестре. При успешной регистрации ваша ипотека будет считаться оформленной, и вы получите кредитные средства от банка для оплаты выбранной недвижимости. Важно помнить, что регистрация сделки требует времени, поэтому планируйте этапы сделки заранее.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Когда кредит уже получен, стоит помнить о следующем:

• вы можете пользоваться недвижимостью по назначению, например проживать, сдавать в аренду, если банк разрешит, ее можно продать, но деньги направить на погашение долга;
• вносить ежемесячные платежи лучше заранее, чтобы не боятся задержки поступления средств, от чего может пострадать ваша кредитная история;
• собственником недвижимости будете являться вы, соответственно будете платить налог на недвижимость, осуществлять обязательные расходы по ее содержанию и можете рассчитывать на возмещение НДФЛ.

Можно ли погасить кредит досрочно

Погасить кредит досрочно можно частично или полностью. Частичное погашение предусматривает или снижение ежемесячного платежа, или уменьшение срока кредитования. Для досрочного погашения необходимо пополнить счет заемщика и уведомить банк о своем намерении.

Что будет, если не платить

Если не платить ипотеку, можно лишиться заложенной недвижимости, которую банк будет вправе реализовать в погашение долга.

Что делать, если нет возможности погашать ипотеку

Если ваш доход снизился, возникли форс-мажорные обстоятельства, вы не можете осуществлять ежемесячные платежи по ипотеке в прежнем объеме, вы можете сделать следующее:

• Обратиться в банк за реструктуризацией задолженности.
• Рефинансировать кредит в другом банке.
• Взять кредитные каникулы.
• Продать недвижимость и погасить долг, с согласия кредитора.

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидию на погашение ипотеки могут оформить семьи, имеющие троих или более детей, один из них родился в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года. Величина выплаты 450 тыс. руб., выплачивается она только на погашение действующей ипотеки.

Получить субсидирование можно через банк-кредитор или через Госуслуги. Потребуется собрать подтверждающие документы.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Как и любое финансовое обязательство, ипотека имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать перед принятием решения.

Основные преимущества:

• Ипотека позволяет молодым семьям, а также людям с ограниченным доходом приобрести собственную недвижимость, не откладывая покупку на десятилетия.
• Ежемесячные выплаты стимулируют заемщиков к более строгому управлению личными финансами.
• Приобретение недвижимости может быть расценено как долгосрочная инвестиция, жилье может увеличиться в стоимости со временем, что обеспечит прирост капитала для владельца.

Основные недостатки:

• Ипотека – это длительное обязательство, которое может растянуться на 10-30 лет. Это требует уверенности в стабильности работы и дохода на долгие годы вперед.
• Общая сумма ипотечных выплат значительно превышает стоимость приобретаемой недвижимости из-за начисляемых процентов. Это делает покупку менее выгодной в долговременной перспективе.
• В случае финансовых трудностей заемщик может столкнуться с невозможностью производить ежемесячные платежи, что может привести к потере жилья.
• Если владелец захочет продать ипотечное жилье до полного погашения кредита, это может создать дополнительные трудности и издержки.

Что будет с ипотекой в 2025-2026

Сегодняшняя ставка по стандартным ипотечным предложениям банков превышает 25-28% годовых, что делает оформление ипотеки крайне рисковым и невыгодным. Многие эксперты сегодня говорят о том, что к концу 2024 года Банк России может продолжить ужесточать денежно-кредитную политику и поднимет ключевую ставку еще на 2–3 п., до 22–23. Это приведет к дальнейшему росту ставок по ипотеке, и снижению спроса на ипотечные коммерческие кредиты.

Однако это не окажет влияние на количество выдач по кредитам с субсидируемой ставкой. Программы льготного кредитования на покупку жилья действуют до 2030 года, это может обозначать, что они останутся самым востребованным вариантом ипотечного кредитования. Прогнозирование коммерческого ипотечного кредитования в долгосрочной перспективе сегодня практически невозможно, т. к. это зависит от многих непредсказуемых факторов – геополитической и экономической ситуации в России, цен на рынке недвижимости, ключевой ставки и т. д.

FAQ

Что значит термин ипотека?

Определение термина ипотека – залог недвижимости в обеспечение кредита. Расшифровка слова возможна также, как крупный займ для покупки недвижимости. В юридической лексике слово может расшифровываться как вид финансово-правовых отношений между желающим купить жилье и кредитором, в качестве которого выступает банк или другая финансовая организация.

Какую недвижимость можно приобрести в ипотеку на рыночных условиях?

В кредит можно купить следующие виды недвижимости:

• Квартира, апартаменты на первичном или вторичном рынке.
• Таунхаус.
• Дом – готовый, строительство.
• Земельный участок.
• Гараж-место.
• Садовый дом и т. д.

Можно ли купить в ипотеку квартиру, попадающую под программу реновации в городе Москва?

Законом установлена возможность покупки такой квартиры в ипотеку, если банк даст согласие. В этом случае основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке будет являться регистрация перехода права собственности. Условия ипотечного договора при этом не изменяются.

Вывод

Краткий вывод из вышесказанного:

Ипотечный кредит это – это финансовый инструмент, который позволяет людям приобретать недвижимость, не имея полной суммы для оплаты ее стоимости сразу.

В основе ипотеки лежит заем, предоставляемый банками или другими финансовыми учреждениями под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости.

Знать, что такое ипотека и понимать механизм ее действия важно всем, кто собирается покупать недвижимость в кредит.

Хотя ипотека предоставляет возможность стать собственником жилья, она требует тщательной оценки всех потенциальных рисков и создания финансовой подушки безопасности.

Независимо от того, насколько привлекательными кажутся условия кредитования, всегда стоит помнить о возможных трудностях и заранее быть готовым к их преодолению.

В ближайшее время брать ипотеку выгодно тем, кто подходит под условия программ льготного кредитования.

Остальным заемщикам будет выгодно оформлять ипотеку, если имеют хороший первоначальный взнос, ждут поступление крупных сумм в ближайшем будущем (чтобы быстрее рассчитаться с кредитом).

При изменении условий ипотечного кредитования в лучшую сторону вы сможете провести рефинансирование остатка задолженности.