Что такое ипотека

Ипотека давно стала одним из самых реальных способов улучшения жилищных условий россиян. И одновременно очень востребованной банковской услугой. В статье приводится определение термина «ипотека», объясняется механизм ипотечного кредитования, рассматриваются основные разновидности кредитного продукта и ряд сопутствующих вопросов. Информация наверняка окажется полезной желающим повысить собственный уровень финансовой грамотности. В том числе – еще не сталкивавшимся с ипотекой в реальной жизни, но планирующих оформить ипотечный кредит в самом ближайшем будущем.

Что такое ипотека

Ипотечный кредит – это банковская услуга, предусматривающая целевое кредитование заемщика (обычно, хотя и не обязательно – на покупку жилья) под залог недвижимости. Важной особенностью становится возможность использовать в качестве обеспечения как приобретаемое, так и уже имеющееся недвижимое имущество.

Ипотечные программы от застройщиков

Характерными отличиями от большей части кредитных продуктов выступают три: низкий процент, большой срок и крупный лимит кредитования. Все они достигаются за счет минимизации рисков кредитора, которая обеспечивается наличием ценного и ликвидного залога.

Отдельным и очень немаловажным нюансом ипотеки выступает социальная значимость данной банковской услуги. Именно поэтому в России реализуется сразу несколько масштабных программ льготного ипотечного кредитования. В результате большая часть заемщиков становятся их участниками, что делает приобретение жилья в ипотеку более доступным и выгодным для них. Среди наиболее крупных и успешное реализуемых программ господдержки необходимо выделить следующие виды ипотеки: семейная, военная, сельская, дальневосточная (и арктическая), для IT-специалистов, для бюджетников и т.д.

Принцип работы ипотеки

Схема ипотечного кредитования несколько отличается от выдачи обычных кредитов. Что объясняется присутствием ряда дополнительных стадий взаимодействия заемщика и кредитора, связанных с выбором и оформлением покупки жилья. При этом она примерно одинакова во всех отечественных банках и включает следующие этапы оказания услуги:

1. Подача заявки в банк. Классическая фаза сотрудничества, предусматривающая указание клиентом желательных параметров кредитования.
2. Рассмотрение заявки. Выполняется проверка кредитной истории и платежеспособности заемщика. Результатом становится одобрение ипотеки или отказа от финансирования. В первом случае происходит переход к следующему шагу данной инструкции, во втором – исправление допущенных ошибок для подачи повторной заявки или выбор другого банка для возможности сотрудничества.
3. Поиск жилья. Объект недвижимости должен отвечать правилам ипотечного кредитования, действующим в конкретном банке. Итоговый выбор в обязательном порядке должен быть согласован с кредитором. Еще одна обязанность клиента – проведение оценки рыночной стоимости жилья.
4. Подготовка комплекта документов. Включает договоры купли-продажи квартиры/дома, ипотечного кредитования и залога. Параллельно оформляется обязательное и добровольное страхование (актива, титула, жизни и здоровья заемщика).
5. Подписание и подача документации в Росреестр для государственной регистрации собственности.

Описанная схема может незначительно корректироваться в зависимости от стадии готовности жилья, способа оформления и подачи документов, участия в льготной программе господдержки, а также других специфических особенностей сделки ипотечного кредитования. Но общая ход и последовательность совершаемых действий остается практически неизменным, независимо от того, какой банк выступает кредитором.

Стоит ли брать ипотеку

Актуальность вопроса, вынесенного в подзаголовок статьи, заметно выросла в течение двух последних лет. Что объясняется резким увеличением ключевой ставки, произошедшим в результате нескольких подряд решений Банка России. Сегодня ее значением составляет 21%. При этом тренд на ужесточение кредитно-денежной политики остается неизменным. Поэтому велика вероятность очередного повышения ставки уже в декабре текущего или в январе следующего года.

Логичным следствием описанной ситуации становится поднятие ставки по обычным ипотечным кредитам до уровня в 22-24%. Такие решения приняты большей частью отечественных банков и их сложно назвать неожиданными. Важно понимать, что в течение полугода-года видится вполне вероятным изменение данного тренда. Именно поэтому брать сегодня обычную ипотеку не имеет особого экономического смысла. Намного правильнее дождаться снижения ключевой, а затем и ипотечной ставки.

Оформлять ипотеку целесообразно только в том случае, если удается принять участие в какой-либо льготной программе. При этом не имеет особого значения, идет речь о государственной поддержке или скидках от застройщика/банка (очень часто они действуют в паре). Другими словами, ипотечный кредит становится выгодным, если ставка по нем в 2-3 раза ниже ключевой. В противном случае сумма переплаты будет очень серьезной, тем более – с учетом большой продолжительности и размера ипотеки.

Участники ипотечной системы

Ипотека заметно сложнее обычных кредитов с юридической и организационной точек зрения. Именно поэтому в ней участвует большее количество заинтересованных сторон. К числу которых относятся:

1. Заемщик. Получает кредит, приобретает, страхует и предоставляет жилье в залог. После чего рассчитывается с банком в соответствии с графиком выплат.
2. Созаемщик. Выступает вторым заемщиком, несущим аналогичные обязательства, как и первый.
3. Залогодатель. Заемщик и/или созаемщик, выступающий собственником объекта недвижимости, предоставленного в залог банку.
4. Кредитор (залогодержатель). Банк или другая финансовая организация, выдающая ипотечный кредит под залог недвижимости.
5. Продавец жилья (или иного недвижимого имущества). Заинтересованная сторона, которая получает заемные средства (вместе с первоначальным взносом клиента) в счет оплаты стоимости актива.
6. Росреестр. Регистрирует права собственности и обременение, связанные с объектом недвижимости.
7. Страховая компания. Страхует жилье (включая титул) и, при согласии клиента, жизнь и здоровье заемщика.
8. Оценщик. Аккредитованный банком профессиональный эксперт, которые определяет рыночную стоимость жилья.
9. Поручитель. Присутствует далеко не всегда. Поручается за то, что заемщик исправно исполнить взятые на себя обязательства перед банком. Если они не будут выполнены, долг переход на него.

Виды ипотеки

Классификация ипотечных кредитов на виды осуществляется по нескольким признакам. По виду имущества в залоге различают ипотеку в силу закона и в силу договора. В первом случае в качестве обеспечения выступает приобретаемый объект, во втором – уже имеющийся у заемщика актив.

В зависимости от направления расходования средств ипотека может быть на приобретение квартиры (в новостройке или на вторичном рынке), частного дома (у застройщика или на вторичном рынке), апартаментом и другой недвижимости, а также на строительство всех перечисленных объектов.

По схеме погашения долга перед кредитором ипотека бывает с аннуитетными или дифференцированными платежами. Первый вариант встречается намного чаще второго и предусматривает погашение обязательств равными выплатами в течение всего срока действия договора. Дифференцированная схема отличается постепенным снижением суммы платежей в зависимости от размера оставшейся задолженности перед банком.

Специальные ипотечные программы

Как было отмечено выше, значительная часть (в настоящее время – подавляющее большинство из-за высокой ключевой ставки) ипотечных кредитов оформляется в рамках различных программ государственной поддержки. Самыми масштабными и востребованными из них выступают такие:

1. Семейная ипотека. Адресована семьям с детьми. Стартовала в 2018 году и активно реализуется до настоящего времени, в том числе – совершенно точно в 2025 году. Предусматривает кредитование под 6% (для регионов Дальнего Востока – под 5%).
2. Ипотека с господдержкой. Самая крупная по размерам финансирования программа. Изначально была рассчитана для поддержки строительного комплекса страны в условиях пандемии. Запущена в 2020 году. Доказала эффективность, поэтому была продлена после завершения эпидемии коронавирусной инфекции. Планы властей на 2025-2026 годы пока неизвестны. Стандартная ставка в рамках программы составляет около 7-8% (хотя наверняка будет увеличена в самое ближайшее время).
3. Сельская ипотека. По выгодности условий кредитования уступает только дальневосточной ипотечной программе, так как позволяет получить заемные средства по ставке 3% в год. Реализация программы началась в 2020 году. Сегодня она объявлена бессрочной. Основной задачей разработчиком стало стимулирование населения оставаться на селе и в малых городах (а не переезжать в мегаполисы).
4. Военная ипотека. Одна из первых льготных ипотечных программ, действие которой стартовало в 2005 году. Ориентирована на предоставление жилья военнослужащим на контракте. При достижении определенной выслуги лет затраты заемщика практически полностью компенсируются из бюджета.
5. IT-ипотека. Программа запущена в середине 2022 года в качестве средства удержания специалистов в информационных технологиях в России. Продлена до конца текущего года с большей вероятностью пролонгации на следующий. Предусматривает выдачу льготных кредитов по годовой ставке в 5%.
6. Дальневосточная и арктическая ипотека. Целью реализации выступает увеличение численности населения в регионах Дальнего Востока и Арктики. Предусматривает самые льготные условия финансирования – под 2% годовых.

Какие есть риски в ипотеке

Ипотечное кредитование отличается от обычного кредита не только низкой ставкой и большой суммой, но и длительным сроком кредитования, а также предоставлением жилья в залог. Что неизбежно увеличивает сопутствующие риски. Главными из которых выступают:

• снижение или полная потеря дохода;
• потеря потребительской ценности из-за нештатной ситуации (например, пожара);
• существенное изменение валютного курса (при оформлении ипотеки в иностранной валюте).

Самый простой способ минимизировать риски – оформление соответствующей страховки. Не менее важно объективно оценить собственные финансовые возможности перед принятием решения о получении ипотечного кредита. Если избежать проблем не удалось, например, при потере работы или части дохода, целесообразно воспользоваться предусмотренными законодательством способами защиты прав заемщика. Включая ипотечные каникулы, реструктуризацию или рефинансирование ипотеки и т.д.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к ипотечным заемщикам не отличаются от обычных. Напротив, в большинстве случаев банк относится к клиенту даже с большей лояльностью, так как его обязательства обеспечены ценным и ликвидным залогом. Поэтому основными условиями для одобрения сделки становятся:

• гражданство РФ;
• совершеннолетие;
• наличие дохода и официального трудоустройства (с определенным стажем – всего и на последнем месте работы);
• при наличии – поручители и дополнительный залог.

Что будет с ипотекой в 2025-2026

Точного прогноза на два следующих года в отношении рынка ипотечного кредитования России дать невозможно. Из-за большого количества факторов, влияющих на текущее состояние экономики в целом и данного ее сегмента. Хотя уже сейчас можно сказать, что число обычных ипотечных кредитов будет стремиться к нулю.

Фактически на рынке останется только льготная ипотека, объемы которой целиком определяются масштабами финансирования из государственного бюджета. С учетом того, что на сентябрь 2026 года намечены очень важные выборы в Государственную Думу РФ, можно рассчитывать, что государственные программы поддержки буду продолжены.

FAQ

Можно ли погасить кредит досрочно?

Да, такая возможность (причем без дополнительных комиссий, штрафов и других расходов) гарантирована заемщикам федеральным законодательством.

Что будет, если не платить?

На первых этапах подобные действия обернутся штрафами со стороны банка. Если заемщик не предпримет усилий по исправлению ситуации, возможен самый негативный сценарий развития событий. В виде принудительного изъятия и последующей продажи жилья с торгов.

Что делать, если нет возможности погашать ипотеку?

Оптимальным выходом из ситуации всегда является договоренность с банком. На лучших из всех возможных для заемщика условиях. Например, кредитные каникулы или реструктуризация/рефинансирование ипотеки. Даже при выставлении жилья на торги можно хотя бы частично компенсировать понесенные затраты. Но при условии грамотных действий клиента.

Как получить субсидию на погашение ипотеки?

Субсидия представляет собой меру государственной поддержки, адресованную определенным категориям населения. Например, многодетным и молодым семьям, военнослужащим, бюджетникам и т.д. Обязательным и единственным условием финансирования становится документальное подтверждение на право получения субсидии.

Вывод

1. Ипотека – один из самых доступных способов приобретения жилья в России.
2. Главными ее особенностями выступают: целевой характер, обязательное предоставление залога, крупная сумма, длительный срок и относительно низкий процент.
3. Еще одним серьезным отличием ипотеки от других кредитов является большое количество льготных государственных программ.
4. К их числу относятся следующие виды ипотеки: сельская, семейная, с господдержкой, для IT-специалистов, для бюджетников, дальневосточная и арктическая, военная и другие.