Что лучше – гасить в ипотеке срок или основной долг

Досрочное погашение части ипотеки требует выбора дальнейшей стратегии. Заемщику доступны два пути изменения кредитного договора. Первый — уменьшение срока при сохранении прежней суммы платежа. Второй - снижение ежемесячного взноса с сохранением срока кредита. Выбор зависит от текущих финансовых задач. Разберем, что лучше гасить в ипотеке срок или основной долг.

Как это работает на практике

Представьте, что вы решили внести крупную сумму в счет ипотеки. Банк предложит на выбор: либо продолжать платить как раньше, но закрыть кредит быстрее, либо платить меньше, но столько же лет. Некоторые банки даже разрешают скомбинировать оба варианта. И что особенно приятно – по закону никаких штрафов за досрочное погашение быть не может.

Ипотечные программы от застройщиков

Почему выгодно сокращать срок

Главный плюс – существенная экономия на процентах. Вы быстрее избавляетесь от кредитного бремени, что дает ощущение свободы и возможность строить планы на будущее. По статистике, именно этот путь выбирают те, кто хочет поскорее закрыть ипотеку. Правда, есть и подводный камень – если вдруг доходы упадут, высокий ежемесячный платеж может стать непосильной ношей.

Когда лучше снизить платеж

Этот вариант подходит тем, кто хочет сделать семейный бюджет более гибким. Появляется возможность откладывать на черный день или вкладывать в другие цели. Минус очевиден – из-за длительного срока придется заплатить банку больше процентов. Но зато вы получаете финансовую свободу уже сейчас, а не в отдаленном будущем.

Снижение платежа особенно актуально для молодых семей, планирующих пополнение, или для тех, кто работает в сферах с нестабильным доходом. Это своего рода страховка от финансовых неурядиц. К тому же освободившиеся деньги можно направить на образование детей или открытие собственного дела.

Посчитаем на реальном примере

Возьмем типичную ситуацию, характерную совсем недавно до повышений ставок ЦБ. Сейчас такие ставки по ипотеке редки, но мы же надеемся, что они вернутся?) В любом случае, это просто пример, в который можно подставить требуемую процентную ставку: студия в Москве за 10 млн. руб., ипотека на 20 лет под 8%. Ежемесячный платеж –70 000 руб. Если вносить 100 000 и сократить срок, можно сэкономить почти 1 800 000 руб. на процентах. А если уменьшить платеж – экономия составит около 55 000 руб.

А вот пример из регионов: квартира за 4 млн. руб., первоначальный взнос – 1 млн. руб.. При сроке пятнадцать лет и ставке девять процентов досрочное внесение 500 тыс. руб. через год даст разный эффект: можно сэкономить 680 000 при сокращении срока или 420 000 при снижении платежа.

Интересный нюанс: если вы планируете продать квартиру через несколько лет, сокращение срока может быть выгоднее. Меньший остаток по кредиту позволит получить больше денег при продаже или упростит процесс рефинансирования.

Так что же уменьшить: срок или платеж?

Решение нужно принимать с учетом множества факторов: какая у вас ставка, сколько лет осталось платить, насколько стабильна работа, есть ли перспективы роста дохода. Важно учесть и семейные планы, и ситуацию на рынке, и политику Центробанка. Профессионалы советуют следить за инфляцией и ценами на недвижимость – эти показатели могут существенно повлиять на выгодность того или иного решения.

Отдельное внимание стоит уделить своему возрасту и карьерным перспективам. Молодым специалистам с потенциалом роста зарплаты может быть выгоднее сохранить высокий платеж. А вот тем, кто близок к пенсии, стоит подумать о снижении финансовой нагрузки.

Как оформить досрочное погашение

Процесс довольно прост:

•  берете в банке бланк заявления;
•  выбираете, как хотите погашать;
•  вносите деньги на счет;
•  получаете новый график платежей.

Лайфхак от банкиров: вносите досрочное погашение сразу после планового платежа – так меньше переплатите по процентам. И не забудьте предупредить банк о своих планах – это частая ошибка заемщиков.

Еще один полезный совет: если вы планируете регулярные досрочные погашения, например, раз в квартал, обсудите с банком возможность автоматического перерасчета графика платежей. Это сэкономит время на походы в отделение.

Освойте приложение банка и осуществляйте погашение там - и ходить в банк совсем не понадобится.

А если есть другие варианты?

Можно рассмотреть рефинансирование под меньший процент, но придется снова собирать документы и оценивать квартиру. При нестабильных доходах лучше выбрать снижение платежа – это как подушка безопасности. Материнский капитал тоже можно направить на погашение, но тут свои правила. И не забывайте про налоговый вычет – можно вернуть до 260 000 с процентов независимо от способа погашения.

Некоторые банки предлагают программы лояльности с кэшбэком по ипотеке или бонусами за своевременные платежи. Такие программы могут стать дополнительным источником средств для досрочного погашения.

Психологические аспекты выбора

Важно понимать, что решение о способе досрочного погашения часто связано не только с математикой, но и с психологическим комфортом. Некоторым людям спокойнее видеть меньшую сумму в ежемесячной платежке, другим важнее знать, что с каждым платежом они существенно приближают день полного закрытия кредита. Нет неправильного выбора – есть тот, который подходит именно вам.

Сезонные особенности досрочного погашения

Интересно, что активность заемщиков по досрочному погашению имеет сезонный характер. Пики обычно приходятся на периоды получения годовых премий (январь-февраль) и отпускных (июль-август). Некоторые придерживаются стратегии накопления средств в течение года для единовременного крупного погашения, другие предпочитают небольшие, но регулярные взносы.

Подводные камни

При всей привлекательности досрочного погашения есть несколько моментов, которые часто упускают из виду:

• некоторые банки устанавливают минимальную сумму для досрочного погашения;
• в отдельных случаях требуется соблюдать определенные даты для внесения средств;
• важно правильно заполнить заявление, иначе деньги могут быть распределены не так, как вы планировали;
• после досрочного погашения стоит проверить корректность нового графика платежей.

Особенности налогового вычета

Многие заемщики не знают, что при досрочном погашении можно потерять часть потенциального налогового вычета. Если вы планируете получать вычет с процентов, имеет смысл заранее просчитать, как досрочное погашение повлияет на его размер. В некоторых случаях может быть выгоднее отложить крупное досрочное погашение до получения максимальной суммы вычета.

Что советуют эксперты

Универсального рецепта нет – все зависит от вашей ситуации. При стабильной работе и хорошей зарплате логично сокращать срок. Если доход плавает или планируете крупные траты – безопаснее снизить ежемесячный платеж. Главное – регулярно пересматривать свою стратегию, ведь ситуация может измениться. Опытные финансисты рекомендуют проводить такую ревизию раз в полгода-год, отслеживая изменения на рынке.

Полезно также вести учет всех досрочных погашений и их влияния на общую экономию. Это поможет оценить эффективность выбранной стратегии и вовремя внести коррективы при необходимости.